依法严惩“以租代征”

　　[案情一]2006年10月，刘某与某村9户村民分别签订了土地租用协议，租用9户村民土地面积共计3.845亩，租期10年，租金每亩700 元/年，期满后支付土地复耕费1500元/亩。2007年1月，刘某在未取得合法用地手续的情况下擅自在“租用地”上动工修建选洗厂，3月竣工并试运营。

　　[案情二]为了达到招商引资的目的，某县政府牵线搭桥，支持一大型建材市场与一村委会签订协议，将该村300亩耕地出租开办建材市场。协议规定每亩土地年租金800元，租赁期限为30年。该市场当年完成建设。

　　[分析]

　　这两个案例都是农民集体所有土地租赁案件，违反了《土地管理法》第六十三条关于农民集体土地不得租赁的禁止性规定，属于违法行为，依法应当受到处罚。

　　《土地管理法》第四十三条规定，建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地(兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地的除外)。农民集体所有的土地只有经过国家征收成为国有土地之后，才可用于建设使用。

　　国家对国有土地和农民集体所有土地进行统一管理，在土地租赁方面对国有土地和农民集体土地有不同的规定。国有土地依法可以租赁，并将国有土地租赁作为有偿使用的一种方式。农民集体土地包括了农用地和建设用地没有租赁规定。

　　农民集体所有土地不得租赁用于非农业建设是法律的严格规定。将农民集体所有土地租赁用于非农业建设是严重的违法行为。《土地管理法》第十条明确规定，农民集体经济组织只有经营权和管理权。《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这一条是土地管理法律的禁止性规定。其内涵是不管县级以上人民政府土地管理部门是否批准，农民集体所有的农用地和建设用地都不得租赁用于非农业建设。

　　直接租赁农民集体土地进行非农建设，规避了国家对农民集体土地的统一管理，分割了国家的行政权利;无须缴纳土地出让金，损害了国家的经济利益; 随意占用农民集体土地，减少了耕地面积，影响了国家粮食安全;搅乱了市场，干扰了国家的宏观调控政策;践踏了法律，构成了违法行为。虽然有的租赁合同书中承诺约定使用期限期满后，由土地使用者对其占用的耕地进行土地复垦后仍然交还给农民集体，但实际上耕地一经工业使用，造成了土壤污染，破坏了土壤结构，降低了土壤质量难以再恢复到原来的耕种状态，后果是造成耕地的永久性损害，所谓复垦的承诺实际上是空头支票。因此，国家严格禁止农民集体土地出租用于非农建设，没留任何口子。

　　租赁农民集体所有土地用于非农建设的违法主体包括了各级人民政府或者其所属各级行政主管部门，事业单位、企业法人、个人、农民集体经济组织。可分为以下三种情况：

　　一是各级政府。各级政府只批不用，政府有使用农民集体土地，而是出面牵线搭桥，通过行政命令大多数没有下达文件，促使或者要求农民集体经济组织将土地出租，如果有文件的，属于“违法批地”范畴;

　　二是各级政府以及行政管理部门、事业单位、企业法人、个人直接租赁农民集体土地用于非农建设。由于《土地管理法》对租赁农民集体土地用于非农建设的行为是明令禁止的，没有合法租赁和非法租赁的提法，故将租赁农民集体土地用于非农建设的情况称为“以租代征”，统一归属于“非法用地”范畴;

　　三是农民集体经济组织出租，土地，属于“擅自出租”范畴。包括了两种情况，第一种情况是因为政府行政命令而出租土地，属于被动出租;第二种情况是农民集体经济组织出版主观愿望主动出租。

　　我国衽的是严而又严的土地管理政策。不管是谁，只要是租赁农民集体所有土地用于非农业建设的，都是违法的行为。《土地管理法》对批准出租者、租赁者、出租者各方都有严厉的处罚规定。

　　对“违法批地”的各级下放的行政处罚适用《土地管理法》第七十八条第一款。该条规定无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

　　《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》第五条和第六条对政府工作人员的行政处分作出了详细的规定。如果构成犯罪的话，按《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》依法追究刑事责任。

　　对“以租代征”的非法用地单位和个人进行行政处罚适用《土地管理法》第七十六条。该条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门璀退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。