申请人：中国xx财产保险股份有限公司北京分公司

　　地址：北京市海淀区中关村南大街x号xx大厦x座xx层

　　法定代表人：张x利

　　仲裁代理人：秦x

　　被申请人：黄某某(中国台湾)

　　身份证号：xxxxxxxxxx

　　仲裁代理人：北京市xx律师事务所 王x全 郭x华

　　北京

　　2007年7月20日

　　裁决书

　　(2007)中国贸仲京裁字第xxxx号

　　中国国际经济贸易仲裁委员会(下称“仲裁委员会”)根据中国xx财产保险股份有限公司营业二部与被申请人黄某某(下称“被申请人”)于2004 年2月28日在北京签订的《租赁合同》(下称“合同”或“本案合同”)中的仲裁条款，申请人中国xx财产保险股份有限公司(下称“申请人”)出具的证明中国xx财产保险股份有限公司北京分公司营业二部系申请人的内设分支机构，其权利义务由申请人享有承担的《证明》，以及申请人于2007年1月16日提交至仲裁委员会的书面仲裁申请，受理了申请人于被申请人之间因上述合同而引起的争议仲裁案，案件编号为xxxxxxxxx.

　　本案仲裁程序适用仲裁委员会自2005年5月1日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》(以下简称“《仲裁规则》”)。鉴于本案争议金额为超过人民币50万元，根据《仲裁规则》第五十条的规定，本案程序适用《仲裁规则》第四章“简易程序”的规定，该章没有规定的事项，适用《仲裁规则》其他各章的规定。

　　2007年2月26日，仲裁委员会秘书局以特快专递的方式分别向双方当事人寄送了仲裁通知，《仲裁规则》和仲裁员名册，同时向被申请人附寄了申请人的《仲裁申请书》及其所附证据材料。

　　2007年3月14日，被申请人提交了《仲裁答辩状》，《仲裁反申请书》及其所附证据材料，并办理了相应的反申请缴费手续。仲裁委员会秘书局将上述文件及是转寄给申请人。

　　由于申请人和被申请人未在《仲裁规则》规定的期限内共同选定或共同委托仲裁委员会主任指定一名独任仲裁员，仲裁委员会主任根据《仲裁规则》的规定，指定康乂女士担任本案独任仲裁员。康乂仲裁员签署了接收制定《声明书》，并于2007年4月26日组成仲裁庭，审理本案。仲裁庭商仲裁委员会秘书局决定于2007年5月21日在北京开庭审理本案。仲裁委员会秘书局将独任仲裁员签署《声明书》，组庭通知书和开庭通知一并寄给双方当事人。

　　2007年5月21日，仲裁庭如期在北京队本案进行了开庭审理。申请人和被申请人均委派仲裁代理人出席了庭审。庭审时，申请人和被申请人对本案案情以及各自的主张进行了陈述，对提交的证据进行了质证，被申请人的证人还到庭陈述了证人证言并回答了双方以及仲裁庭的询问;双方还回答了仲裁庭的调查提问并就相关的事实和法律问题进行了辩论。双方约定了庭后提交补充意见和证据的期限;并同意：逾期，除非仲裁庭认为必要，仲裁庭将不再接受双方提交的任何代理意见或证据材料。庭审中，根据双方的意愿，仲裁庭还当庭进行了调解，但未能达成和解，双方同意庭后将继续协商。

　　庭后，双方在约定的期限内提交了补充陈述意见和证据材料。由于被申请人要求查看申请人庭后补交证据的原件，仲裁庭经商仲裁委员会秘书局与 2007年6月21日组织双方查看了庭后提交的补充证据的原件，双方还对庭后补充证据发表了质证意见。被申请人表示希望仲裁庭主持进行调解，但申请人明确表示不愿调解，因此仲裁庭决定不再对本案争议进行调解，并将尽快做出本案裁决。

　　现本案已审理终结，仲裁庭依法作出本裁决。现将本案案情，仲裁庭意见及裁决内容分述如下：

　　一 案情

　　2004年2月28日，中国xx财产保险股份有限公司北京分公司营业二部作为“乙方”与被申请人作为“甲方”签订了本案合同，合同的主要相关条款包括：

　　“一.租赁房产

　　1. 甲方合法拥有坐落于北京中关村南大街x号xx大厦x座xxxxxxx房(下称“该房产”)，该房产的建筑面积为289.84平方米(含公摊面积)。

　　… …

　　二.租赁期限

　　乙方按照租约的规定，承租该房产作为办公用房，租期36个月，自2004年1月6日起至2007年1月5日止。

　　四.押金

　　1.一方同意在2004年1月7日起前开具111，261.00元人民币，作为租赁房屋押金(相当于一个季度的租金)交付甲方。甲方收到此款后向乙方提供正式收据。

　　2.该房屋买卖合同所记载的面积与实际面积不符的，以实际面积为准，双方按多退少补的原则进行租金结付。

　　… …

　　4.当本租约期满时，乙方将该房产及设施依约完整交还甲方或甲方授权的代理人。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将租赁押金(不计利息)如数归还乙方。如乙方未能按照合同缴清应缴纳的费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方。押金不足时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知15日内支付此款项。

　　六.承租方的权利和义务

　　… ….

