▌裁判要旨

违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。

作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在违约方未提交证据证明违约金过高的情况下，一审法院认为逾期办理交付土地使用权证造成损失的证明责任主体为守约方，举证责任分配有失妥当。

上诉人西宁凯达实业发展有限责任公司与上诉人陈险峰、陈渊及第三人朱宇股权转让纠纷案

案号：(2016)最高法民终20号

【案情】

上诉人(一审被告)：西宁凯达实业发展有限责任公司。

上诉人(一审原告)：陈险峰。

上诉人(一审原告)：陈渊。

一审第三人：朱宇。

凯达公司上诉请求：1、改判一审判决第二项，鉴于一审判定违约金过高，请求再予降低;2、改判一审判决第四项，由诉讼双方共同承担逾期交付损失;3、上诉费用由陈险峰、陈渊承担。事实和理由：一、一审法院判决凯达公司赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付土地使用权证违约金1912877元缺乏依据。首先，办理土地使用权证为房屋买受人的义务，开发商仅承担协助义务。第二，商品房买卖合同网签是办理土地证的前提条件，即使办理土地证的义务人是凯达公司，因陈险峰、陈渊一方逾期网签商品房买卖合同，凯达公司享有先履行抗辩权，有权拒绝履行后续相关义务或顺延履行。当事人约定办理土地证的最终期限是2011年7月31日，西宁市国土资源局颁发朱宇土地证的时间是2011年9月5日，较约定时间迟延36天属合理顺延，不能视为凯达公司违约。第三，自凯达公司代为领取土地证后，即电话通知陈险峰、陈渊前来交付，但陈险峰、陈渊拒不领受，亦未指定土地证交付地点，致使凯达公司无法交付，直至一审庭审过程中，凯达公司多次主动要求交付土地证均遭拒绝。因此，凯达公司并未违约，不应承担违约责任。二、一审法院判决凯达公司赔偿陈险峰、陈渊逾期交付案涉第七层房屋损失165万元缺乏依据。2011年6月30日，凯达公司向陈险峰、陈渊交付了案涉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权已转至第三人朱宇名下，并不存在陈险峰、陈渊或第三人占用的情形，故应认为案涉第七层房屋已于2011年6月30日完成交付，陈险峰、陈渊无权向凯达公司主张房屋占用损失。虽然凯达公司于2012年11月7日向陈险峰、陈渊出具《承诺书》，承诺支付租金并于2012年12月31日交付房屋，但此属于凯达公司董事长马仲凯对自己行为内容的重大误解。况且，该房屋处于闲置状态，陈险峰、陈渊未派员管理属怠于行使所有权，不应将责任归咎于凯达公司，双方应分担损失。

陈险峰、陈渊辩称，一、凯达公司并未举证证明违约金过高，其属于故意违约，不具备调低违约金的条件，一审法院主动向凯达公司释明是否主张调整违约金程序违法;陈险峰、陈渊有证据证明违约金并不过高;一审法院将双方明确约定的违约金计算基础由4560万元变更为1539.242万元，并将计算标准由“每日千分之三”改为以银行同期贷款利率计算缺乏依据。二、凯达公司一直在占用案涉第七层房屋，并未向陈渊、陈险峰交付租金，其以房屋空置为由要求陈渊、陈险峰分担损失的理由不能成立。

