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最高法院：非集体经济组织成员不能通过以物抵债方式受让集体组织宅基地上房屋

▌请看最高法判例：

案件来源：嵩县城关镇人民政府、吴晓乐、闫景梅、吴东洋、嵩县城关镇北店街社区居民委员会借款合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申3285号]。

阅读提示：本案发生的背景事实是城中村改造过程中，负责实施城中村改造的居委会向外举债，后通过订立以物抵债合同的方式，将改造后在宅基地上建设的房屋部分抵偿给债权人，该以物抵债合同是否有效?因涉及宅基地的流转问题，最高法院对此持否定态度。

▌裁判要旨

农村宅基地使用权不能自由流转，债务人通过以物抵债方式将宅基地使用权及房屋抵偿给非集体经济组织成员的债权人的，以物抵债合同无效，原借款关系未消灭，债务人仍应履行原借款关系项下的还款义务。

▌案情简介

一、2012年，北店街城中村改造指挥部向三江源公司借款，城关镇政府为担保人。

二、2013年，北店街城中村改造指挥部、北店街居委会与三江源公司签订《还款协议》，约定北店街城中村改造指挥部仍欠三江源公司本息约700万元，北店街城中村改造指挥部在于沟河建设完工后划出一层商业房700平方米交给三江源公司，用于偿还所有本息。后北店街城中村改造指挥部撤销，权利义务由北店街居委会承担。

三、《还款协议》所涉及的抵债房屋属于城中村改造工程的一部分，建设在农村宅基地上。

四、2015年，三江源公司与吴自民签订《债权转让协议书》，将全部债权及从权利转让给吴自民，并通知北店街居委会、城关镇政府。

五、吴自民向洛阳中院起诉，请求判令：北店街居委会、城关镇政府归还借款700万元及利息200万元。诉讼中吴自民死亡，其法定继承人闫景梅、吴晓乐、吴东洋参加诉讼。洛阳中院认为，还款协议系无效合同，北店街居委会应当继续承担还款责任。故判决：北店街居委会支付闫景梅、吴晓乐、吴东洋700万元及其利息，城关镇政府对北店街居委会不能清偿部分在二分之一范围内承担连带赔偿责任。

六、北店街居委会、城关镇政府不服，上诉至河南高院，主张《还款协议》不违反法律效力性强制性规定，应认定为有效，协议对双方权利义务做了终结，且已履行完毕，双方债权债务关系已经消灭。河南高院认为，吴自民及闫景梅三人均非北店街集体经济组织成员，《还款协议》因合同一方当事人不具备受领代物清偿标的物的主体资格而应认定无效，北店街居委会应按原借款权利义务关系承担还款责任。故判决：驳回上诉，维持原判。

七、城关镇政府仍不服，向最高法院申请再审，最高法院裁定：驳回城关镇政府的再审申请。

▌裁判要点

最高法院认定案涉《还款协议》无效的原因在于：首先，《还款协议》用于抵债的房屋属于城中村改造工程的一部分，建设在农村宅基地上。根据地随房走的一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。吴自民及闫景梅三人均非北店街集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。因此《还款协议》的约定违反现行法律规定，应认定《还款协议》无效。

因《还款协议》自始无效，原借款关系并未消灭，故北店街居委会、城关镇政府仍应履行原借款关系项下义务。

▌法理提示：

一、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。

二、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债权消灭。以物抵债协议无效后，债权人请求债务人履行原债，应予支持。

▌举例说明如下：

 甲村(农村或县城)的甲富甲一方，经常借款给别人收点儿利息。乙村(农村)的乙因生产生活需要向甲借了4万元块钱。借款到期后因乙方无力偿还，甲乙双方同意用乙在乙村的住宅一套(价值3.8万元)抵顶借款，并且双方办理了交接手续，乙将该房屋交付给甲居住使用，余款不再清偿，双方的债权债务清结。

Q：甲乙双方签订的以房顶债的协议是否有效?

答：无效。

Q：无效怎么办?

答：甲方应将房屋返还给乙方。同时，甲方可请求乙方偿还借款4万元及利息。