二手房交易过程中，签订正式的《房屋转让合同》前，买卖双方会先签订一份《购房意向合同》，也就是俗称的“居间协议”。居间协议虽不比正式的《房屋转让合同》，但同样具备法律效应，尤其是签订该协议前，买家往往需要交纳一笔购房意向金给房产经纪公司，如果购房过程顺利，意向金则转为购房定金，假若买家临时反悔，卖家则可依照协议约定，扣留意向金。

　　有过二手房买卖经历的购房者对这一流程都很熟悉，也知道意向合同的法律约束力，但仍免不了有购房者为了毁约而钻空子。陶先生便是其中之一，自以为掌握了交易过程中的漏洞，但二审法院仍判其败诉，只是违约金并未按照合同签订的比例赔偿。

　　签了《购房意向合同》却想反悔

　　究竟该赔多少违约金？

　　陶先生签订《购房意向合同》是在2014年7月29日，在杭州某中介公司的推荐下，陶先生看中了拱墅区锦兰公寓的两套房子，一套房子建筑面积约78㎡，另一套建筑面积约88㎡，房子的产权是由曹先生与谢女士两夫妇共同持有，总房款共计419万元。

　　为表示购买诚意，在签订《购房意向合同》时，陶先生支付了5万元购房意向金，双方约定：陶先生拿到《杭州市区住房情况查询记录》后10日内，与卖家签订正式的《杭州市房屋转让合同》。就违约责任，意向合同里明确写着：如果买卖双方其中一方违约，应按照总房款的10%向另一方支付违约金。当然违约金的比例买卖双方可以协商，记者仍记得去年8、9月份楼市行情好时，为防止违约情况发生，买卖双方的违约责任甚至定在总房款的20~30%左右。

　　但之后陶先生却迟迟不履行约定，2014年9月17日，曹先生、谢女士两夫妇通过律师事务所向陶先生发函，要求陶先生尽快签订《杭州市房屋转让合同》，但仍未果。

　　2014年10月28日，曹先生、谢女士两夫妇向法院起诉，要求陶先生按合同约定支付总房款10%的违约金，合计41.9万元违约款。

　　在一审的过程中，法院判定陶先生违约事实清楚，但鉴于《购房意向合同》约定的违约金比例过高，法院在衡量卖家实际损失的基础上，从买家的过错程度以及利益等综合因素的考量下，最终判定陶先生需赔偿卖家15万元违约金。

　　陶先生不服判决，找律师继续上诉。支持其上诉的理由有两点：一来《购房意向合同》仅有曹先生一人签名，并无房屋共同持有人谢女士的签字，买卖双方就卖房事宜并未达成一致，《购房意向合同》并不成立；再者，即便《购房意向合同》成立，虽然违约条款里写着若违约按总房款的10%支付违约金，但同时又约定，如果买家不能如约签订房屋转让合同，已支付的定金则由卖家没收，一审判决很笼统地采用总房款10%的违约金作为违约条款，而不采用定金条款作为违约责任，对自己而言并不公平。

　　就陶先生的两点诉讼请求，最终仍未获得法院认同。锦兰公寓的两套房产属于曹先生与谢女士的共同财产，不能单方面出售，但2014年卖家两夫妇曾通过律师事务所给陶先生发函，表明谢女士同意出售房产，因此《购房意向合同》仍具备法律效应。陶先生违约乃事实，但根据法律约定，合同中既约定违约金，又约定定金的，可以选择使用违约金或定金条款，卖家提出按违约金条款支付符合法律约定，一审法院酌情确定的15万元违约金并不不当，因而二审仍维持原判。

　　合同中虽约定违约金比例

　　但最终根据实际情况而定

　　虽然上述案例事实清楚，陶先生确实违约，但仍要提醒购房者：《购房意向合同》会约定违约责任，但买卖双方往往容易忽略，一旦违约，究竟是按为违约金赔偿还是按定金赔偿？

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条固定：合同中既约定违约金，又约定定金的违约责任，当一方违约时，另一方可以选择使用违约金或者定金条款要求赔偿。

　　当然，违约金比例并非定的越高越好，最终法院会酌情判定违约金。去年楼市行情火时，违约金比例大多提高，买卖双方都觉得对自己会有利，但从上述案例来看，最终法院判定违约金数额时，要衡量多方面因素，并非按定金合同约定的赔偿。

　　再有关于出售房产签字问题，房子虽属于夫妻共同财产，只要一方表示不愿意，则不能出售，但不能以此作为逃避责任的漏洞。上述案例中，若谢女士未通过律师发函，那么《购房意向合同》是否成立，则需再提供新的证据，因此，在二手房买卖过程中双方都需注意这点。