房屋产权中有未成年人是否可以买卖
房屋产权中有未成年人是否可以买卖?这个是要分情况来讨论的,下面就列举一个案例,关于小孩是女方前夫之子,房屋产权有小孩的名字情况下诗否可以买卖。
李某购买了一套红塔区某小区的房产,房屋产权人系张某一家三口,小孩系女方和前夫之子,今年仅8周岁,依据法律规定属未成年人,《房屋买卖合同》上小孩的名字由女方代替签署,签订合同后双方正式履行买卖合同。之后,李某向房屋产权人张某付了首付,但因购房资金不足向银行申请贷款。银行审批通过后,双方一同去办过户手续,房地产交易中心却告知因房屋产权人之一的小孩属于未成年人,未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续,因此交易过户手续无法办理。于是,女方找到前夫王某商量配合过户,王某断然拒绝,李某向本报咨询将如何解决纠纷。
【律师分析】本案的争议焦点是:未成年人名下房产未经两位监护人同时签字确认,该房屋买卖合同是否有效?第一,本案产权人之一属未成年小孩,尚无民事行为能力,但他的父亲或母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动,故女方母亲为其代理的民事活动具有法律效力。第二,女方辩称其前夫王某不知道房屋被售一事,认为买卖合同为无效并不合理。首先,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意才可生效,只要女方确属小孩的法定代理人,其代理行为就具有法律效力,并不能因为其他法定代理人不同意或不知道而被归于无效;其次,女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的,并没有损害另一房屋产权人小孩的利益,作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益而行使法定代理权;再次,至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为,应属家庭内部事务,可以通过要求赔偿等途径解决。第三,房地产交易中心的相关操作规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效应以合同法的相关规定为依据,故本案双方签订的《房屋买卖合同》是有效的,李某可以向有管辖权的法院起诉要求张某一家三口履行买卖合同,办理房产过户,并追究张某一家因此造成的损失以及拖延交易的违约金。