“长和”重组首曝土地储备九成来自内地

“囤地”开发模式的黄金时代或已过去

据长江实业和和记黄埔公告披露，两家公司将向长地集团转让1.7亿平方尺(约1889万平方米)可供发展的土地储备，其中1.58亿平方尺来自中国内地，这意味着九成土地储备位于中国内地

■证券日报 本报记者 王丽新

近日，李嘉诚力推旗下长江实业及和记黄埔两家上市公司进行内部重组，将注册地由原来的中国香港变为开曼群岛的同时，两家上市公司的业务板块也将被拆分重组，分别成立两家新的公司，长和主营非地产业务，长地主营地产业务。

同时，长江实业及和记黄埔两家上市公司将向长地转让地产业务资产，包括出租物业、土地储备和酒店资产。而鉴于合并重组要求，“长和系”首次曝光了在中国内地的土地储备，合计约1756万平方米，占其向长地转让的土地储备资产的九成以上。

对此，兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，李嘉诚将两家上市公司业务合并的设计是属于内部重组，资产转移后，业务规模较小，有利于降低成本费用。

土地储备九成来自内地

据长江实业及和记黄埔公告披露，未来两家公司将合并成为两家新公司：长和及长地。两大集团以地产及非地产业务划分，重组后的长和将持有长江实业及和记黄埔的所有非房地产业务，包括港口及相关服务、电讯、零售、基建、能源和动产租赁业务(飞机租赁);长地将持有长江实业及和记黄埔在中国香港、中国内地及海外的房地产业务。

据公开资料显示，长江实业为中国香港最大的地产开发商之一，“中国香港每七个私人住宅单位中，便有一个由长实开发”。除中国香港外，长江实业还在北京、长春、成都等多个内地城市建有楼盘。而“长和系”的另外一名成员和记黄埔也是一家地产公司，在中国内地、中国香港和英国均有地产项目。

值得注意的是，鉴于合并重组的要求，“长和系”首次披露了土地储备情况。

根据公告显示，截至2014年11月30日，长实集团及和黄集团将转让于长地集团的房地产业务共包括于约占1700万平方尺的出租物业、面积约1.7亿平方尺可供发展的土地储备(包括1.58亿平方尺于中国的土地)以及超过14600间酒店房间的应占权益，长地届时将成为香港最大的上市酒店业主营运商。

事实上，这意味着“长和系”可供发展的土地储备约达1889万平方米，其中约1756万平方米位于中国内地。换言之，在“长和系”转入长地的土地储备中，九成来自中国内地。

而从媒体的报道中可知，“长和系”近两年在中国内地已经鲜少出击土地市场。有报道称，在2011年以前，长江实业与和记黄埔每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后，“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。在中国香港，长江实业最后一次拿地是在2012年11月份。2013年至今，长江实业未在中国香港拍得任何地块。

对此，有业内人士称，“长和系”善于“雨天出门”，低价抄底拿地，但中国内地日益高涨的土地价格正好与李嘉诚的投资思路相反，同时“长和系”在内地有大量存货，所以其拿地动力不足。

“囤地”开发模式失效?

据公告显示，重组完成后，长地将成为中国香港最大的房地产上市公司之一，在中国香港的市场占有率具领导地位、业务深入中国，且足迹遍及全球;长和集团将成为一家规模更为广大的跨国企业集团，业务遍及50多个国家。长地在上市后，可以考虑进行债务资本市场融资，使其资金来源更趋多元化。

事实上，关于李嘉诚迁移“长和系”注册地以及合并重组业务的举动，业内众说纷纭。有人认为其看淡香港市场，也有人把其与近两年撤资内地楼市举动相结合，认为其将转向投资海外地产，将公司注册地改为开曼群岛便于“办事”。

对此，87岁的李嘉诚说，自己总有一天会退休，“这次合并为公司铺好路，使公司有了一个大方向和目标。”他同时称，分拆后的长和及长地业务，界定清晰。

这句话确实从侧面印证了此前长江实业及和记黄埔存在交叉重合的业务，尤其是地产业务重合度颇高。从这一角度看，界定清晰后将有利于减少管理成本等各项成本费用的支出。

然而，“长和系”在中国内地的开发模式其实与中国内地房企有着极大的不同。

有业内人士向本报记者透露，“长和系”主要靠资金充足，利息率低，资金成本低的资金优势在土地市场低价时抄底拿地，然后“囤地”慢开发，其最大的盈利部分来自于土地溢价空间。该人士透露，“长和系”在上海、北京的部分项目可以卖上很多年，甚至南京的项目拿地一年多都不会动工，开发进程非常慢。

而中国内地房企由于拿地成本较高，都在走高周转路线，一个住宅项目可能拿地5个月就实现开盘，在三年内就清盘，结束销售。即使对于高端项目来说，鉴于资金压力，开发商都不得不走高周转路线去开发。

鉴于此，“长和系”与港资企业瑞安房地产、新世界、太古地产等企业都颇为不同，后者更注重产品线的开发，力争主打产品品牌。但“长和系”中的和记黄埔在中低端别墅产品线上有一些特色，但连锁项目较少。

而从房地产市场整体利润率下滑和中国内地核心城市拿地成本越发高昂这两大重要指标来看，世茂集团副总裁蔡雪梅曾向《证券日报》记者表示，靠土地升值赚取利润的地产“黄金时代”已经结束了，现在楼市呈现供大于求的局面，接下来拼的是房企在开发产品特性和找市场需求等方面的能力。

显然，在这方面，“长和系”并不擅长，若未来几年中国内地楼市房价无法实现持续反弹，那么对新“长和系”长地集团而言，前路或许并不顺畅。