这是一个法律援助案件，是承办律师自行决定受理的法律援助，未经过法律援助处批准。但承办律师的行为并不构成不正当竞争，因为受援助的当事人符合申请法律援助的一切条件，但法援处声称该案可能败诉，纳税人的钱只保护合法利益，他们不能受理。

案情是：

我方当事人原租住房管局公房(父子2人)，1985年本案原告拆迁该公房，我方当事人选择回迁并于1991回迁至本案涉讼房屋(面积26平方米)。回迁后，可能因为拆迁人是房管局下属企业，回迁房屋被拆迁人所管，回迁后租赁合同出租人变成了本案原告。1995年我方当事人因儿子结婚，向单位要求分配住房，单位按标准另行分配了36平方米住房一套(标准已扣除已租住公房26平方米)。该房一直由儿子一家居住(现为三人)，1999年房改由我方当事人买下。

2006年因广州房管政策变化，发展商未交纳土地出让金不能办理初始登记(大确权)的情形下，小业主已付清房款或是回迁户的，可以办理房产证，房产证注明“未办理土地有偿使用手续”即可。于是本案原告拿到了一份这样的“权属证明书”，注明是未交纳土地出让金，后付清单一份，除回迁是私产外，其他权利人写的是本案原告。

本案原告又趁我方当事人不识字之机，将以往的“公房”字眼从合同文本中抹去，换成了“自有房屋”出租，合同期也从五年变成了一年，合同里有条约定：承租人另有房屋居住的，应无条件交回房屋给出租人。新合同一签订，本案原告就向提起诉讼，要求我方当事人迁出或按市场价支付租金。

案件正在二审审理中。

问题：

1、公房纠纷还是私产纠纷?我方认为是公房，对方以及一审法官认为自有房屋是私产;

2、“权属证明书”的产权证明效力?我方认为原告是该房屋的发展商，未交纳土地出让金，未办理大确权，原告就不具有产权，原告也没有办理产权证书，不具有产权。而且我方当事人因回迁取得租赁使用权，按拆迁条例规定，属于产权置换，所以原告不是产权人。原告称其他回迁户都办了产权证了，权属证明书足以证明他们的产权;

3、二审中我方还提出了法院管辖权问题：若涉讼房屋是公房，本案就属于公房的分配、腾房纠纷，属政府房屋管理部门行政权范畴，法院无权作为民事案件受理，即无管辖权。

民事上诉状

原审案号：(2006)越法民三初字第xxxx号

上诉人(原审被告)：郑xx，男，汉族，住址：广州市东华西路百朋坊街1号

被上诉人(原审原告)：广州市xx开发建设有限公司，住址：广州市广卫路15号

因本人与广州市xx开发建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第xxxx号民事判决，特提出上诉。

上诉请求：

1、撤销广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第xxxx号民事判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求。

2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

主要事实和理由：

一、关于上诉人本案涉讼房屋承租权的由来。

上诉人原来在广九路筑南通津西街21号居住，是私产。由于政府改造下水道，要求上诉人全家在1959年10月搬迁。当时政府给了220元作为房屋补偿费，然后重新安排上诉人全家到广州市小北路旧北园4栋303号公房居住。由于上诉人工作单位在海珠区上班路途较远，上诉人经房管站同意进行公房置换，上诉人全家到广州市东华西146号地下居住。1985年，广州市xx开发建设有限公司(被上诉人，当时单位名称为广州市xx经营修建工程公司)拆迁此房屋，暂安排上诉人家人到广州市东山区寺贝通津腾龙里1号之一居住。上诉人于1991年8月回迁到广州市东华西百朋坊1号(本案涉讼房屋)租住至今。可见，上诉人本案涉讼房屋承租权是以政府拆迁安置、公房使用权调换、再次拆迁回迁得来。

二、本案涉讼房屋的所有权性质只能是公房。

上诉人一直以来租住的都是公房。本案涉讼房屋是上诉人因原租住公房拆迁，作为回迁户回迁继续租住的。回迁房屋的性质属于产权置换，即拆迁人以回迁的住房置换上诉人原租住的公房给原产权单位，因而回迁后的房屋依然为公房。不论是1991年还是2001年的《城市房屋拆迁管理条例》，均规定租赁房屋的回迁方式是产权置换。也就是说，被上诉人既是拆迁人也是原被拆迁房屋的所有权人。

被上诉人提交的房地产权属证明书也显示：“所有权来源：新建”、“房屋所有权性质：有限责任(国有独资)”、“土地未办有偿使用手续”。可见，本案涉讼房屋依然是公房，且被上诉人之前的租赁合同版本也是公房，怎么被上诉人拿到权属证明书就自以为变成自有私房了?且被上诉人也是按照广州市国土局房地产管理局、物价局穗国房字〔2001〕174号文件规定的公房租金标准向上诉人收取租金的。

