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一场突如其来的疫情，对我国经济发展造成了重大影响，尤其是景区旅游行业，更是产生了巨大的冲击，很多规模较小或者经营不善的旅游景区由于资金、市场、管理、债务等问题难以继续经营。近期，笔者和团队成员共同经办了一个景区并购项目，对景区收购方在收购过程中面临的并购模式选择、法律风险评估有了深入了解，笔者将在本文中对景区行业的常见并购模式及并购过程中应注意事项进行介绍，并对实践中景区并购经常会面临的法律风险及如何应对相关法律风险给出解决思路以供参考、交流。

一、常见并购交易模式

景区并购项目交易的模式主要有资产收购、股权收购两种方式。在实践中，一般会通过对目标景区公司的运营模式、资产现状、未来发展前景等进行综合考量，最终选择具体的交易模式。笔者将对以下两种交易模式及需要注意的主要问题进行简要说明，并对景区并购过程中交易模式的选择进行简要分析。

（一）资产收购

资产收购是收购方与目标公司之间的以物的所有权为交易标的的买卖合同性质的交易，通过买卖行为购买目标公司的全部或几乎全部实质经营性资产，从而实现对目标公司的收购。资产收购模式的优势在于不需要承担目标公司债务方面的风险与损失，仅需要对资产的质量、权属是否有瑕疵等作详尽的调研，关注与资产相关的债权债务就足够了。

（二）股权收购

股权收购是指一家公司（下称收购公司）购买另一家公司（下称被收购方）的股权，以实现对目标公司的控制为目的的交易。股权收购后，收购公司成为目标公司股东，虽然可以分享被收购方未来成长带来的收益，但却需要承担因收购带来的风险，比如负债风险、经营风险、财务风险等。

二、不同景区并购模式下的法律问题及相应的解决思路

（一）资产收购主要问题及解决方案

由于资产收购主要是收购方对目标景区公司运行下的主要实质经营性资产进行收购，并不涉及目标景区公司的债权债务问题，在此情况下，应重点关注资产的权属、质量、价值、担保等方面，笔者简要从以下几个方面阐述资产收购的主要问题及解决方案。

1、景区用地未经有关部门批准

根据《土地管理法》第9条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”一般情况下，景区通常占地面积较大，有些自然景区用地位于城市边缘，属于国家所有，有些则属于农民集体所有，根据用地性质不同，需要履行的审批程序必然也会有所差异。《土地管理法》第63条规定：“集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”对于国家所有的用地，需取得土地主管部门批准后方可用于景区规划建设；对于农民集体所有的用地，除需经土地主管部门批准后，还应当履行集体经济组织内部决策程序。

针对该问题，建议收购方在开始实施收购行为前对目标景区公司的景区用地审批进行详细调查，审核相关权利证书。如果目标景区公司不能提供用地审批文件，则应当要求其采取措施补办，如因客观原因不能按期补办，则必须在交易文件中对该事项进行明确约定，后续因此导致的行政处罚，由目标景区公司、担保方承担赔偿责任。

2、景区资质审批存在重大瑕疵

根据《旅游景区质量等级管理办法》（原《旅游景区质量等级评定管理办法》）、《旅游景区质量等级的划分与评定》国家标准（GB/T17775-2003）及其相关细则规定：“凡在中华人民共和国境内正式开业一年以上的旅游景区，均可申请质量等级。”部分省市结合自身实际情况，制定了更加详细的景区申请质量等级的规范，比如《山东省旅游景区质量等级管理办法》就规定：“旅游景区申报质量等级，应当提交下列材料：旅游景区质量等级评定申请书；旅游景区基本信息和经营信息；有关说明材料；旅游景区关于立项、环境影响评价、安全风险评估、特种设备检验和消防、卫生许可等相关证明材料；旅游景区所依托的资源、涉及游览服务的重要资产不存在权属争议的承诺书；其他有关资料。”

