8月19日，招商地产(000024,股吧)延续了18日的微跌态势，收于20.27元，微跌1.84%。事实上，招商地产自7月27日公布半年报以来，股价已经经历了数次涨跌起伏。因银监会暂停第三套房贷而急跌，因深圳前海合作区获批拉动而大涨，终因缺乏资金关照而徘徊。

　　据来自商业银行的不完全统计，截至8月19日，招商地产(不含子公司)有未结清银行贷款、保函、承兑汇票合计近60亿元。其中，1年内到期的前5笔金额较大的银行贷款合计约14亿元。

　　“大量增加长期借款，适当减少短期借款，是招商地产上半年应对资金压力的一大诀窍。”深圳某银行信贷部门负责人称，这表明招商地产预计资金流趋紧，出于全盘考虑增加资金储备。

　　而对于招商地产子公司深圳招商房地产有限公司(下称“深圳招商地产”)而言，则是大量使用承兑汇票这一短期融资模式，目前未结清笔数为186笔，未结清余额为2.26亿元。

　　“短”消“长”涨

　　招商地产一度以短期借款为主，经过3年多来的不断调整，最终形成了倚重长期借款，全盘储备后续资金的格局。

　　招商地产财报显示，其2007年短期借款为56.72亿元，长期借款为36.45亿元。但2008年内定的“全国销售年”的到来，以及随后遭遇的宏观调控政策，让招商地产开始考虑留足后续资金。

　　整个2008年，招商地产短期借款余额锐减至36.14亿元，减幅36%，长期借款余额猛增至68.07亿元，增幅87%。此为第一波结构调整。

　　2009年全年，招商地产虽然没有完成100亿元的销售额计划，但89.40亿元的销售额亦令同比增长增幅高达338%。而2008年末的59.4亿元增发募资，资产负债率由67%降至56%，也令招商地产一时资金充裕。此种情况下，招商地产偿还了部分短期借款，短期借款年末余额再锐减至13.73亿元，减幅62%。与此同时，长期借款年末余额微减至57.2亿元，减幅16%。

　　时过境迁的是，招商地产2010年上半年开始了同步增加。半年报显示，招商地产上半年短期借款余额为16.3亿元，较年初增加2.57亿元，增幅18.7%，长期借款余额为95.15亿元，较年初增加37.95亿元，增幅66.35%。

　　深圳某地产研究人士称，招商地产此番长短期借款结构调整有两大因素。

　　一是2010年地产调控较早到来且长期持续，二是上半年销售收入仅为42.3亿元，同比下降41%。“面对一季度末现金净流入的-7.93亿元，二季度末现金净流入的-19.98亿元，并在预计资金流继续趋紧的情况下，大幅增加长期借款，为总、分、子公司全盘考虑资金储备，是招商地产的必然选择。”

　　该人士继称，“应该说，招商地产此举是明智的、适时的。而短期借款的增加则不乏分、子公司对资金运用的考虑。”2010年4月20日，招商地产通过华泰资产管理公司债权计划获投资款20亿元(7年期、浮动利率)就属长期借款典型案例。

　　与招商地产集团调整长短期借款结构不同的是，作为招商地产子公司的深圳招商地产，则以承兑汇票使用见长。

　　众所周知，长期借款有利于缓解资金流压力，并有储备资金之意，而承兑汇票因为灵活和低成本，主要便于短期融资和资金运作。

　　深圳招商地产原由招商局蛇口工业区大众投资有限公司和蛇口控股股份有限公司分别出资530万元、1.007亿元组建，后为招商地产在同一控制下合并取得为子公司，注册资金累增至5亿元，6月末实际出资额达34.92亿元。正是这家子公司截至8月19日未结清承兑汇票186笔，总发生额和当前余额均为2.26亿元(另有保函两笔合计0.8亿元)。

　　据商业银行不完全统计，深圳招商地产历年已结清人民币贷款167笔，累计84.5亿元;已结清保函人民币66笔、港币1笔，累计约7亿元;已结清承兑汇票2008笔，累计发生额约30亿元。

　　300亿信贷助跑

　　一方面是宏观调控不放松，对地产行业的银根收紧;一方面是开发商现金流纷纷转负，接近弹尽粮绝。至此，高达111.45亿元的长短期借款将考验招商地产对资金的运用能力。不仅如此，招商地产及控股子公司上半年尚有对外担保总额16.08亿元。

　　前述地产研究人士称，地产行业资金运用向来是高杠杆率。招商地产上半年资产负债率为61.30%，略高于已经发布半年报的40家地产上市公司平均资产负债率的61.13%。但在四大地产龙头中，招商地产资产负债率远低于保利地产(600048,股吧)的76.77%、万科(000002,股吧) 地产的69.83%、金地地产的69.85%。不仅如此，就上半年经营活动现金流量净额而言，招商地产的-19.98亿元，亦远低于保利地产的 -233.48亿元、万科地产的-95.14亿元、金地集团(600383,股吧)的-45.36亿元。“因此，面对百亿长短期借款，在偿还上应不成问题。”这位地产研究人士称。

　　不过，值得注意的是，和其他地产企业一样，招商地产借款的重要组成部分来自商业银行。商业银行在宏观调控下，表现出的对增量地产贷款的审慎和对存量地产贷款的关注，也会让包括招商地产在内的地产企业感到恐慌。二季度，国内开发贷款新增额仅为1216亿元，较一季度大幅减少1991亿元就是明证。

　　据不完全统计，截至8月19日，招商地产有未结清信贷48笔。其中，贷款31笔，22笔人民币贷款累计发生额48.5亿元，当前余额48.5亿元。9笔美元贷款发生额1.23亿美元，当前余额1.15亿美元。10笔保函包括人民币9笔，发生额和当前余额均为1.08亿元，1笔美元保函发生额和当前余额均为2亿美元，7笔承兑汇票累计发生额和当前余额均为0.4亿元。

　　不过，招商地产略感宽慰的是，其仍有大量综合授信额度可以使用。

　　例如，招商地产及其子公司获得工行(601398,股吧)深圳分行本年度综合授信额度49亿元，获得建行深圳分行综合授信额度75亿元(子公司深圳招商供电5亿元)，获得兴业银行(601166,股吧)深圳分行综合授信额度10亿元。如此124亿元综合授信额度可令招商地产缓解5月份50亿元股市融资计划搁浅带来的资金饥渴，也可令1年内到期的10余亿元长期借款不致生隙。

　　其实，正是各大银行的信贷资金支持让招商地产开启了扩张步伐。

　　据不完全统计，从1999年算起，招商地产已结清贷款311笔，合计本币贷款约200亿元，外币贷款近7亿美元。两者合计约折合人民币250亿元。另有保函业务24笔，主要是2005年以后发生，合计人民币保函约36亿元，外币保函0.27亿美元。如此，300多亿元信贷资金支持(结清与未结清不完全总和)，可谓是所有地产商发迹鹊起的幕后大推手。

　　客观而言，地产商资金链“成”也银行，“败”也银行。面对天量借款和天量信贷，面对现金流吃紧趋势，包括招商地产在内的所有地产商，在持续调控的压力下，将面临回归理性下的重新洗牌。