朱宇述称，本案与其无关，同意陈险峰和陈渊的意见。

陈险峰、陈渊上诉请求：1、改判一审判决第二项为判令凯达公司依《股权转让合同》第7条约定向陈险峰、陈渊赔付自2011年7月31日违约之时到实际交付房屋土地证期间的违约金(截止到2014年7月16日该违约金暂计为147744000元);2、改判一审判决第四项为判令凯达公司立即移交西宁市东大街39号凯达购物中心的第七层房屋并向陈险峰、陈渊赔偿损失187.5万元(暂计到2014年7月16日);3、撤销一审判决第五项;4、判令陈险峰、陈渊向凯达公司交付剩余3020.758万元金额的不动产交易发票;5、判令本案一、二审诉讼费全部由凯达公司承担。事实与理由：一、一审判决对违约金的认定缺乏事实与法律依据，结果显失公平。(一)一审判决对不应调整的违约金进行调整，适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及有关司法解释的规定，只有约定的违约金过高，且当事人请求时，人民法院才能予以适当调整。本案违约金并非约定过高，而是在2011年9月5日土地证具备交付条件后，凯达公司无视陈渊、陈险峰多次书面催要，违背《承诺书》中的承诺拒不交付，恶意违约，放任损失扩大导致的，不符合调整的条件。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。凯达公司未举出任何证据证明违约金过高，应承担举证不能的后果。3、有证据证明本案违约金不过高。第一，陈险峰、陈渊提交了大量证据证明，因凯达公司迟延交付土地证，客观上影响了陈险峰、陈渊对房产的资本化利用，丧失了重要商业机会,可得利益损失远大于违约金数额。第二，根据《股权转让合同》的约定，凯达公司逾期交付土地证30天，陈险峰、陈渊有权解除合同，有权要求凯达公司将公司股权及所对应的资产全部返还，并可没收凯达公司6500万元合同定金。如果陈险峰、陈渊选择解除合同，则凯达公司基于案涉合同取得的陈险峰、陈渊的财产，转卖后获得8000万元利润及该6500万元定金应归属陈险峰、陈渊。因此，本案违约金的约定完全合理。4、一审法院在违约金不符合调低条件的情况下，主动当庭释明，不符合程序且违背中立原则。(二)即便案涉违约金约定过高，一审法院对违约金的调整也已超出事实和法律的范畴，明显不当。1、将合同明确约定的违约金计算基础由4560万元曲解成1539.242万元。本案属股权转让的法律关系，权利义务的判定应严格依据《股权转让合同》。《商品房买卖合同》只是为了办理《股权转让合同》项下房产的过户手续订立，且合同主体为朱宇与凯达公司，不应以房屋买卖合同确立价款作为认定违约金依据。2、在合同明确约定每日按4560万元的千分之三承担违约金的情况下，一审法院以银行同期贷款利率计算违约金，缺乏法律依据。3、陈险峰、陈渊多次主张交付土地使用权证，而凯达公司恶意拖延，应承担全部责任。况且，凯达公司从未主张陈险峰、陈渊存在过错,一审法院认定陈险峰、陈渊未采取适当止损措施，应承担相应责任，依据不足。二、案涉第七层房屋未交付损失应计算至实际腾退之日，但一审判决仅计算到一审起诉时，且未计算利息损失，缺乏依据。三、《股权转让合同》确认了案涉房屋价款为4560万元，虽然并未明确凯达公司开具发票的具体数额，但凯达公司应按照房屋价款开具并交付剩余3020.758万元金额的不动产交易发票，一审法院未予支持错误。

凯达公司辩称，第一，关于逾期交付土地使用权证的违约金问题。办理土地使用权证并非开发商的义务。即使凯达公司有义务办证，也因陈险峰一方先行违约享有抗辩权。自凯达公司代为领取土地证后，即电话通知陈险峰、陈渊前来交付，但陈险峰、陈渊拒不领受，亦未指定土地证交付地点，致使凯达公司无法交付，直至一审庭审过程中，凯达公司多次要求交付土地证均遭拒绝。因此，凯达公司并无任何违约，不应承担违约责任。第二，关于第七层房屋的损失赔偿问题。凯达公司对以每年55万元计算逾期交付损失不持异议，但认为损失不应其单独承担，理由是该房屋长期空置，凯达公司并未使用，而陈险峰方怠于管理，应承担部分损失。关于3020余万元不动产发票的问题。因双方并未约定开具发票的数额，按照1539.242万元房屋价款开具发票符合双方真实意思表示，符合市场行情和税收管理制度。综上，请求驳回陈险峰、陈渊的上诉请求。

……

【裁判】

最高法院认为，本案当事人争议的焦点问题主要有三个：一、一审判决所认定的凯达公司应承担的违约金数额是否适当;二、凯达公司未向陈险峰、陈渊交付案涉第七层房屋应赔偿损失的数额;三、凯达公司应否向陈险峰、陈渊开具3020.758万元不动产交易发票。

