来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

本案例的重要借鉴意义在于：民事纠纷中涉及不同种类的法律关系可以在同一诉讼中审理和裁判。买房人将卖房人及中介公司列为共同被告并请求分别承担责任的，法院可以在同一诉讼中合并审理房屋买卖合同纠纷和中介合同纠纷。

需要说明的是，本文仅就案例中相关的程序问题予以讨论，实体问题及反诉问题，本文不予考虑。

第一部分 基本案情

2017年8月6日，卖房人彭欢欢、齐金祥（共有权人）与买房人余利君签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出售北京市房山区×街×号院×号楼×层×（以下简称涉案房屋），该房屋规划设计用途为商业。房屋成交总价为人民币74万元整。

同日，甲方卖房人、乙方买房人、丙方汇鑫伟业公司还签订了《存量房屋买卖居间合同（经纪成交版）》（以下简称本案居间合同），约定：甲方委托丙方出售、乙方委托丙方购买涉案房屋；乙方应向丙方支付居间服务费16280元。

同日，买房人向卖房人支付购房定金5万元，向汇鑫伟业公司支付居间服务费16280元。余利君、齐金祥、彭欢欢提供核验资料后，汇鑫伟业公司向主管部门核验涉案房屋房源及余利君购房资格。2017年8月17日，涉案房屋房源核验结果为通过；2017年8月22日，余利君购房资格核验结果为未通过，社保反馈为身份证号码在社会保险库中不存在，纳税反馈为身份信息有误。

后，因履约不能。买房人以卖房人、汇鑫伟业公司为被告向法院提起诉讼。

第二部分 诉讼过程及相关结果

1、买房人余利君以卖房人齐金祥和彭欢欢、汇鑫伟业公司为被告向北京市房山区人民法院提起诉讼。诉讼请求：判令被告彭欢欢、齐金祥将涉案房屋过户登记，赔偿损失；判令被告汇鑫伟业公司退还居间费，赔偿损失并完成居间服务。

2018年12月6，北京市房山区人民法院作出（2018）京0111民初192号民事判决书。在本院认为部分载明：“余利君以汇鑫伟业公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，损害了其利益为由，要求汇鑫伟业公司返还居间服务费，并赔偿损失的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本案不宜一并处理，余利君可另行解决；”

2、余利君不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审的诉讼请求。

2019年4月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4716号民事判决书。在本院认为部分载明：“涉案房屋买卖合同虽系通过汇鑫伟业公司居间签订，但履约主体系余利君与彭欢欢、齐金祥，余利君所述汇鑫伟业公司未告知或隐瞒相关事项，存在欺诈的问题，属于居间服务合同的范畴，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理，并无不当，余利君可另行解决。”

3、余利君不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。

2019年12月25日，北京市高级人民法院作出（2019）京民申3512号民事裁定书，裁定如下：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。

4、北京市高级人民法院提审本案，裁定撤销原一审判决、二审判决，发回重审。

2020年6月24日，北京市高级人民法院作出（2020）京民再71号民事裁定书，裁定如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民终4716号民事判决及北京市房山区人民法院（2018）京0111民初192号民事判决；二、本案发回北京市房山区人民法院重审。

北京高院再审认为，“民事纠纷中涉及不同种类的法律关系可以在同一诉讼中审理和裁判。本案原审原告余利君在诉讼请求中既要求彭欢欢、齐金祥继续履行《存量房屋买卖合同》并承担违约责任，又要求汇鑫伟业公司退还居间费，赔偿损失并完成居间服务，故本案中存在房屋买卖合同和居间合同两个不同的法律关系。一审法院认定，导致《存量房屋买卖合同》无法继续履行的原因是余利君不具备购买涉案房屋的资格。而汇鑫伟业公司作为提供房屋买卖居间服务的专业中介机构，在本案中是否尽到合同义务，则是认定居间合同违约责任的事实依据。一审法院对余利君所主张的涉及居间合同法律关系部分的诉讼请求未经审理就判决予以驳回，属于认定基本事实不清。”