　　7.事前未经甲方和管理公司书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，亦不得将该房产内的固定装置与设备擅自移动或拆除。不得于该房屋内安置，堆放，悬挂任何物件以致超出该房屋的承重限度。乙方对该房产的装修不损坏该房产整体结构和设施为原则。

　　… …

　　11.租赁期满，乙方将自己的所有财产与自置的设备，物品搬出该房产，且将清洁整齐，状态完好的该房产交还甲方;若因乙方拆除，搬迁等原因而致使该房产内，外遭受损坏时，乙方需负责修复原状获赔偿相应的损失。

　　… …

　　七.出租房的权力和义务

　　… …

　　4.加方有权授权代理人并由甲方授权的代理人代为交付该房产，收回房产，收取租金及行使甲方赋予的其他权利。

　　……

　　九.违约责任

　　1.双方应遵守本租约的规定，如果任何一方违反本合约的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。该损失应经有关政府部门或权威机构确认。

　　… …

　　十.法律适用和争议的解决

　　1.本租约的订立，效力，解释，履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。

　　2.凡因本租约而发生的或与本租约有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，任何一方均可向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并使用其仲裁规则。该仲裁裁决应为终局的，对双方均具有约束力。

　　十一.附则

　　… …

　　4.本租约自甲乙双方签署之日起生效。”

　　后双方因在合同到期时的交房过程中争议，申请人遂向仲裁委员会提起仲裁。

　　申请人在其仲裁申请书中称：

　　2004年2月28日，申请人于被申请人签订了本案合同，由申请人承租被申请人位于北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦B座1105号的房屋作为办公用房，租期三年。现合同已于2007年1月5日到期，申请人作为承租人，已经依照合同于2007年1月2日腾退房屋。当天交付房屋时，被申请人要求申请人将房屋装修时的隔断等附加设施打掉，申请人积极配合，花费人民币一万元专门请工人将附加设施全部打掉，并于2007年1月5日将房屋还原成框架状态。

　　此后，申请人多次与被申请人协商房屋交接和返还租房押金一事，但被申请人却以房屋英恢复到毛坯状态等种种无理要求，拒不按照合同中的约定返还申请人的租房押金人民币111，261元。

　　申请人认为其已经结清了房屋租赁使用应缴纳的所有相关费用，依照合同的约定履行了相关的义务，而被申请人迟迟不将申请人交付的押金返还申请人损害了申请人的合法权益。申请人请求仲裁庭查明事实，公正裁决。

　　申请人提出了如下的仲裁请求：

　　1. 裁决被申请人返还申请人交付的房屋租赁押金人民币111.261元;

　　2. 裁决被申请人支付申请人上述押金的银行同期活期利息，以实际发生为准，计算时间是2007年1月17日起至被申请人还款之日止;

　　3. 裁决被申请人承担本案的仲裁费用。

　　被申请人答辩如下：

　　一. 申请人未按照合同的约定向被申请人交付房屋租赁面积差额部分的租金，在申请人履行上述义务之前，其无权要求返还押金。

　　被申请人认为，根据合同第四条关于返还押金的约定，申请人无权要求返还押金，原因是：

　　1. 申请人尚拖欠被申请人房屋面积差额部分租金人民币87，696.27元。根据合同第四条第二款的约定，房产买卖合同所记载的面积与实际面积不符的，以实际面积为准，双方按照多退少补的原则进行租金结付。合同中约定的面积为289.44平方米，而房屋产权证中登记的实际面积为309.44平方米，实际面积比合同中约定面积多19.6平方米;依据合同的约定：租赁期限为36个月，自2004年1月6日起至 2007年1月5日止，合同约定免租期为1.5个月，因此，申请人应补交租金人民币87，696.27元。计算方法如下：19.6平方米*4.2653元 /平方米/日*(365日*3年-46天)=人民币87，696.27元。

　　2. 申请人未交清合同约定的费用之前，无权要求被申请人支付租赁押金。被申请人认为，根据合同，只有在申请人按照合同的约定交清应缴纳费用的10日内，被申请人才有义务返还其租赁押金，但被申请人及代理人多次通知申请人补交房屋面积差额部分的租金，申请人却以种种理由拒绝支付，故在申请人履行上述义务之前，被申请人无义务返还申请人的押金。

