房屋租赁合同转让中的租房纠纷及处理
由于房屋租赁合同的转让是合同承租人的变更,律师为承租人提供法律服务的内容在本指引3.2.4.3中已经有所涉及。承租人转让承租权,必须征得出租人的同意,否则出租人对承租人与受让人之间签订转让提出合同无效之诉,法院会予以支持。
律师在处理案件纠纷时,除了根据合同的约定准确把握因合同约定事由的发生而使承租人享有承租权的转让权处,还应当把握承租人在何种情形下享有法定转让承租权。《合同法》第二百三十四条仅规定承租人在房屋租赁期间死亡的,其生前共同居住的人可以按照原合同租赁该房屋。
除此之外,最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应当支持其请求。即该承租转让权也属于法定转让权。
此外,部分省市的地方性立法对租赁权转让也有规定,如《上海市房屋租赁条例》中对租赁当事在事人依法分立、合并的,规定由变更后的当事人继续履行租赁合同。除以上所述法定的承租权转让事由外,未经出租人同意,承租人单方擅自转让承租权给第三人,其转让合同无效,承租人应向出租人承担违约责任,给出租人造成损失的,承租人还将承担赔偿责任。
如上所述,承租人转让租赁合同,必须符合法定或合同约定的转让条件,或者经得出租人的同意,否则将承担法律责任。
对于出租人而言,律师在处理案件纠纷过程中,需要把握的是除了本指引3.2.4.3.2所述的法定转让情形之外,承租人如果违反合同的约定,出租人均可依合同的约定和法律的规定向承租人主张违约责任,也可向法院提出确认承租人和租赁权的受让人签订的租赁转让合同无效之诉。
律师在为出租人提供此类法律服务过程中,司法实践中,常见的纠纷违约一方在于承租人,如承租人未经出租人同意将房屋承租权转让给第三人。因此律师在接受委托启动诉讼时,既可以向承租人提起合同的违约之诉,追究承租人的合同违约责任;也可以提起确认承租人与第三人签订人《租赁权转让合同》无效之诉。两者的法律后果是不同的。
向承租人提起违约之诉,只能解决承租人违约责任的问题,对承租人与第三人签订的《租赁权转让合同》的效力不能在违约之诉中解决。根据《合同法》第五十八条之规定,因无效合同而取得的财产或者权利应当返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此,对承租人和第三人一并提起合同的无效之诉,从诉讼策略和效率来讲,不失为一种好的选择。