上诉人(原审被告)王立新，男，汉族，1967年4月3日出生，住郑州高新技术产业开发区沟赵乡后庄王村282号。

委托代理人 王森勇，河南鼎德律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)毛跃，男，汉族，1980年7月28日出生，住郑州市惠济区同乐小区97号楼35号。

委托代理人 李会轩，河南闻禹律师事务所律师。

上诉人王立新因与被上诉人毛跃租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2011)开民初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王立新的委托代理人王森勇、被上诉人毛跃的委托代理人李会轩，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年9月17日，王立新、毛跃签订《厂房租赁协议》一份，约定：一、王立新将位于后王庄村西南地(乡农厂北)(南北长180米，东西宽75米的土地上建设厂房，办公楼等)租赁给毛跃。期限自2010年9月17日至2025年3月6日。二、经王立新、毛跃双方约定：厂房、办公楼及附属设施，毛跃应于2010年12月1日前交付给王立新使用。三、经王立新、毛跃双方约定，厂房、办公楼、地面硬化、水电等应符合如下条件：1、车间建筑面积2214.2平方米，净高6米，东西长60.25米，南北宽12×3=36.25米。2、办公楼二层，建筑面积994平方米，室内净高3米，一层地面及屋顶铺8?3厚泡沫颗粒水泥拌混保温层，屋顶防水保用五年以上。3、地面及车间内地面硬化厚度砼15?3并保证水泥质量;如车辆碾压破裂由王立新负责维修。4、按毛跃要求标准铺设北墙至北环路过渡段黄土。5、上下水管铺设到毛跃要求位置。6、车间顶棚按毛跃要求加装四套排风设施。四、租金为每年30万元人民币，每五年在原基础上递增10%，自双方交接之日起算。五、租金给付方式为每半年支付一次，每次支付15万元人民币，另第一年租金按协议补充条款执行。六、毛跃在协议补充条款(附件)执行中，若毛跃违约，王立新不予退回毛跃已支付租金，若王立新违约，应双倍返还毛跃已付租金。九、变压器由毛跃管理，王立新不再另行加价收费，王立新负责将毛跃所用电线引入毛跃指定位置。十一、租金计算自王立新全部完成上述约定条款时开始，租赁合同期内遭遇政府征地拆迁，王立新应给毛跃充分的设备搬迁时间。十二、王立新应对使用土地的合法性及土地上实施的建设行为承担全部责任，并承诺因此给毛跃造成的经济损失。该协议有毛跃、王立新及见证人王鹏飞签名捺印。

同日双方签订《厂房租赁协议补充条款(附件)》一份，约定：一、毛跃、王立新协商约定对合同内厂房、办公楼、地面硬化、水电工期总计70天，由毛跃监督其工程进度，根据工程进度毛跃提前分次支付王立新一年租金30万元。具体如下：1、双方签订合同生效日起毛跃支付王立新租金10万元;2、车间封顶及围墙根据毛跃要求交工，办公楼一层完工毛跃支付王立新10万元;3、工程交付之日即水、电、路及合同规定内设施完备，毛跃支付下余租金10万元。二、双方签订协议后，王立新与原租赁方签订协议自动作废，如因王立新与原租赁方发生纠纷影响工程进度，王立新应双倍赔偿毛跃所付金额租金。王立新因与毛跃签订合同由毛跃赔偿原合同租赁方2万元，由王立新代收，赔偿金支付时间为工程交付之日后5日内。该补充条款有毛跃、王立新及见证人王鹏飞签名捺印确认。

协议签订后，王立新依次收到毛跃于2010年9月17日支付的租金10万元;于2010年10月23日支付租金5万元;2010年11月3日支付的租金10万元;2010年11月15日支付租金3万元;2010年12月13日支付的租金1700元，共计281700元。2010年12月24日，王立新出具《证明》一份，认可其收到毛跃支付大额租金共计28万元。王立新自认在《厂房租赁协议》第三条约定的相关事项中，至2010年11月28日，除办公楼只有一层，地坪未打，其余已完工。地坪是在2011年2月完工，办公楼只建了一层，王立新称系因政府原因，无法加盖二层。合同约定的施工事项，至今毛跃、王立新未办理交接手续。

2010年12月22日，王立新向毛跃发出《通知》一份，告知毛跃由于政府不允许办公楼兴建二层，故原《厂房租赁协议》第三条第2款约定办公室两层总面积994平方米变更为一层总面积497平方米;第九条中变压器由毛跃管理，电价由双方协商定价，其他条款不变，租金不变，办公室按现有面积计算，并要求毛跃按时交纳租金，给毛跃两天时间考虑，逾期视为毛跃不再承租。该通知上有王鹏飞的签字。毛跃称未收到。后双方因租赁事宜发生纠纷，故引起诉讼。

原审法院认为：王立新、毛跃签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁协议补充条款(附件)》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，毛跃依照约定支付租金。王立新自认其至2010年11月28日，地坪未打，在2011年2月地坪才完工，应视为其违约未按期向毛跃交付使用协议约定的内容。应当承担相应的违约责任。