　　二. 申请人应将房屋恢复原状，或者有被申请人自行恢复，由申请人承担房屋恢复原状之费用，在未履行上述义务之前，其无权要求返还押金。

　　1. 申请人使用房屋后的现状：

　　(1)地面上的办公隔断痕迹未能彻底清除;

　　(2)地板革未予清除;

　　(3)地面铺设的管线未予清楚并未能将破坏的地面恢复原状;

　　(4)通风和消防设施作了大幅改动，未能恢复原状;

　　(5)墙面上的悬挂物未能清除;

　　(6)本答辩状未能详细列举的其他不符合使用目的的现状。

　　2. 依据法律及合同约定，在申请人未将房屋恢复原状或承担将房屋恢复原状之费用之前，申请人无权要求返还租赁押金。被申请人认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，以及根据本案合同第四条和第六条的约定，在申请人未将房屋恢复原状之前或承担将房屋恢复原状之费用之前，申请人无权要求返还押金。

　　三. 申请人主张押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，应予以驳回。

　　1. 合同明确约定，租赁押金在返还时不计利息。

　　被申请人认为，合同第四条第四款明确约定了：租赁押金在返还时不计利息，这是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，被申请人和申请人均应严格按照合同的约定履行，申请人向被申请人主张租赁押金得利息无合同依据和法律依据。

　　2. 因申请人的原因导致被申请人无法返还扣除租金和防务恢复原状费用后的剩余押金，应由其自行承担利息损失。

　　申请人不积极履行合同第四条第二款的义务，使租金结算遥遥无期，被申请人多次通知申请人其应履行的相关合同义务，但申请人既不积极协助，也未提供任何银行账户，只是被申请人无法返还扣除租金及房屋恢复原状费用之后的押金，应由其自行承担利息损失。

　　综上所述，被申请人认为，申请人提出的仲裁请求不符合法律规定和合同约定，请求仲裁庭驳回申请人之仲裁请求。

　　被申请人在其仲裁反申请书中称：

　　本案合同中约定的租赁房屋面积为289.84平方米，但是根据2005年5月2日颁发的案涉房屋的《房屋所有权证》中登记的 实际面积为309.44平方米，实际面积比合同约定的面积多19.6平方米，依旧合同的约定：租赁期限为36个月，自2004年1月6日起至2007年1 月5日止。合同约定免租期为：1.5个月，因此 ，申请人应补足租金人民币87，696.27元。计算方式如下：19.6平方米*4.2653元/平方米/日*(365日*3年-46天)=人民币 87，696.27元。

　　此外，依据合同的约定和法律的规定，合同期满后申请人应将房屋恢复原状，但经被申请人及其代理人多次催促，申请人以种种理由拒绝履行将房屋恢复原状之义务。

　　被申请人认为，申请人 未补交租金及未将房屋恢复原状之行为已严重违反了法律规定和合同约定，为维护其合法权益，被申请人提出如下仲裁反申请：

　　1. 裁决申请人立即补交房屋面积差额租金人民币87，696.27元;

　　2. 裁决申请人将把租赁的房屋恢复原状或承担恢复原状之费用人民币5,000元;

　　3. 仲裁反请求费用由申请人承担。

　　庭后，申请人与被申请人均提交了《仲裁代理词》和对方提交证据的《质证意见》。

　　申请人庭后补交文件的主要内容如下：

　　一、 双方的主要争议

　　(一)关于案涉房屋的原状

　　申请人认为，被申请人所谓的房屋的原状以及“恢复原状”完全是被申请人的主观判断，没有任何证据能证明案涉房屋在使用前的原状是什么样子的?被申请人也不能出示房屋原状的影像资料，或者由申请人签章的用以证明房屋原状的书证。如果被申请人没有证明房屋的原状是如其所述，则其所谓的“原状”根本是无稽之谈。

　　(二)关于合同中是否约定交付房屋时须将房屋恢复原状的条款

　　合同约定：“租赁期满，乙方须将自己的所有财产与自置的设备，物品搬出该房屋，且将清洁整齐，状态完好的该房产交还甲方;若因乙方拆除、搬迁等原因而致该房产内、外遭受损害时，乙方须负责修复原状或赔偿相应额损失。”

　　申请人认为，根据合同法第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款确立了合同解释的五大原则：文义解释规则、整体解释规则、合同目的解释规则、习惯解释规则、诚实信用解释规则。

　　文义解释。也就是从字面理解真实意思。在租赁合同中有关房屋的归还状态出现过以下相关词：完整、清洁整齐、状态完好。申请人认为，仅凭这些词并不能看出为双方已经在合同中约定了申请人有义务将房屋恢复原状，因此文义解释在本合同中无法适用。

