超9万套库存压顶 北京明年或微调限购政策

　　中国经营报 孙维晨、童海华

　　央行放松限贷的政策让北京楼市的人气大增，但成交依然低迷。

　　来自北京市住建委的数据显示，今年国庆长假1至6日，北京新建住宅网签472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。来自克尔瑞的数据则显示，“十一”期间北京市场成交了30857平方米，成交量环比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日止，北京商品住宅可售套数已突破9万套，达到91265套的高位。这是自2012年3月清理3.3万套无效库存以来，北京楼市最近30个月的库存量最高点。面对高库存，近日有媒体报道北京将取消限购，不过10月9日，北京市住建委负责人对此明确否认。

　　不过要求匿名的中国房地产协会一位副秘书长在接受《中国经营报》记者采访时说：“北京面对如此大的库存压力会在限购政策上进行局部微调。预计将在明年上半年，两会结束后有机会释放出现。因为政策调整需要时间差。”

　　新政或将激活观望群体

　　在房贷新政公布前，北京的购房者如需购买价值300万元的第二套住房需要首付180万元，一部分长期观望的自主性需求被这样巨额的首付款压制。而现在只需首付90万元且贷款额度提升，每月还款压力则下降。

　　在北京，这样被压制的需求比比皆是。一些家庭为了取得购房资格和银行信贷不惜使用假离婚的手段暗度陈仓。不过，记者在采访一位曾借助假离婚手段购买第二套房的业主时，他并不认同一些报道所说的“因假离婚而后悔”。

　　接受本报记者采访的购房者说：“办理假离婚的目的是为了改善居住条件，离婚手续简易，获得房子后再复婚。即便是现在新政下来，不需要假离婚，那么再复婚即可。”

　　上海易居研究院研究员严跃进在接受记者采访时说：“央行信贷新政下，从短期看，最大的受益对象应该是改善型需求购房者。在限购限贷政策实施的三年时间里，部分北京购房者已经偿还了首套房贷。”

　　他认为，在目前“认贷不认房”的政策下，此类购房者完全有能力进行二套住房的购买。购房节奏加快，背后的一个前提是北京房价依然有看涨的大空间。从这个角度看，此类群体容易在北京房地产成交市场扮演领头羊的角色，进而影响其他一些观望情绪浓厚的购房者，从而带动北京整个楼市成交量的上升。

　　但是由于从政策出台到市场反应存在传递效应的滞后，所以传统旺季的“十一”黄金周北京的房地产住宅项目成交量并未起色。来自克尔瑞的数据显示，“十一”期间北京市场成交了30857平方米，成交量环比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　在黄金周期间的北京，全市仅有朝阳区的首开常青藤和利锦府2个中端项目开盘，累计新增供应未超200套。该数据与2013年的同期相比，新房开盘项目个数减少了4个，供应套数下降了75%。

　　而上述中房协人士则认为，政策最早将于今年年底开始显现。“各家银行还要根据政策制定自己的细则。因为银行本身也要根据自身的信贷情况来执行。而且银行还要观察购房者和房地产开发企业对北京的预期。”

　　来自路透社的消息说，中国招商银行在最近已经开始执行央行的这决定，并拨出单独信贷制度支持贷款需求。招行相关负责人在新政发布后表示，央行房贷新政出台后，该行开始实施首套房新政，并在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，还会根据房地产市场的发展适时调增房贷额度。在定价方面，将按照央行房贷新政的要求，进一步支持居民购房贷款需求，具体根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。

　　招商银行总行副行长兼北京分行行长王庆彬在电话中向记者予以确认，他对记者说：“招商银行一定会执行《通知》的决定。但是尚不清楚是原则上执行新政还是制定出了具体细则。”

　　北京库存创30个月新高

　　预期是乐观的。但是北京所面临的问题则是巨大的。来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日止，北京商品住宅可售套数已突破9万套，达到91265套的高位。这是自2012年3月清理3.3万套无效库存以来，北京楼市最近30个月的库存量最高点。

　　为了削减肩膀上的负重，在今年上半年各家开发商都开始使用各种营销手段促进销售活跃。在北京一些开发商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特价房、送面积、电商信贷产品等促销模式。不过一些公开的报道和数据显示，这些手段并未得到釜底抽薪的作用。一些观察家说，这是因为企业并未实质性的降价销售。

　　严跃进认为目前从央行的政策看，主要是围绕去库存角度进行的，对于去库存的效果自然是明显的。而北京市场本身就属于一个去库存快的城市，近期的库存积压本质上是暂时的现象。在央行此次政策润滑剂功能释放的情况下，今年四季度北京去库存的速度会加快。

　　上述匿名的中国房地产协会副秘书长认为：“与北京去库存息息相关的限购政策，不仅仅是一种调整房地产市场的手段，更是一种调控人口流量的方法。”

　　来自新媒体“界面”的报道称，北京市的房地产智囊机构已经向北京市政府提交一份“退出限购”的方案。其内容涵盖废除二手房交易20%的产额税，并下调契税，以及放宽非本地户籍五年纳税资格审定。

　　上述中房协副秘书长告诉记者：“北京面对如此大的库存压力会在限购政策上进行局部微调。可能大的原则前提下，在局部开出一些口子，这样就可以再次释放一些有效需求以缓解库存压力。其实政府自身也很迫切想解决库存压力。”

　　不过，他预计这种“开口子”的微调不会在今年四季度实现。“预计将在明年上半年，两会结束后有机会释放出现。因为政策调整需要时间差。”