被查单位：湖北省大悟县个体房地产开发业主付某

稽查单位：湖北省大悟县地税局稽查局

基本案情：大悟县地税局稽查局于2003年4月对个体房地产开发业主付某进行了专项稽查。付某于2001年10月到大悟县汉大市场开发指挥部以“付某等11人”的名义交纳征地费后，征用土地600平方米从事房地产开发，开发住房总建筑面积2400平方米，建成住房24套，已销售19套，尚有5套空置。该纳税人向稽查局提供售房协议书9份，合作建房合同书10份。到2002年底该纳税人按每平方米350元的计税价格申报建筑安装营业税，只将售房合同款部分申报缴纳了销售不动产营业税，合计已缴纳地方各税费43416元。

稽查人员在检查中发现以下问题：

一是纳税人的工程造价核算不准确。由于个人开发业主一般财务核算不健全，建设资金来源复杂，核算混乱，纳税人不能准确提供其开发成本、费用，因此建房成本无从核实。稽查局根据《税收征管法》第三十五条的规定核定其建筑成本。稽查局按照县城建局定额管理站提供的同地段建房定额核算标准，核定其建筑成本含各项税费为每平方米380元，并以此作为建筑安装营业税的计税依据，应征收营业税21660元。

二是纳税人故意将房地产开发混淆为合作建房，偷逃销售不动产环节的营业税。付某称所建房屋中有10套是与房主合作征地后，由房主委托他建房，因此他不存在缴纳销售房地产环节的营业税的问题。付某提供的征地费收据上付款单位为“付某等11人”，但未列举其他户主的具体姓名。付某提供的合作建房协议书中称，合作建房由付某代为建成后，由房主本人办理土地使用证和房产证，立合同之日房主预付建房款20000元或同等价值的建筑材料，房屋建成后付清剩余款项。售房合同规定由付某办理土地使用证和房产证，立合同之日房主预付10000元购房定金，房屋建成后付清剩余款项的90%，余下的10%待付某将房屋产权证、土地使用证办好交给房主后付清。从立合同时间上看，两种合同签定的时间大致相近，有的购房协议时间甚至在合作建房合同之前。

经查，付某提供的合作建房协议中有4份合同中的甲方与现有实际房主姓名不符，5份协议是在房屋建设中签定的，协议由付某拟定。房屋建设资金及材料均由付某负责。

稽查局根据国税函[1996]718号文规定：“由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按‘销售不动产’税目征收营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。”稽查局认定：对付某合作建房取得的收入应当作为销售不动产处理。每套应按调查核实的售价50000元计算，计征销售不动产营业税。

处理决定：根据《税收征管法》第六十三条规定，稽查局认定付某的行为已构成偷税，决定追缴其偷税额31276.80元及滞纳金，并处偷税额一倍的罚款。

稽查建议：由于房地产开发中涉及到建筑安装营业税和销售不动产营业税，税收负担较高，因此一部分开发商打着合作建房或受托建房的幌子，偷逃销售不动产环节应纳营业税。税务机关在检查中一方面可以查看征地协议以及开发费用的处理方式，核实实际征地人;另一方面要核实建设资金的来源，房地产开发的建设资金应为开发商直接支付。