　　下面依据其他合同解释规则确定双方订立合同时的真实意思：

　　首先，从合同目的解释来解释。申请人订立该合同的真实目的是使用房屋作为办公场所，发挥房屋的最大的经济效用和社会效用。租赁期满后，申请人依据诚实信用原则协助被申请人将房屋交付。对于房屋的使用以无损房屋的安全使用状态，无损房屋的市场价值为限。因此，被申请人的要求已经超过了合理性的底线。

　　其次，从习惯解释规则来解释。要知道，在数码大厦承租的业主很多，其他承租人在租赁期满后往往只是将屋内陈设搬走，即使设有隔断也并不将隔断打掉;而申请人在合同并没有明确约定的情况下，应被申请人的要求已经花了一万多元将曾经设有的隔断全部打掉，将房屋恢复为框架状态。被申请人可能因长期在台湾居住，以致对大陆地区，特别是北京地区办公用房的租赁市场并不了解，所以才会提出如此苛刻的要求，不符合北京租赁市场的通常做法。就此事，申请人曾在接洽初期致函被申请人，希望双方对合同履行上的争议友好协商解决，但被申请人却一直将房屋恢复原状为由拒绝与申请人商谈押金之事。

　　最后，用诚实信用规则来解释。合同双方的权利义务应当对等，任何一方不得要求对方承担超过与其权力对等的义务。申请人装修标的房屋是得到了被申请人及物业等相关部门的允许和认可的，既然被申请人当初允许申请人对房屋进行装修，就应当能预见到装修后的房屋返还时不能恢复原状的后果。 既然能够预见到，现在被申请人就无权要求申请人将房屋恢复原状。

　　在租赁合同中，合同的主要内容包括租赁物的名称，数量，用途，租赁期限，租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款。有关租期届满后房屋返还得内容应属于合同法中的后合同义务，也就是在租期届满后双方根据诚实信用的原则应负有的某种作为或不作为义务，以维护给付效果，或协助对方处理合同终了善后事务。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知，协助，保密的义务。申请人正是本着这样的宗旨，最大限度的保障被申请人的利益，确保返还后的房屋安全适用状态和自身价值。因此，在申请人已经履行了合同主要义务和附随义务的情况下，被申请人却不将租赁押金归还申请人是一种严重的违约行为。

　　(三)房屋恢复原状是否合理，是否符合诚实信用，公平合理的合同履行原则?

　　申请人认为，正是根据被申请人列举的《民法通则》第四条规定的自愿，公平，等价有偿，诚实信用的原则，被申请人苛求申请人将房屋恢复到毛坯状态已经违背了这项民事活动的基本原则，显示公平。

　　(四)将房屋恢复原状，即所谓的恢复到毛坯状态是否符合国内现实生活中房屋租赁市场的实际情况呢?

　　北京有非常多的商务用写字楼，且承租人再搬入前对房屋进行必要的装修以便办公是很必要的(何况申请人的装修时得到了被申请人以及其他相关部门认可的)，但是租期届满后将房屋恢复装修前的状态确实很困难的。申请人认为，在北京的商用房屋租赁市场，只要装修是得到了出租人允许的，就应当认为是出租人对房屋归还时状态的一种默认，这是商务用房租赁的通常做法，要求承租人在交还房屋时要将商用房屋恢复至承租前的状态是不可能做到的，也是对资源的巨大浪费。

　　而且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由于双方对是否要将房屋恢复原状没有约定，因此，申请人有权依据房屋的性质将使用后自然状态的房屋返还跟被申请人。

　　二、 被申请人的仲裁答辩与事实严重不符，其答辩主张不成立。

　　(一)在答辩状的第一条三项中，被申请人称其多次通知申请人补交租金时，申请人却以种种理由拒绝支付。这一点与事实严重不符。申请人提交的证据中有吴x霞女士的证人证言，申请人从未拒绝过补交房屋租金。庭审中，被申请人一方的证人李x小姐也认可了同样的事实。

　　(二)在答辩状的第二条第二项中，被申请人列举了《中华人民共和国合同法》的第二百二十三条，主张申请人未经被申请人同意，对标的房屋进行了改善，增设了他物，因此其有权要求申请人恢复原状获赔偿损失。对此，申请人提请仲裁庭注意：案涉租赁房屋的用途是办公用房(合同第二条第一款)，既然是办公用房进行必要的装修是不可避免的。而且，合同第六条第七款约定，申请人对该房屋的装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则，以此可以推断，被申请人是同意申请人对房屋进行装修的。事实上，申请人聘请了专业装修公司对房屋进行了装修，对消防设施的改造也是经过了北京市公安局消防局的审核通过的;同时，在申请人承租的三年中被申请人从未对房屋的装修表示过异议。因此，申请人的装修行为合理合法合约定，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条提出的抗辩显然是站不住脚的。