拆迁协议是否可以转让的问题
拆迁协议的转让,事实上就是未领取权属证书,房屋(预购房屋)转让的效力问题。
房地产的转让,是指房地产权利人通过买卖,赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此,房地产转让应当包括签订合同、付款、房屋支付、过户登记等一系列债权行为和物权行为。
物权法第十五条规定,当事人之间订立有关设立,变更,转让和消灭不动产的物权合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本条规定的内容,在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同行为看成物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能发生在登记时生效,依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”,其中一个买受人现行进行了不动产登记,其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
通过前面的分析,我们已知,拆迁安置协议转让是债权的转让,而不是一个物权变更行为,所以应从合同角度来分析他的合法性问题。
《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让的问题,由国务院规定”,而国务院迄今尚未就此问题做出规定,从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。
被拆迁人的拆迁安置房尚未建成,但这并不影响转让拆迁安置补偿协议的效力,因为转让的是房屋所有权的期待权(物权的期待权不时物权本身),转让本身是以合同的形式。即原因是债权行为,结果却是物权的性质,而且以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同,在现实生活中也是普遍存在的,合同法也持肯定的态度。
2005年5月9日,国务院办公厅转发了建设部,发展改革委员会,财政部,国土资源部,人民银行,税务总局,银监会等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其中第七条规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让。在预售商品房竣工交付,预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。
该意见分别对合同行为和物权登记行为做了禁止性规定。《合同法》作为全国人大制定的法律,效力当然高于七部委意见,按照《合同法》的规定,只有依照法律,行政法规禁止转让的合同,合同的权利义务才不能转移。而《关于做好稳定住房价格工作的意见》本身不时行政法规,可见《关于做好稳定住房价格工作的意见》与《合同法》相冲突,其对合同行为的禁止性规定不具有法律效力。
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