来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

不动产交易过程中有一类风险较为常见，即交易的不动产已被抵押给银行或者第三人。随着《民法典》的颁布实施，禁止转让抵押财产的规定已被取消，但新规还未被普通民众完全接受。很有可能在交易过户受阻时，便误认为此类买卖合同无效，这种观念是错误的。此外，很多一手不动产的买受人在入住后才发现整栋楼都被开发商抵押给银行，迟迟无法办理不动产权利证书。面对司法实务中遇到的这一系列的问题，本文旨在分析交易抵押不动产的风险及对策。

• 交易设有抵押权的不动产之法律风险。

此外，除了无法办理不动产权利证书，买受人可能还会面临更为不利的情形。即银行最终因债务人不能清偿债务而实现抵押权，要求法院拍卖抵押不动产，且该不动产也被第三人购得并办理了不动产权利证书。如此，就算原买受人已经对该不动产实际占有使用，也有可能面临被法院强制要求搬离的风险。

• 因不动产上设立抵押权导致产权无法完成变更登记是否构成违约？

除考察告知义务之外，合同中如果双方约定了在过户前解除抵押的条款，而出卖人在收到不动产价款后并未按约解除抵押同样可能构成违约。若双方未对解除抵押做出约定，而出卖人也未与银行约定禁止转让抵押房屋，则不能认定出卖人构成违约，除非出卖人与银行约定禁止转让抵押房屋，并将该约定在交易中心登记。值得注意的是买受人即便与出卖人约定了过户前解除抵押，但银行拒绝提前还款，继而导致无法按时解除抵押的情况仍有可能发生。因此在做此类约定前合同当事方务必先与银行确认是否能提前还款及具体时限。

• 买受人寻求救济之方式。

因篇幅限制，本文引注从略。（本文未经许可，不得转载）