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投稿作者：李明君，自由法务工作者，曾在法院工作近三十年，主要从事民事审判和执行工作。微信联系方式：wxid_6deh1r2wvacp22；转载请于页首注明来源和作者，侵权必究！

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

那么，什么是合法占有？所谓合法占有即凡有法律依据，即依照法律规定、所有人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而实行的占有。在现实生活中，如何判断一个人对房屋已经合法占有了呢？

一、判断对房屋的合法占有，应理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。

最高人民法院在(2020)最高法民申4797号民事裁定书中认为：“关于邬志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的问题。邬志斌主张原审法院未允许证人吴某出庭作证，吴某出具的《情况说明》应当作为新证据，该《情况说明》与业主委员出具的证明可以相互印证，足以证明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院认为，证人吴某在原审中虽未当庭陈述，但原审法院已经对吴某书面出具的《情况说明》进行了审查，申请人将此作为新证据申请再审的理由不能成立。占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。吴某出具的《情况说明》及业主委员会出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。本案中邬志斌并未举示物业出具的接房通知书或交接房手续证明，也未提供缴纳的水电费、物管费等相关收据，故邬志斌主张在人民法院查封前已占有案涉房屋，缺乏客观事实依据，本院不予支持。”

二、当事人占有房屋，必须具有占有的客观外在表现，即必须提供对涉案房屋客观上占有或实际控制的证据，当事人不能提供物业服务合同、物业费等证明其主张的，不足以认定其已合法占有。

最高人民法院在（2020）最高法民申3393号民事裁定书中认为：“人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，又要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行，案外人应对执行标的事实上控制、管理，具有占有的客观外在表现。但段牧染除开发商也即本案被执行人恒翔公司出具的《通知》以及《商铺回执单》外，未提供物业服务合同、物业费等证明其对案涉房屋客观上占有或实际控制的证据，不足以认定其在查封之前已合法占有案涉商铺。”

三、证明自己对房屋的合法占有，要提供相应的合法证据，且提供的证据必须符合证据规则的要求，否则不足以证明自己对涉案房屋的合法占有。

最高人民法院在（2021)最高法民申7524号民事裁定书中认为：“经审查，李继刚提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元202室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。”

四、当事人只要对涉案房屋进行了实际控制和管理，不管其是否实际入住，都已形成合法占有。实际入住或使用不是合法占有的唯一必须要件。

最高人民法院在（2019）最高法民申2261号民事裁定书中认为：“东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于‘在人民法院查封之前已合法占有该不动产’的规定，仅要求买受人‘合法占有’，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。”

五、未有竣工的商品房不存在实际交付问题，即使购房者与开发商签订了买卖协议，且支付了全部或部分价款，购房人也不可能实际合法占有所购买商品房。