市国土房管局表示，如何依法合理确定征地补偿标准一直是征地工作的重点和难点。按照现行《土地管理法》的规定，征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费四项。据悉，1993年广州发布过统一的补偿标准，但各地的标准不尽相同，随意性较大。

将逐步实现同地同价

为此，近年来，国土资源部多次发出文件，要求各地尽快制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价，以解决当前征地中补偿标准随意性较大、同地不同价等突出问题。征地区片综合地价除了考虑被征土地的农业产值情况外，还综合考虑土地区位因素、农民生活水平等多种因素，把行政区域内建设用地区划分为若干均质区片，制定相应的综合地价标准，既能更好地保护被征地农民的权益，又便于征地操作。市国土房管局表示，按照征地区片综合地价实施征地，不再因征地目的不同而采取不同的补偿标准，也不再区分土地补偿费和安置补助费，将逐步实现同地同价。

制定征地区片综合地价，是根据农用地质量、农地价值、经济发展水平、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系以及农民生活水平等因素，结合农业生产模式的差别，将广州市十区划分为“内圈”、“中圈”、“外圈”三个农业生产圈层，并在此基础上划分为11个均质区片，从化增城二县级市划分为3个区片。各区片按照主导农业生产模式、农产品产量和单价测算区片的统一年产值。在此基础上，按不高于法定最高倍数(30倍)，不低于省的征地补偿保护标准，根据农民生活水平由中心区向外围区域逐步递减的趋势，结合以往征地案例，制定具体的倍数，合理测算征地补偿费用标准，拟定《广州市征地区片综合地价(试行)》。制定标准的基准时间点为2006年1月1日，数据测算时间为2005年12月31日。

可依规定系数修正“一口价”

市国土房管局表示，综合地价都是“一口价”，并且是“实施价”，但可再依据规定的修正系数修正，而同一征地项目跨越不同土地利用类型的，可按补偿较高的类别执行或取平均值。

据介绍，广州征地区片综合地价明显高于《广东省征地补偿保护标准》。在全国大中城市中，广州市征地区片综合地价标准位居前列。

土地补偿费、安置补助费，今后广州将统一以征地区片综合地价“一口价”补偿给被征地农民。昨日，广州市国土房管局就征地制度改革中的又一项重要内容——《广州市征地区片综合地价》(试行)举行了听证会。试行方案显示，广州市十区被划分为11个区片，从化、增城两个县级市各划分为3个区片，其中，最高为25.9万元/亩，最低为3.75万元/亩。

“能不能不同征地目的补偿标准不同”，“新温泉旅游项目征地补偿能否调高一个片区标准”，“一口价有所欠妥，应给农民参与权，协商解决”……对于该试行方案，昨日，各区、县级市国土部门代表、专家学者代表和农民代表、征地单位代表、律师等数十位代表济济一堂热议综合地价试行方案。广州市国土资源和房屋管理局表示，会后将综合分析听证会代表意见，进一步修改完善，报请政府批准。

听证焦点一：

区片划分是否合理?价高还是价低?

代表们首先讨论的就是区片划分是否符合实际以及由此带来的综合地价是高还是低。增城市国土房管局代表和市国土房管局萝岗区分局代表认为，涉及当地的综合地价标准有的偏高。增城市国土房管局代表表示，试行方案中增城第一区片的地价比现行的几乎涨了一倍，“虽然对农民是好消息，但也增加了企业成本，增加了招商引资难度”。

萝岗的代表认为试行方案的区片综合地价与萝岗现行的相差4万元/亩，不利于开发区的成片开发，容易造成不稳定因素。

但市区内更多区域代表认为地价标准低了。市国土房管局南沙区分局代表指出，希望调高万顷沙等地的综合地价标准。市国土房管局番禺区分局代表建议将沙湾河以北区域都编入中圈第5区片，沙湾河以南编入中圈第6区片，“否则区位条件差别不大，补偿却相差多，令征地实际操作难度大”。与此同时，番禺钟村镇镇政府的代表也认为涉及钟村的综合地价标准低了，并建议不要将钟村两条街分别划分于两个不同区片，不然，实际操作难。