王立新称其于2010年12月1日前未完工系与毛跃协商同意，但未提交相关证据予以佐证，且毛跃不予认可，故该院对王立新该项辩称不予采信。王立新称毛跃至2010年12月1日，未按合同期限足额缴付属违约行为，该院认为，《厂房租赁协议补充条款(附件)》第一条对第一年租金的支付方式有明确约定，第1、2条约定毛跃应支付20万元，毛跃依照约定超额支付了共计281700元租金。第3条约定：工程交付之日即水、电、路及合同规定内设施完备，毛跃支付下余租金10万元，因王立新至今无证据证明其向毛跃交付了符合约定的内容，故王立新主张毛跃违约，证据不足，该院不予采信。

《厂房租赁协议》第六条约定：毛跃在协议补充条款(附件)执行中，若毛跃违约，王立新不予退回毛跃已支付租金，若王立新违约，应双倍返还毛跃已付租金。毛跃据此主张王立新双倍返还租金共计563400元，该院认为，毛跃主张的二倍租金实际为违约金，违约金具有补偿性，违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失。王立新违反合同约定未如期履行协议内容，应当返还毛跃已经缴纳的租金281700元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，毛跃、王立新所签订的租赁合同虽合法有效，但王立新一直未将租赁物交付给毛跃，尚不能产生法律意义上的租金收益。毛跃、王立新双方约定了提前支付租金的条款，并约定了租金自王立新完成租赁合同中应负全部义务时开始计算,其提前支付的租金随租赁物建设进度而分批支付，因此先期支付的租金实质是预付款性质，是王立新按照毛跃的要求建造租赁物，其租赁物具有针对性，王立新的部分违约行为尚不足影响毛跃实现合同目的，故毛跃以王立新根本违约而主张双倍返还租金的诉讼请求该院不予支持。该院仅支持毛跃的利息损失，以281700元为本金，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自王立新应将协议内容实际交付使用之次日即2010年12月2日起计至本判决确定给付之日止，多出部分，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、王立新返还毛跃租金二十八万一千七百元及利息(利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自二O一O年十二月二日起计至本判决确定给付之日止)，于判决生效后十日内付清;二、驳回毛跃的其他诉讼请求。案件受理费9434元，由毛跃负担434元，由王立新负担9000元。

王立新不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定：合同签订后，毛跃依照约定支付租金。王立新自认其至2010年11月28日，地坪未打，在2011年2月地坪才完工，应视为其违约未按期向毛跃交付使用协议约定的内容，应当承担相应的违约责任。该认定错误。按合同约定，10月中旬车间封顶，围墙及办公楼一层完工，毛跃没有按合同约定支付10万元，而是在10月23日才支付5万元，表明毛跃违约在先。双方没有解除合同，合同仍继续履行，但发生了变化。五份收条不仅表明毛跃支付281700元的事实，也表明双方进行了新的约定，系口头协商的约定。2、《厂房租赁协议补充条款(附件)》是对原协议第三条、第六条的具体补充说明。在整个合同的履行过程中，没有发生与原租赁方发生“发生纠纷影响工程进度”的情况，一审法院无视该约定，错误认定“应视为王立新违约”。3、一审不顾协议履行情况发生变化，认为毛跃支付的款项属“预付款性质”，并仍认定王立新部分违约，判决王立新支付利息损失，系认定错误。二、一审适用法律错误。王立新履行双方的协议、补充协议及口头约定，均符合约定，并未违约，即使违约，也应继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，而不是返还租金。三、一审法院应主动收集证据，以做出公正判决等。请求撤销一审判决，依法改判驳回毛跃的诉讼请求。

毛跃答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：本案争议的焦点是王立新收取毛跃的租赁费是否应予退还。王立新、毛跃签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁协议补充条款(附件)》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。各方均应约定履行各自的义务。双方签订的《厂房租赁协议补充条款(附件)》约定，1、双方签订合同生效日起毛跃支付王立新租金10万元;2、车间封顶及围墙根据毛跃要求交工，办公楼一层完工毛跃支付王立新10万元;3、工程交付之日即水、电、路及合同规定内设施完备，毛跃支付下余租金10万元。而毛跃于2010年12月14日前共支付王立新281700元，已支付了合同约定的绝大部分款项，毛跃在履行交付租金义务的过程中不存在违约行为，此时，王立新尚未将工程交付给毛跃，且工程至今未交付给毛跃，因此，王立新在履行合同中存在违约行为，致使毛跃的合同目的无法实现。毛跃不再主张继续履行双方的约定，且王立新已将租赁物另行租赁他人，故王立新收取毛跃的租金予以退还。综上，王立新的上诉理由，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二案件受理费5526元，由王立新负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘 超

审 判 员 宁 宇

审 判 员 杨 成 国

二O一一年十一月七日

书 记 员 黄 莉 敏