办好农房公证 服务建设试验区大局

　　近日，统筹城乡综合配套改革试验区最终“花落”成渝，为两市缩小城乡区域差距、实现社会公平正义、确保资源环境永续利用以及建设社会主义新农村的理论架构、政策设计、体制改革及经济发展、社会和谐的综合模式，提供了一条使中西部地区迅速发展的机会。重庆沙坪坝公证处作为专门从事证明职能的一个部门，在农房的民事流转中也做了一些探索性工作。

　　前些年，随着我市重点项目—重庆大学城投入建设及高速公路的修建、城市建设的需要。大片的农村集体土地被征用，大量的农民转非。这里面涉及一个征地、安置的问题，惯用做法是拆一户，安置一套住房，因此出现了即使一大家子人，也只能挤住在安置的一套住房里，更是出现了几世同堂的局面。为此，还出现了因没有单独的住房，就不能在派出所立户，随之而来出现的是就业难、子女上学难等问题，给当地百姓生活上带来了诸多不便。此时，他们想到的是，要是能通过分家立户能够多争取一套住房该有多好，但是由于重庆直辖时，原四川省巴县部分行政区域经过调整，划入我市辖区范围内，原来老巴县所有农房因历史原因均未办理乡村房屋所有权证，而只办理了集体土地建设用地使用证，当时，缺少一证就不能办理转户手续。因此，大量农房继承、赠与、买卖等转让事宜的工作在一段时间内被搁置了起来，当地人也陷入一片茫然和无奈中。从而影响了当地人的住房、就业、子女上学，并日渐成为影响社会的一个不安定因素。可作为行政区域的一部分，每天有多少人出生、长大、死亡，因此要发生多少的继承、赠与、买卖等转让事宜。我们不能因历史原因，使农民的合法权利受到限制，还得采取措施给予弥补。后来，我区政府也认识到事情的严重性，反复地要求我们采取积极措施对上述情况予以解决，同时，很多当地农民也找上门来，咨询农房转让事宜。鉴于此，我处经过反复研究，并组织人员对国家相关法律的学习，结合实际情况，考虑到在缺少一证的情况下，办理农房转让公证事项不但没有违反国家相关法律的规定，而且还是一项便民举措。我们逐步摸索出一套适合实际情况的办证方法。

　　现将我处办理农房转让的方法提出来，和大家一起探讨。

　　一、我们在办理农房转让公证事项时，向当事人收取如下资料：居民身份证、常住人口登记薄、婚姻证明、乡村房屋所有权证和土地使用证，并根据需要收取其他证明。

　　二、针对农村房屋只有《集体土地建设用地使用证》，没有《乡村房屋所有权证》的情况。我们要求所在地村社出具一个无权证的证明。理由是：(1)依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，该条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村民委员会作为农民集体所有土地的经营、管理机构，其出具的证明，我们认为应当作为证据。(2)统筹城乡改革就是“让农民变得和

　　市民一样”。着力解决好城乡二元结构的问题，那么，不能因农房缺少一证，就对他们提出的要求搁置一边、置之不理。

　　三、《集体土地建设用地使用证》上地址一栏填写的位置和现在的实际行政区划不一致。我们也是要求当地村社出具一个因行政区划调整的原因证明，来实现地址新、旧说法的统一。

　　四、由于历史原因，过去很多因工作人员疏忽，在土地使用者一栏将使用者的姓名写同音字、任意简化字、别字，甚至写错字。对此我们原则上要求在当地土地使用管理部门予以更正，或者要求在派出所出具两者是同一人证明。

　　五、由于很多农村夫妇不慎将结婚证丢失，导致没有直接的婚姻关系证明。我们认为，户口薄作为公民基本亲属关系的证明，上面若能体现夫妻关系，他们在处理共有财产时，是可以当作婚姻关系证明采用;若户口不在一起，或者记载不明确，由农村基层组织即村民委员会出具证明。

　　尽管农房转让公证事项可以办理，但是我们在办理过程中应当注意如下问题。

　　一、充分履行告知义务，或者说告知义务应贯穿整个办证的始终。公证员的告知义务可以是口头的，也可以是书面的，但我们更倾向书面告知，做到有案可查。告知的内容应当包括如下内容：办理的是一个什么样转让性质的公证，是继承、买卖，还是赠与?;所办理公证的法律意义和后果，比如在办理农房赠与、买卖公证时，就应明确告知，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地……，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条二款规定，经过公证的赠与合同具有不可撤销性。还应告知：不动产实行登记生效，双方当事人办理公证后，应及时向有关部门申请产权变更登记等。

　　二、根据建设部的有关规定，农村房屋仅限于同村同社的农民之间转让。这里的同村同社指的是受让方的户口须同受让的房屋是同一村社。因此，我们建议必须收集受让人的户口，而且所收集的户口必须是明确反映与受让的房屋是同一村社。

　　三、转让的农村房屋是否属冻结、征地范围。按照规定，冻结、征地范围的房屋是限制转让的，包括办理公证也不可以。若当事人坚持要求办理公证，则可以要求其前往农村征地办公室出具解除冻结证明书。否则，坚决不予办理。

　　四、转让的农房来源，有无其他共有人，其产权是否有争议。转让农房所有权状况，占有，使用情况，有无抵押、担保等情况。

　　五、农房转让除具有自己本身的特征外，还具有城市房屋转让的特征。因此，农房转让同样需要审查双方的完全民事行为能力、转让的农房必须是转让人所有的、法律允许流转的财产、当事人意思是否表示真实，合同形式与内容合法、条款完备，当事人有无争议、当事人提供的证明材料是否真实、有效、齐全。

　　六、一定要对照代书的法律文书和询问笔录，要求当事人进行逐条确认。因我国部分农村社员同志，受教育程度低，对有些内容尤其是专业术语难以理解，我们作为办证人员，应当耐心地给予讲解，不能让当事人稀里糊涂的办完公证。这样一是不能有效预防纠纷的发生，还有可能给当事人造成非真实意思表示带来的财产损失。

　　实践证明，通过近几年的努力，我处办理农房转让公证近万件中，至今没有一起因农房转让公证而引发诉讼，有效地解决了当地人因农房转让受限制而引发的住房、入户、就业、保险、上学难等方面的问题。通过公证，农民因原有房屋证照不齐的问题得到解决，并向产权、土地部门领取了统一制发的新房地产权证，我们对原巴县历史的遗留问题予以弥补。农房转让公证为繁荣一方的经济、维护社会的一方稳定作出了应有的贡献。

　　重庆被中央定为“统筹城乡综合配套改革试验区”，使我市面临着一次空前发展的绝好机会，但我们认为，中央的真正意图在于让我们各个行业在试验区内大胆创新，勇于尝试，不拘泥与模式，从各方面实现突破。那么，我们公证行业的发展也应以这个思想为指导，办好农房公证，更好地服务建设试验区大局。