来自从化良口63岁的农民老伯也认为，良口的综合地价标准低了，“因为新温泉旅游项目就在我们这儿，不少外商垂涎三尺，良口的地位已发生质变，不能等同于以种植水稻为主的其他地区”。从化市国土房管局代表对此予以支持，认为方案中应提高良口新温泉地区补偿标准等级。

市道扩办的代表指出，内圈、中圈的综合地价标准与现在实际补偿的价格相差大，江高污水处理厂的2005年的补偿标准也比此次的片区标准高了几万元/亩。

另外，市国土房管局白云区分局代表认为，广州10区才划分11个区片太“粗”，759万多平方公里的白云区才划分出5个区片，“太少了，忽略了交通、地貌、区位条件等因素”。

听证焦点二：

“一口价”好还是坏?区片地价相差大吗?

对于综合地价实行“一口价”，代表们也有不同看法。市道扩办代表认为，“一口价”好，“弹性太大不容易协调”。但广州大学房地产研究所所长陈琳副教授认为，一口价制度欠妥，有引发社会矛盾的风险，建议将综合地价作为补偿最低标准，给予农民参与权，与农民共同协商解决。

对于此次所有的区片综合地价，天河黄村实业有限公司的代表建议标准不要相差太远，最高25.9万元/亩、最低3.75万元/亩相差大了。

增城市国土房管局代表认为，增城三个片区的地价标准差距应缩小，其中产值倍数最高已运用到29倍，逼近国家的30倍上限，如果造成相邻地区差距大，容易形成不稳定因素。同时，他认为，一口价存在问题，因为一口价不区分安置补助费和土地补偿费，但实际上，征用集体建设用地、未利用地时，只涉及土地补偿费，而无需安置补助费。

听证焦点三：

征地用途不同物价上涨都要调整地价标准?

对于综合地价的更新方面，不少代表都认为，试行方案截取的数据时间较早，还是2005年的数据，事实上，这两年物价水平上涨较快，因此，标准也要随之变动。

市国土房管局荔湾区分局代表指出，此次地价标准和修正系数依据的数据来源最好还是采用最新年份的，比如物价增长可以选取市菜篮子报价中心最新的数据。同时，在亩产值上，此次还是依据粮食、蔬菜等，但荔湾区蔬菜种植只有很小一部分，主要是花卉种植，希望将花卉种植设立参考系数。市政府政研室代表指出，“征地补偿与土地收益差异大、不公平，是农民上访的问题之一”，因此建议根据征地用途制定补偿系数。从化市国土房管局代表也建议，区分房地产、商业、工业的征地补偿系数。

从化良口63岁农民阿伯也表示，必须参考市场价，调价周期以2~3年为宜，而试行方案的3~5年时间太长，“3年间物价指数就差别好大了”。阿伯还表示，要从土地利用价值来区分补偿标准，“否则有好大局限性”。市国土房管局天河区分局代表也指出，综合地价标准要区分征地用途，如果是房地产等用地，征地时农民反应强烈。

听证焦点四：

社保费如何体现?

市政府政研室代表指出，“此次地价没有考虑社保费用”，他指出，“以养老保险为例，即便每人330元、交15年，都需要3.9万元，按照此次制定的从化、增城的地价标准都还不够钱交”。该代表指出，目前企业最低养老保险交10多万元，而补偿标准远远低于此，为此建议，征地方支付农民的社保费用，可以低于企业退休养老保险水平，但高于最低保障户水平。

市道扩办代表也指出，根据即将实施的物权法，征地要“安排被征地农民的社保费用”，“我咨询过起草专家，专家表示这属于征地补偿的第五种费用”，“虽然全国目前的各地的综合地价还未涉及社保费用，广州能不能创新呢?否则，16天后，我再去跟农民谈征地补偿，农民肯定谈及社保费，不给社保费，农民不交地，工程就无法进行”。

何谓征地区片综合地价

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。其实质是征地补偿标准。仅包含土地补偿费和安置补助费，不包含地上附着物和青苗补偿费。在实施过程中，地上附着物和青苗需另行计算和补偿。