怎样确定补偿价格及确定征地价格的方法
针对目前在确定征地工作中存在征地补偿标准偏低,而且难以科学确定,造成不同程度损害失地农民利益问题,河北省廊坊市国土资源局经过积极探索,科学研究,提出采用法定补偿扩充法和准建设用地基准地价剩余法科学确定土地征收价格,从而在征地补偿价格方面实现了理论创新。
结合农用地基准地价,立足原农业土地用途,充分考虑土地对农民的生产资料作用和社会保障作用,将法定补偿含义延伸,确定了“土地征收价格=农用地质量价格+最低生活保障趸交保险费”的技术路线。农用地质量价格本质就是土地作为农业生产资料的价格,与农用地基准地价内涵是一致的。所以根据评估期日农用地基准地价加以年期修正来确定。农用地的存在对农民的社会保障作用从性质上类同于城市居民最低生活保障的保障作用。最低生活保障趸交保险费用就是参照城镇居民最低生活保障趸交保险费用来确定。 准建设用地基准地价剩余法。方法的内涵就是从土地作为建设用地用途来考虑土地的价值。
为此,引入了“准建设用地”的概念。
准建设用地:
就是按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地现状为农用地的土地。借鉴剩余法的地价评估方法确定了“土地征收价格=准建设用地综合地价-国家综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金”的技术路线。其中综合地价是以基准地价为基准,按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。
对此,廊坊市对基准地价进行了修订,将准建设用地纳入基准地价体系。农用地转为建设用地后,土地收益如果高于经营农业收益,依据经济学原理,“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合理,而必须在集体和国家之间进行合理分配。国家对城镇基础设施投入、交通干线建设(即改变农地的相对经济位置)等外部辐射性投资引起的土地增值(部分级差地租I)暂时由国家保管,用于征地调节基金,实现地租再分配。对土地直接投资(几通一平)造成的土地增值(级差地租II)由政府以综合投资的方式收回。
《中华人民共和国土地管理法》对征收耕地的补偿标准作了明确规定,征收其他土地,各省(区、市)都根据各地的实际情况制订了补偿办法。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对如何保证被征地农民生活水平不降低作了明确规定:县级以上地方各级政府要采取切实措施,使被征地农民生活水平不因征地而降低;依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费;土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
《决定》明确要求,省、自治区、直辖市人民政府制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价。《决定》还要求,土地补偿费主要用于被征地农户,省、自治区、直辖市应制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应当将被征地补偿费用的收支和分配情况,向被征地农户公开。
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