[案例来源]：最高人民法院公报

　　[案情摘要]：在愈演愈烈的房屋拆迁纠纷中，补偿金额严重低于市场价格成为普遍现象。业界有关人士在接受本报记者采访时表示，拆迁补偿款就像股市中的股票，不管大客户、小客户还是散户，都想在这里捞一把。经过层层克扣的房屋拆迁补偿金怎能不变得越来越少?

　　[案例正文]： 在愈演愈烈的房屋拆迁纠纷中，补偿金额严重低于市场价格成为普遍现象。业界有关人士在接受本报记者采访时表示，拆迁补偿款就像股市中的股票，不管大客户、小客户还是散户，都想在这里捞一把。经过层层克扣的房屋拆迁补偿金怎能不变得越来越少?

　　评估里面文章大

　　业内专家认为，拆迁评估是拆迁补偿安置金额多少的关键。隆安律师事务所周杰律师在接受中国经济时报记者采访时说，最有能力和机会克扣、削减拆迁补偿金额的是房地产评估公司。

　　首先，房地产评估有一个非常重要的拆现率,由市场利率、房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定问题，目前拆现率没有固定的参照数字，只能是根据实际情况由评估公司来确定。拆现率是最后算出补偿金额比较重要的一个数字，不能有什么差错，就算是差错百分之零点几，最终的评估结果都会产生很大的偏差。

　　每个专家参照的基础数字不同，得出的折现率结果就不同。因此，评估公司可以根据开发商或者拆迁公司的意图，把折现率的最终结果降低。不仅在折现率上可以如此，在房屋评估报告的其他技术层面都可以这样运作。

　　周杰说，如果开发商在拆迁时能与拆迁户协商聘请评估机构，由双方监督产生的评估结果得到双方认同，那么拆迁纠纷就可能大幅减少。但实际情况是，开发商早已请评估公司做好了评估报告，在公告后即刻开始拆房，拆迁户根本无法介入评估过程。

　　同时，拆迁户也无力支付太高的律师和评估费用。在拆迁过程中，开发商或者拆迁公司是“巨人”，而拆迁户是“小人”，关键是在拆迁民事关系中应该处于中立和裁判地位的行政和司法部门应该发挥社会利益平衡器的作用，而不能扶强抑弱。

　　而且，开发商和评估公司都会利用区域定价时间差来降低评估补偿金。他们一般可以根据政府公布的区域地价进行评估，但问题是，区域定价不是固定的，随时都在变更和升值。目前一些地方政府还不能保证根据市场行情及时调整区域定价，如原来一个区域的定价在4000元/平方米，但两个月后区域定价升值到了6000元/平方米，此时还没到政府重新公布区域定价的时间，那么被拆迁居民所得到的补偿肯定就少了许多。目前这种情况比较普遍。

　　银行“截”款猫腻多

　　一位不愿意透露姓名的银行界人士告诉记者，自己在银行已经连续多年专门负责拆迁专用款账户，对拆迁公司在拆迁专项款上所玩的猫腻最清楚不过了。

　　他说，最近自己刚刚经手一个比较小的拆迁项目，开发商将预算的800万元人民币打入银行存入专用基金账户由该区拆迁办公室用来拆迁安置。“据我们了解，拆迁办公室在发放补偿金额时，在本应给拆迁户补偿的电话安装费、电表移装费、煤气管道费、有线电视费等各个方面降低或者不给。当最后一位拆迁户领取了拆迁安置补偿款后，该拆迁专项账户还剩96万余元。按照规定，拆迁补偿款全部用于补偿安置后，拆迁办公室应即刻注销该银行账户。但是，此项目结束后，剩余的这部分拆迁补偿款一直在银行的账上放着不动。”

　　“但是，有一天我发现一个特别奇怪的事，区拆迁办随后进行的另一个拆迁项目的安置补偿金，也从应该结账的这800万元的项目账户余款中支付了。据我了解，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁剩余款项应该如数返还拆迁方开发商，而且每个项目的补偿金要专款专用。现在，不但不返还，更不是专款专用。最后我们了解到，拆迁办将随后拆迁项目应支付的一些补偿款项挪到原来这800万元余款中列支，其目的是使拆迁补偿金额在经过转移和克扣后剩余更多，而且更便于对外交代。” 这位业内人士向记者透露，该拆迁办公室随后承接的拆迁项目余款金额更大，占总拆迁款的15%左右，在所有拆迁行为结束后，拆迁办公室通过划拨、转移，将这笔款用来投资另一个房地产商业项目。

　　他说，以自己多年专门负责拆迁项目款账户的经历来看，几乎每个项目结束后，拆迁公司或拆迁办都会有相当部分的拆迁补偿安置款余额作为自己的利润，这种情况非常普遍。

　　据记者了解，有时候开发商将整个拆迁过程委托给拆迁执行方，采用的方式一种是委托合同执行结束后，开发商付给拆迁执行方费用;另一种方式是开发商预算给拆迁执行方一笔款项，由拆迁执行方全权负责拆迁，支付完拆迁户的补偿金额后，剩下的就是拆迁执行方的劳务费。律师认为，第二种委托方式对拆迁户进行的克扣最厉害。

　　补偿款有多少被侵吞

　　《河南省城市房屋拆迁管理条例》第32条规定：

　　对被拆迁房屋进行价格评估时，拆迁人与被迁拆人选择同一估价机构的，共同签订委托协议，评估费用由拆迁人支付。拆迁人或被拆迁人对估价机构的评估结果有争议的，可以委托其他估价机构重新进行评估，评估费用由委托方支付。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行原评估结果;评估结果超过省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决;协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。

