自住房漏洞：盖子揭开谁将惊叹

12月14日北京首批自住房的网上申购即将截止。最新消息称，报名人数已达20万，其中很大一部分是保障房的轮候家庭。但首批房源只有2000套。

优先的“漏洞”

“御景湾”是目前北京市知名度最高的项目，因为它是北京市首个将摇号的自住房。11月30日上午10点正式开放申请，网站曾一度陷入瘫痪。即使它是按照能应对10万人的流量进行设计的。

但买到即是赚到。御景湾项目住房均价约22000元/平方米，而附近的“富力又一城”、“京城雅居”等楼盘，均价已经达到30000元/平方米。

根据规定，两类人群可优先购买自住型商品房，第一为北京市户籍无房家庭，其中单身人士须年满25周岁。第二为经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

对于第二类优先申购人群，业内表示质疑其经济能力。北京市住建委2008年2月18日颁布《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》中规定，限价房的购买资格：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入应在8.8万元及以下、家庭总资产净值应在57万元及以下;二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入应在11.6万元及以下、家庭总资产净值应在76万元及以下。与限价商品住房对比，北京市经济适用住房的申购要求则更为严格。

业内人士指出，仅从理论上来讲，按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算，按家庭人口要求的下限、收入及资产要求的上限预设：即家庭人口1人、年收入8.8万元，折合月收入为7333元;总资产净值57万元全部为现金，但即便如此，这些通过了保障房资格审核的家庭，根本买不起自住型商品房。

据亚豪机构统计，计划首批推出的位于朝阳东坝、豆各庄、亦庄等地的自住型商品房，限售价格均限定在22000元/平方米，其中东坝地块的户型规划为80平方米两居和92平方米三居。亦即最小户型的总价为176万元，首付比例三成需52.8万元，贷款123.2万元。

假定购房者拥有公积金贷款资格，采取组合贷方式，即公积金足额贷款80万，剩余43.2万元采用商业贷款，即使按最低贷款利率计算，月供也高达6800元。而在购房者月收入上限为7333元的情况下，银行不可能放贷，即便银行放贷，购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。从这个角度说，如果保障房轮候家庭买得起自住房，就存在其保障房资格审核不严格的嫌疑。这可能是自住房政策的一个先天“漏洞”。

不过，其中存在两个变数，其一是保障房申购家庭可以借钱买房，其二是保障房申购家庭的收入水平有所增高。但若收入水平大幅提高，是否还应保留保障房申购资格，尚需政府相关部门明确答复。

此外，有购房者建议，应该给符合申请自住房的本地户籍和外地户籍群体划分一定比例，如7∶3，否则，如果本地户籍优先，外地户籍就基本没有机会。

“京七条”时代

根据10月底发布的“京七条”(《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》)规定，自住房用地在土地供应计划中单列，供应规模要达到市场的40%到50%。今年年底至明年，北京计划共推出7万套自住型商品房，此类住房比周边商品房价格要低30%。截至11月20日，北京市已经确定试点和成交的自住型商品房总建筑面积达到300万平方米。世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞评价说，北京创造了自住型商品住宅这一新的类别，意在满足更多中低购房群体的购房需求。

从数据上看，北京自今年9月初推出第一块自住型商品住宅用地至今(12月10日)，已累计成交逾140万平方米规划建筑面积的该类用地，约占同期总住宅供地的40%;同时期保障房的供地力度也有所加大，约占总住宅供地的30%，其他30%为纯商品住宅。2013年内完成2万套的供应目标已基本实现，而2014年会有大量该类住宅入市。

“我们可以预见到，自住型商品房将在2014年北京的中低端刚需住宅市场中扮演主要角色，定价在1.5万-3万的普通商品住宅项目，与自住型商品房购买群体重合，将受到最大影响。”陈红飞预测，未来几年，北京房地产市场将出现保障房、自住房和纯商品房三轨制并行的局面，一定程度上可以缓解中低收入、“夹薪”层刚需群体的住房需求。

但另一方面，大量的保障房和自住型商品房土地供应，也挤占了纯商品住宅的土地供应，使得未来市场上新增纯商品住宅的供应，特别是中高端产品，更加稀缺，这可能会导致该类住宅的价格进一步上行。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。

另据官方消息，住房和城乡建设部副部长齐骥日前表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租房和公共租赁住房实行并轨运行;另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租的空间。