针对该问题，建议收购方在实施收购之前对目标景区公司的景区资质进行详尽的调查，必要时通过文旅主管部门查阅相关申报材料。如果目标景区公司存在景区资质申报作假，或其他重大瑕疵，可以要求目标景区公司作出相应的补救措施，并在交易文件中写明如因虚假申报导致资质被降级或取消，应当就此作出赔偿。

3、景区建筑物未取得施工许可证

根据《建筑工程施工许可管理办法》第2条规定：“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。”第3条规定：“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。”因此，如果景区运营公司未取得施工许可证即开始在景区内施工，该公司可能会因此而受到行政机关的处罚。

4、景区公司未提供消防验收意见书

根据《中华人民共和国消防法》第15条规定：“公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。”景区作为人员相对密集的场所，在投入运营前，必须经县级以上地方人民政府消防救援机构验收合格并发放许可证书。

针对第3、4两个问题，建议收购方可以在实施收购之前请工程部门评估风险，并要求目标景区公司采取补救措施取得相关的资质证明文件；如果目标景区公司不能取得，可以在谈判过程中要求降低收购价格，并在交易文件中写明如果因上述缺少资质等相关证明文件原因导致收购方受到行政处罚，则目标景区公司或其实际控制人、关联方应当就此作出赔偿。

5、景区资产存在抵押

根据《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”以及第410条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”如果抵押权人在抵押条件成就时行使抵押权，则可能会发生景区资产被拍卖、变卖、折价的风险，直接影响到景区的运营，对景区带来巨大损失。

针对此问题，建议收购方在签约前的谈判过程中，要求目标景区公司通过归还欠款等方式妥善解决其与第三方之间的债权债务关系，并将其作为收购交易的先决条件；或者，如果经过风险评估后，目标景区公司与第三方之间的合同关系并不会在未来给收购方带来不利影响，收购方可以考虑承继目标景区公司的债权债务关系，但可以与目标公司协商降低收购价格，以降低自己可能的亏损。

（二）股权收购主要问题及解决方案

由于股权收购后，收购方成为目标景区公司股东，公司未来的发展战略、前景、收益等均影响收购方未来的利益，且该影响为长久的、持续的，因此股权收购在前期的尽职调查过程中更应当全面、深入、详尽。基于此，笔者主要针对股权收购特殊存在的几个问题进行分析。

1、重大债务

目标景区公司的重大债务情形可能包含目标景区公司对外高额借款未还、对外欠付机械设备款等情形，如果在收购前，目标景区公司没有偿还上述债务，收购后，收购方成为景区公司股东，需要对公司的债务承担有限责任，收购方在此次收购中实质上还承担了另外的债务。针对此种情形，收购方可以要求目标景区公司在收购前偿清债务；如果在收购前难以偿还，双方可以制作债务（包含或有债务）明细，以及遗漏债务清偿后的追偿条款，同时，可以要求在交易过程中协商降低收购价格。

2、劳动用工

目标景区公司在劳动用工方面可能存在的问题有，未与公司员工签订劳动合同，没有为公司员工办理社会保险登记，也没有为员工缴纳社会保险费等，前述情形违反了《劳动法》第16条、第72条相关规定。针对此问题，建议收购方在收购前要求目标景区公司与公司员工签订劳动合同，为员工缴纳社会保险费，并在交易文件中约定交易完成前景区违规用工所可能遭受的处罚由原景区公司及其关联方实际承担。

3、经营证照

在经营证照方面，景区收购中常见的法律问题有目标景区公司没有单独办理卫生许可证、营业执照上登记的经营范围缺少项目等情形。如果没有办理前述证照或者证照登记事项存在缺失，根据《食品安全法》、《公共场所卫生管理条例》、《公司登记管理条例》等规定，景区会受到相应的行政处罚。故建议收购方督促目标景区公司尽快办理卫生许可相关证照，将部分未登记的经营事项申请增项变更登记，将前述要求作为交易交割的先决条件之一，并在交易文件中约定若因景区卫生许可问题使收购方遭受处罚或损失的，则目标景区公司及其关联方应当就此作出赔偿。

三、总结