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房屋买卖未过户，买受人能否排除法院的执行？

2022-03-07 来源：法务之家作者：参与人数：3138人 评论：条

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：李明君，自由法务工作者，曾在法院工作近三十年，主要从事民事审判和执行工作。微信联系方式：wxid_6deh1r2wvacp22；转载请于页首注明来源和作者，侵权必究！

当事人达成房屋买卖合意，但是尚未办理过户之前，原房主却因涉案被法院强制执行，并且对该房屋采取了执行措施，那么在这种情况下，买受人能否以当事人达成的房屋买卖协议排除法院的执行呢？

首先看一下相关的法律规定：

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

2、《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

3、《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

4、《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

一、通常情况下，当事人订立房屋买卖协议，还应依法变更登记，否则不发生物权变动的效力，即买受人不能善意取得该房产，无法排除法院的执行。

最高人民法院在（2016）最高法民申810号民事裁定书中认为：“《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’从本案查明的事实看，涉案房屋及土地使用权均登记于众志公司名下，即使王荣与众志公司达成了以这些房屋及土地使用权抵债的合意，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，王荣没有取得涉案房屋所有权及土地使用权。关于王荣申请再审称其已经善意取得众志公司的涉案房屋及土地使用权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因涉案房屋及土地使用权未实际登记至王荣名下，王荣依法不能善意取得该房屋及土地使用权。”

二、房屋买卖双方签订了《房屋买卖协议》后，如果买受人依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但买受人作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续，可以排除法院的强制执行。

最高人民法院在（2017）最高法民再355号民事裁定书中认为：“杜丹清作为债权人，在债务人厦门圣达威服饰有限公司和其他保证人未清偿债务的情况下，有权要求保证人陈胜明以其全部财产承担连带清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是陈胜明的全部个人财产，包括陈胜明在案涉房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而刘爱生作为债权人，在案涉《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但刘爱生作为合法占有人有权要求出卖人陈胜明、陈新玲为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，杜丹清作为债权人的权利内容，指向的是陈胜明的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而刘爱生作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：‘占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿’。由此可见，刘爱生作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，陈胜明将案涉房屋出售给刘爱生并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，杜丹清作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中陈胜明的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房产买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为杜丹清债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了陈胜明的责任财产范围，亦直接损害了刘爱生的合法权利。”

三、因买受人的原因导致房屋未办理过户，出卖人的债权人可以申请执行该房屋，买受人无权排除法院的强制执行。

河南省济源中级人民法院在（2020）豫96民终1299号民事判决书中认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：......根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合上述四种情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，梁佩认可没有办理房产证的原因是杨红刚说不影响住，梁佩称杨红刚曾是其老板，其与杨红刚是上下级关系，不好意思一直催。在长达十几年的时间里，梁佩未积极要求杨红刚为其办理房屋过户登记，直至2020年燕松林向法院申请强制执行，人民法院将涉案房产查封仍未办理房产过户登记，因此，梁佩未办理房产过户登记的原因在于其怠于行使自己的权利，并非‘非因买受人自身原因未办理过户登记’。《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。案涉房产系杨红刚从济源市房地产开发公司购买，目前房产登记在杨红刚夫妻的名下，梁佩要求确认位于济源市××楼××单元××楼西户房产归其所有，理由不能成立。”

四、开发商用自己的房产折顶给施工方，用以抵销所欠施工方的建筑款，可以认定以房抵债的事实以及施工方实际支付了案涉房屋的购房款，该情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

最高人民法院在（2021）最高法民终1222号民事判决书认为：“《执行异议和复议规定》第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’。本案中，《商品房买卖合同》虽未载明签订日期，但合同明确约定：付款方式为工程款抵顶房款；买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年4月8日签订的《中加学校地胶补充协议》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。魏华一审提供的体之鸿公司与盛恒基公司之间的施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及体之鸿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现体之鸿公司同意将权利让渡给魏华，盛恒基公司亦为魏华开具房款收据予以确认，应视为魏华已交付了全部购房款。国家开发银行虽主张有关抵顶的证据为复印件，但相关证据原件已在一审法院第三人撤销之诉中予以提供及核对，国家开发银行该案中对证据形式真实性并无异议，故国家开发银行该理由不能成立。另经原审查明，魏华名下无其他用于居住的房屋。综上，魏华的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。”

五、被执行人（房屋买受人）与房屋开发商签订合同，房屋已做预告登记但尚未过户到业主名下，房屋所有权仍属开发商所有。开发商基于对房屋的所有权而有权请求排除执行或就拍卖价款优先受偿。

最高人民法院在（2020）最高法民终690号民事裁定书中认为：“根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在宏立城公司名下，该房屋从物权归属上仍然为宏立城公司所有的财产。宏立城公司通过与苏立加签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给苏立加，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。2009年6月24日，农业银行小河支行作为贷款人、苏立加作为借款人（抵押人）、宏立城公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》。根据该担保借款合同的约定，宏立城公司虽承担了阶段性担保责任，但并不能据此认为宏立城公司丧失了案涉房屋的所有权，宏立城公司具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。”

[责任编辑：柳叶]

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