经历了5、6、7连续三月的爆发式增长后，房地产信托因银监会要求从“事后报备”改为“事前报备”之后，遭遇“滑铁卢”。截至12月11日，房地产信托类产品新增发行仅23只，环比下降79.5%。 信托产品难见房地产身影 “上月，41家信托公司共成立158只固定收益信托产品，纳入统计的105只产品总规模为131.33亿元，平均规模为1.25亿元，但其中只有23只房地产信托，环比下降79.5%。”用益信托工作室分析师岳婷介绍说。 用益信托工作室最新数据显示，房地产领域上周成立4款产品，发行规模为4.82亿元，占比9.1%，这相对于此前11月最后一周23.5亿元的发行规模环比下降近八成。 “自7月份开始相关监管部门将房地产信托产品由事后报备改为事前报备之后，房地产信托审批流程越来越慢、产品发行数量越来越少已成为一种普遍现象。”岳婷表示，该政策执行后的效果显著。一方面，相关监管部门通过延长报备审批的程序周期，以此控制了房地产信托的总体规模。在此过程中，甚至有一些项目因审批周期太长，且没有确定的回复消息，致使融资企业不得不另找门路。另一方面，相关监管部门在审批过程中要求产品严格执行“四三二”政策(即项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商二级以上资质)，并严防“假股权信托”，由此也筛选掉了许多不合格的项目。 信托输血已充足 然而，信托分析师的说法并未得到市场层面的认可。 “信托已经不再是房地产开发商融资的主要渠道。”某国企大型开发商副总经理表示，“房地产信托目前之所以减少，主要还是因为开发商年内‘输血’已经足够撑过这个‘寒冬’。而且房地产信托的融资成本较高，不适宜成为企业长期依赖的融资渠道。” 他解释说:“中国人民银行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，将为市场输送近4000亿元流动资金，这些资金肯定会有一部分流入房地产市场。因此，这笔钱或多或少缓解了开发商紧张的资金压力。 但更多的开发商还是认为，房地产市场的“寒冬”并不会因为一次的存款准备金率下调而有所扭转。这次下调仅仅释放的是“保增长”的信号，而不是房地产调控将会放松的信号。对于开发企业而言，只有加快销售速度、回笼资金，才能解决目前资金链的“燃眉之急”。 业内人士分析，如果误读为“放松房地产调控”而采取硬抗的应对措施，将会错过最佳的出货时机，对于企业的发展将是十分不利的。 借道私募基金融资 银根缩紧、信托被严控，房地产开发商对于资金依旧十分“基渴”，而这些开发商已经将自己的眼光放到了私募基金上。 据全国房地产基金联盟会长张民耕介绍，当前，国内房地产行业是一个“项目多于资金”的行业。过去，房地产开发商拥有35%的资本金就可做房地产开发，其余可靠银行贷款解决;现在，他们得有50%至60%的资本金才能做这种事。而且，项目开发时段拉长，银行贷款几无可能。为此，今年成为房地产基金蓬勃发展的一年。 张民耕列举说道：“2010年，据权威统计数据显示，全国共有房地产基金公司100余家。截至目前，全国房地产基金已超过220家。其实，国内房地产基金往少里说也有近500家。” 同时他表示，目前，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，即使按照平均每家基金公司2亿元资金计算，全国目前也有约1000亿元资金杀入了房地产基金这一领域。 “在当前环境下，房地产基金正在成为房地产开发商的一种新的融资工具。另外，金融机构也需要地产基金提供避险工具，即提供一种债权与股权相结合的融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险工具。”他说道。