【房屋拆迁】政策性搬迁的税收政策
1、营业税 由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权(包括地上建筑物等不动产)的行为,因此根据国税函(2008)277号规定,被搬迁企业“只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税”。国税函(2007)969号规定,“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费,不征收营业税”。
根据以上税收政策规定,补偿收入不属于生产经营收入。再根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中,应当按照规定开具、使用、取得发票”。因此补偿收入不需要开票,原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此,受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时,只需取得收款收据,并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。
2、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税;根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。因此,被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费,免征土地增值税。
3、企业所得税
被搬迁企业取得拆迁补偿费,根据国税函〔2009〕118号规定,重置、重建或改良的,以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额,此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的,应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。
根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定,企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理。
4、个人所得税
根据财税[2005]45号第一条规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。因此,如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分,应属于个人所得
纳税范畴,按“财产转让所得”税目征收个人所得税。
面积每平方米补助25元。
2.被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,给予提前搬迁奖励费,提前搬迁奖励费按照提前的时间计算,由拆迁人支付每一宅院200——2000元提前搬迁奖励费。
3.电视、电话、空调等移机费按有关部门标准给予补助。
五、其他
1.占地拆迁的补偿标准按照《拆迁管理办法》执行。
2.本办法未尽事宜按《拆迁管理办法》和《补偿规则》的规定执行。
3.本办法自2005年4月1日起施行。北京市房山区人民政府2003年11月3日印发的《房山区集体土地房屋拆迁补偿办法》(房政发[2003]58号)同时废止。本办法实施前已发布拆迁公告的项目不适用本办法。
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