征地补偿的价格确定及相关规定
为防止拖欠征地补偿款,确保补偿费用及时足额到位,各地应探索和完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时,根据征地规模与补偿标准,测算征地补偿费用,由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款。
2000年,广州市番禺区进行了征地统一年产值标准的制订工作。番禺区在综合考虑地类、土地质量、农产品价格等因素的基础上,以前三年区域内所有农产品的不同产值和各种农产品的占用农地面积为主要依据,按加权平均测算出统一年产值。其具体的计算过程:首先是以区域内各种作物的产值按加权平均数计算最近三年每一年的可用耕地平均年产值;其次是将区域内每年可用耕地平均年产值按加权平均数计算最近三年的可用耕地平均年产值;再次是根据物价水平和经济发展水平变化,对年平均年产值按一定比例如10%上调后求得区域统一年产值。在应用区域统一年产值时,从第二年开始每年对区域统一年产值按一定比例如5%~10%进行浮动?一般是递增?,应用三年后按同样的计算方法,更新区域统一年产值。计算公式如下:
Pk=a1+a2+a3+……+an ?k=1?2?3?
式中Pk为各年各种作物的加权平均产值,S为各种作物的种植面积,a为各种作物的产值。
Q=?P1+P2+P3?×?1+10%?
式中Q为区域综合年产值,S为各年的可用耕地总面积,P为三年各种作物的加权平均产值。
其中计算统一产值区域大小的选择要根据实际情况而定,可以镇、区为统一产值区域。为了避免镇间产值差异过大的现象和提高可操作性,番禺区采用了全区统一的综合年产值。2001年确定的统一年产值为3778.18元/亩(1999、2000、2001年),根据经济发展水平,在2002年又调整为4329.04元/亩。
对于补偿倍数的确定,番禺区以市桥河为界,北区的土地补偿和安置补助倍数为法定的最高倍数10倍和6倍,而南区则为法定的最低补偿倍数6倍和4倍,这与北区比南区经济更发达、区位优势更突出、土地资源更稀缺、人民生活水平更高的实际情况相一致。
实行全区统一年产值后,2001年,番禺区北区和南区的征地补偿费分别为60450.88元/亩,37781.80元/亩?2002年则分别为69264.64元/亩,43290.40元/亩。在实际征地中,被征地集体和农民拿土地补偿费和安置补助费外,征地单位一般还会考虑被征地村集体经济组织和农民从事开发经营,增加部分其他的补偿费或结合社保、留地、入股等其他补偿安置方式,间接提高征地补偿费,如在番禺区南村镇新基村征用451.08亩集体土地,相关征地单位增加了45.4767万元的其他补偿费给该村集体。经折算广州市番禺区征地补偿费平均大约为12万元/亩。
耕地开垦费 陕政发[2000]44号建设项目类型 水田、水浇地、菜地公共设施及工益事业用地 5 3333元/亩基础设施、国防、军事、党政机关、科教文化、经济适用房 7-10 4666元/亩电力、邮电、通讯设施用地 9-13 6000元/亩工矿企业用地 14-18 9300元/亩金融、商贸用地 16-20 10666元/亩旅游、餐饮业、房地产开发、休闲、娱乐业用地 22-25 14666元/亩
2、新增建设用地有偿使用费 陕财办综[2006]77号 咸财综合[2007]23号咸阳市属10等地类 28元/平方米 18600元/亩
3、水利开发基金 陕政发[1998]68号菜地1100元/亩 水浇地900元/亩 旱地400元/亩
4、耕地占用税 3870元/亩
5、土地出让金 国土资发[2006]307号 06年12月23日全国工业用地出让最低标准07年1月1日实施咸阳市属10等地类 168元/平方米 11.2万元/亩
6、城市配套费3.5万元/亩 预计还要调整到8万元/亩 7、契税 征地费用的3% 8、土地管理费 计价格[2001]585号 陕价调发[2001]113号征地费用总额的2.8% 9、土地测量费 小宗用地按点收取,640元/点,国家重点建设项目或线性工程按公里收取,每公里1.5-1.6万元(含电子报件)。
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