三、在本案涉讼房屋是公房的前提下，租赁合同依据的应是国家、地方政府有关城市公房管理的规定，不同于一般民事租赁关系。

依据广东省人民政府《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见》规定：“城镇公有住房，……购房面积必须严格按照省政府粤府〔1983〕68号文件规定的住房分配标准执行，超过标准面积部分一律实行市场价”。广东省人民政府粤府〔1983〕68号文件(此时尚未有房改)第九条规定：“干部和职工住房分配标准：……(五)一般干部及其他职工，每户建筑面积五十平方米，最高不超过七十五平方米”。广州市国土局房地产管理局、物价局穗国房字〔2001〕174号文件规定，“一，……(四)离、退休干部、职工租住公房(以租赁合同中承租人为准)的，对住房分配面积标准之内的租金暂不调整，超过住房分配面积标准的部分按成本租金标准计算”，可见，上诉人名下另有房屋不是上诉人不能租住公房的禁止条件，何况上诉人已租住公房四十余年，最初来源还是政府拆迁上诉人原私有住房安置的。

本案涉讼房屋使用面积仅有26.81平方米，上诉人另拥有产权的位于海珠区燕子岗路24号403房使用面积仅有

37.1平方米，套内建筑面积也才43.2645平方米，按照上诉人与被上诉人签订租赁合同时上诉人的工龄适用的住房面积标准和住房控制标准(分别为使用面积50平方米和75平方米)，上诉人未超过标准。

上诉人拥有产权的位于海珠区燕子岗路24号403房属于单位于1995年因上诉人儿子结婚不够住而分配的宿舍(儿子是独生子女，依政策按两个子女分配住房面积)，上诉人1999年通过房改取得房地产权证。单位在分配该房屋时已考虑并审核上诉人家庭住房状况，对本案涉讼房屋面积情况做了审核，上诉人不论是当时还是现在均没有超过住房标准。

三、上诉人认为对被上诉人提供格式版本的租赁合同有关交还房屋的约定，应做如下审核和理解：

1、被上诉人的该条约定本身与国家政策是不符的。上诉人住房有没有超标的法律后果是是否可以享受优惠租金标准问题，而不是必须退房问题;若上诉人住房没有超标，则可以按规定享受优惠租金。

2、该条约定应当然附加法律法规规定的限制条件，即：上诉人另有居住的房屋若已超过住房标准。被上诉人起诉的上诉人住房状况自1995起已持续了十一年多，这十一年多上诉人家庭状况发生了很大变化：儿子结婚、生子(孙子已十岁)、上诉人退休。儿子结婚后夫妻二人均没有工作，儿子身体不好，儿媳文化低，户口2004年底刚从广东信宜农村迁入广州(全家三代四口户籍均在现涉讼房屋地址)，上诉人房改房的购房款也是借的，至今尚未还清。还有个安身之所是上诉人艰难生活中唯一的安慰和庆幸。十一年来一直没有人主张上诉人违反规定多占房屋，上诉人也从没有隐瞒儿子一家另行居住的事实，何况单位早在十一年前已审核过该情形。上诉人的小学文化还是解放前读过几天私塾认识几个字户口上自称的，实际上现在仅会写自己的名字，所有日常材料都是他人代写，与文盲差不多。因而上诉人有足够理由对租赁合同的相关约定作如此理解。

四、被上诉人在新一期租赁合同签订前早就明知上诉人的住房状况。依被上诉人一审中所说，被上诉人是看上诉人一人居住，就去调查，发现上诉人另有房屋。上诉人一人居住的情形已经十一年了，前十一年被上诉人干什么去了，为什么至今天才去调查?而且是新合同期一开始就马上起诉上诉人，之前甚至未与上诉人协商过或通知过上诉人应违约迁出?!

上诉人居住的广州市东华西路百朋坊街1号，是一幢8层的楼房，这里居住的都是回迁户，除个别是私房外，均是租住公房的。以往的租赁合同都是五年一签，均注明是公房。本案合同签订的过程是：2006年6月2日，被上诉人让大家去续签合同，却只让大家看合同的最后一页(签名页，被上诉人未签)，并催促大家快点签。出于对政府和被上诉人的信任，上诉人和大家一样签了。合同显示被上诉人是在2006年6月15日才签的。等大家拿到合同，已是月 日，发现合同期变为只有一年。之后上诉人就接到了越秀区人民法院的传票。被上诉人的做法严重违反了基本的诚实信用原则。

上诉人居住公房四十多年，月月按期交租，家庭困难，能挺过去的，决不找公家麻烦。虽然全家只有上诉人1000元的固定收入(退休金)，上诉人全家从未申请过政府救济。上诉人不明白的是，房子是政府分配的，是分配给上诉人全家的，回迁时也是注明2人的(上诉人和儿子)，十几年过去，已经变成4人了，难道只因为上诉人有资格另行分房，就认为全家另有房屋居住，不符合租住公房的条件了?上诉人名下的房改房，一开始就是以上诉人名义分给儿子儿媳居住，何来上诉人“另有房屋居住”呢?!被上诉人应当履行国家政策规定的义务。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。

谨呈

广州市中级人民法院

上诉人：郑xx

二OO六年十二月九日