　　拆迁人与被拆迁人分别选择估价机构的，分别签订委托协议并承担评估费用。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行被拆迁人委托估价机构的评估结果;两个评估结果超出省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决;协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。

　　从以上规定可以看出，对于经常处在弱势地位的被拆迁人有所倾斜，也较为公平，而且它不是积极地以行政权力介入民事关系，甚至成为强势利益集团的走卒。这些是值得借鉴的。

　　9月14日新华社在署名评论员文章《拆迁不能“拆”掉群众利益》中指出，一些地方在土地开发和拆迁中，一味地“照顾”开发商的利益，不尊重普通群众的财产权和基本利益，何时拆迁、怎么补偿、如何安置，都是拆迁单位说了算，拆迁户只能被动接受，而没有商讨、更没有讨价还价的权利。面对这样的“霸王协议”，拆迁户的权益如何得到保障?

　　权威人士曾算过一笔账，根据北京市1993年颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为每平方米5900-7800元，按照北京城区一般的居住密度推算，每户的拆迁安置费应为30余万元左右;而据1996年《经济日报》、北京市委《是与非》杂志和1998年8月24日《人民日报》报道，开发商安置居民每户要30-40万元。但究竟有多少拆迁户得到了这笔拆迁补偿款?(详见今日本报《违法拆迁导致城镇拆迁费流失》一文)

　　9月18日在国务院新闻办举行的新闻发布会上，当有记者问及中国经济时报近来关于房地产开发与拆迁问题的一系列报道时，建设部副部长刘志峰表示，拆迁政策不落实，开发商为减少开发成本，随意降低补偿标准，损害了拆迁户的利益，党中央、国务院、中纪委等有关部门对此十分重视，强调要对损害群众利益的行为加大查处和打击力度;建设部将会同有关部门对拆迁主管部门和实施部门加强管理和监督，加大对腐败分子的打击力度，对违规行为严查不贷。

　　不期泪洒萧萧雨，又为斯民哭仇冤。这是9月17日各大网站以头条专题形式转发“安徽农民天安门自焚系拆迁纠纷引起”的消息后网友贴出的一句感慨。8月22日南京市拆迁户被逼自焚3个星期以来在9月15日发生了第二宗这样的惨剧。次日，冷冷秋雨不期而至，从南到北多少人含泪读着自己和周围的拆迁故事。如果这些仅仅限于个案，也许并不值得太多议论和思虑;但不幸的是，被拆迁人的合法权益被严重侵犯的情况现在几乎成为了一种普遍现象，甚至逼死人命的事也屡见不鲜。深层原因里有没有行政法规的瑕疵呢?

　　法律界把目光投向规范拆迁行为的龙头法规2001年6月13日颁布的国务院《城市房屋拆迁管理条例》(简称《条例》)，审视其第十六条规定??当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时由行政机关裁决和第十七条规定??在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁，发现上述两条款一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示;二是以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置，《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，即惟有全国人民代表大会及其常务委员会才能对此行使国家立法权。因此，作为行政法规的《条例》其第十六条、第十七条之规定至少与国家基本法律??《合同法》和《民法通则》第四条以及《民法通则》第七十五条、《立法法》第八条的相关规定相抵触。

　　《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”;第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”;第5条规定：“一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”

　　特别需要指出的是，《立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。”而第八条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。所谓的拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定。因此，各级行政机关应该遵循《立法法》对民事基本制度的立法规制，即根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。

　　早在2000年3月，《立法法》提交全国人大审议时，全国人大代表、国家行政学院法学部主任应松年教授就指出，公民的基本权利受宪法明文保护，不能随意限制和剥夺，只有最高立法机关才有这个权力，即只能由它制定法律来规定;这个权力不能随意下放，更不能任由其他国家机关如行政机关和地方滥用;涉及财产等基本权利的有些方面，如有必要可以通过授权行政法规、地方性法规来设定，但只能授多少设多少，不授权的不能设定;如今，一些行政机关、地方规章、基层县乡政府等随意设定处罚项目，应该引起高度重视。当时法学界的一些人大代表就已认识到，有不少行政和地方规章剥夺了公民的财产和人身权等基本权利，他们认为涉及公民的基本权利必须由法律而不是行政规章等来规定。

　　目前，违法、强制拆迁在全国各地蔓延开来，愈演愈烈，已经成为规模性、颠覆性破坏宪法和其他国家基本法律以及严重损害公民的基本权利的一大社会公害，给人民群众造成了极大的痛苦。因此，建议最高立法机关尽快对有关拆迁的行政法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，该修改的修改，该废止的废止，并制定出合乎法律和民意的新规定，这应该是治本之策。

　　通过中介租房

　　直接侵吞城镇拆迁费

　　以某危改项目为例。房地产商提供给外界的数据如下：在北京近郊购买商品房 ?房价为5500元/平方米?安置300户居民，按每户安置面积60平方米计算总共花费33万元，加上其他费用?如：向房管所缴纳的“房屋撤管费”、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等?，总的拆迁安置成本达到大约40万元。

　　而笔者调查了解的情况却是：开发商依据北京市关于基准地价的规定，按每户40万元从投资商手里拿到300户居民的拆迁安置费12000万元。然而开发商既没有买房也没有买地建房，而是从南郊某单位“借用”房屋来进行安置。安置房的产权属于该单位，居民需按月缴纳房租。开发商则按三年的房租一次性付给该单位1百万元?仅相当于3户居民的拆迁安置费?。另外，其他费用?如：房屋撤管费、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等?加起来平均每户只有约2万元。