一、关于一审判决认定的凯达公司应承担的违约金数额是否适当的问题。

最高法院认为，双方签订的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、《股权转让补充合同二》对案涉房屋土地使用权证的办理及交付时间予以明确约定，凯达公司未在2011年7月31日前履行上述合同义务构成违约，其应承担相应违约责任。关于凯达公司应承担的违约金数额，最高法院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。第一，本案凯达公司与陈险峰、陈渊之间为股权转让合同纠纷，各方当事人在股权转让合同中明确约定如果未如期交付房产证和土地证，则以房屋土地价款4560万元为基数计算违约金。一审法院以各方当事人为过户订立的房屋买卖合同所约定价款1539.242万元为基数计算违约金，缺乏事实依据，有违当事人真实意思表示，最高法院予以纠正。第二，凯达公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，非违约方陈险峰、陈渊主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在凯达公司未提交证据证明违约金过高的情况下，一审法院认为逾期办理交付土地使用权证造成损失的证明责任主体为守约方陈险峰、陈渊，举证责任分配有失妥当。第三，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从本案履约情况来看，陈渊、陈险峰分别于2012年5月15日、同年6月19日、2013年1月29日发函要求凯达公司履行合同义务，凯达公司于2012年11月7日作出书面承诺后，仍未履行相应义务，直至二审开庭期间交付土地使用权证已逾期1730天，有失诚信。凯达公司称陈险峰方拒绝领受土地使用权证，但未提供证据证明。鉴于合同违约条款系针对在约定时间内交付房屋产权证、土地使用权证，凯达公司已经在约定期限内交付了涉案房屋产权证，部分履行了合同义务，且陈险峰、陈渊除发出函件主张权利之外，确未采取有效措施主张权利，同时考虑到三层房屋租金收益(1650000/365*1730=7820547元)由陈险峰、陈渊收取，本院根据合同实际履行情况及双方过错程度，按照年利率24%计算违约金为23302390元(45600000*24%/365*1730*60%-7820547)。

二、关于凯达公司逾期向陈险峰、陈渊交付案涉第七层房屋应赔偿损失的数额问题。双方股权转让合同签订后，陈险峰、陈渊多次发函要求凯达公司交付案涉第七层房屋并赔偿损失，凯达公司于2012年11月7日向陈险峰、陈渊出具《承诺书》，承诺在2012年12月31日交付案涉第七层房屋并付清房租。根据《承诺书》的内容，凯达公司虽然办理并交付了案涉房屋的所有权证，但对第七层房屋并未履行移交义务，其在二审庭审中对此事实亦予以认可。陈险峰、陈渊主张依照第五、第六层房屋租赁费的标准，由凯达公司赔偿第七层房屋逾期交付损失165万元的诉求符合本案的客观事实，应当予以支持。因其诉请未主张起诉之日之后损失，一审法院据其诉讼请求认定损失为165万元，并无不当。凯达公司主张陈险峰、陈渊怠于受领房屋，应分担租金损失，但未提交证据证明凯达公司主动移交房屋而陈渊、陈险峰拒绝受领，故对其主张不予支持。因为房屋逾期交付损失已有预期利益损失的性质，不应再重复计息，一审法院对损失利息未予支持并无不当，最高法院予以维持。

三、关于凯达公司是否应向陈险峰、陈渊支付3020.758万元不动产交易发票的问题。根据凯达公司与陈渊、陈险峰指定的第三人朱宇签订的房屋买卖合同约定的内容，东大街39号购物广场第五、六、七层房屋总价为1539.242万元，凯达公司依照合同约定办理权属登记，并按规定缴纳了相关税费。双方《股权转让合同》中虽约定房屋折抵股权转让款4560万元，凯达公司有义务移交发票和销售合同等。在凯达公司按照房屋买卖合同确定的房屋价款缴纳契税，并交付不动产交易发票的情况下，陈险峰、陈渊要求凯达公司对剩余3020.785万元亦提交房屋契税发票的主张缺乏合同依据，一审法院未予支持并无不当，最高法院予以维持。

综上所述，凯达公司上诉请求不成立，陈渊、陈险峰的上诉请求部分成立，最高法院予以支持。最高法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持青海省高级人民法院(2014)青民二初字第35号民事判决第一项(已履行)、第三项、第四项、第五项;

二、变更青海省高级人民法院(2014)青民二初字第35号民事判决第二项为西宁凯达实业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋土地使用权证违约金23302390元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费891610元，由陈险峰、陈渊承担757868元，凯达公司承担133742元，保全费5000元由西宁凯达实业发展有限公司承担。二审案件受理费885899元，由陈险峰、陈渊承担686122元，凯达公司承担199777元。

来源：中国裁判文书网