5、2021年6月22日，北京市房山区人民法院作出(2020)京0111民初2877号民事判决书。

在本院认为部分载明，“汇鑫伟业公司在本案房屋买卖合同签订前，明知3.26限购政策内容却不告知委托人余利君购房资格等相关规定，违反规定对余利君购房资格不予初步核查，严重违反居间人如实报告义务，造成余利君13.8万元违约金等损失，依法应承担退还16280元居间服务费及赔偿余利君13.8万元违约金损失的违约责任；”相关判决项为“二、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告余利君居间服务费16280元；三、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告余利君50000元；四、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付被告齐金祥、彭欢欢88000元；”

6、汇鑫伟业公司不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：汇鑫伟业公司与余利君之间只存在居间合同关系，本案系房屋买卖合同纠纷，余利君以汇鑫伟业公司损害了其利益为由要求返还居间服务费并赔偿损失的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，不应一并处理。

2021年9月27日，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民再131号民事判决书。本院认为部分写明：“本案二审争议焦点为在签订本案房屋买卖合同及居间合同前汇鑫伟业公司是否向余利君告知了3.26限购政策。虽然汇鑫伟业公司在二审中提供了一份书面告知书，但是该告知书的落款日期与房屋买卖合同及居间合同的签订日期为同一天，故不能证明汇鑫伟业公司在签订合同前已向余利君告知了3.26限购政策。且该告知书的内容为格式条款，仅凭落款处有“余利君”的签名字样，亦不足以证明汇鑫伟业公司向余利君实际告知了相关内容。一审法院关于汇鑫伟业公司违反法定、约定义务的行为所作的相关判定于法有据，本院予以维持。另外，依据法[2011]41号《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》内容‘同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由’，本案依据余利君的诉讼请求，涉及的两个法律关系即房屋买卖合同和居间合同均为诉争法律关系，可以一并审理和裁判。” 并作出判决：驳回上诉，维持原判。

第三部分 案例评析

实务中，因房屋买卖合同引发争议，买房人将卖房人及中介公司列为共同被告，请求分别承担责任的，法院很少予以合并审理的。法院认为，中介公司并非房屋买卖合同的当事人或必要共同诉讼人，因此在房屋买卖合同纠纷案中，中介公司无需参与诉讼；而且，房屋买卖关系与居间关系并非同一法律关系，所以不予合并处理。本人代理过类似案件，将出卖方和中介公司列为共同被告，要求被告承担各自的违约责任。法院要求将案件分为两个案子起诉：一个为房屋买卖合同纠纷，一个为居间合同纠纷（现改为中介合同纠纷）。结果是，两个案子都有点支离破碎，糊涂结案。

本案程序问题的转折点就在于北京市高级人民法院作出的（2020）京民再71号民事裁定书。北京高院再审认为，民事纠纷中涉及不同种类的法律关系可以在同一诉讼中审理和裁判。本案中存在房屋买卖合同和居间合同两个不同的法律关系。买房人一并起诉卖房人及中介公司的，法院可以在同一诉讼中合并审理房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷。

其实，现有的法律规定中，是有将房屋买卖合同纠纷和中介合同纠纷合并审理的法律依据的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）的相关规定，可以合并审理的诉主要包含三种情况，一是基于同一事实提起的诉，二是诉讼标的同一或者同类的共同诉讼，三是本诉和反诉。其中，本诉和反诉的合并审理的法律依据是《民事诉讼法》第143条，即：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。诉讼标的同一或者同类的共同诉讼的合并审理的法律依据是《民事诉讼法》第55条第1款，即：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。基于同一事实提起的诉合并审理的法律依据是《民诉法司法解释》第221条，即：基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案属于基于同一事实发生的诉，因此，可以合并审理。

此外，在北京市第三中级人民法院的《对二手房买卖合同纠纷新问题的调研报告》中关于中介在诉讼中的地位问题，他们认为：如果中介签订了房屋买卖合同，即应当参加诉讼，无论当事人的诉讼请求是否涉及中介，法院均可依职权追加其为共同被告，或者通知其作为第三人参加诉讼。如果中介签订的是独立的居间合同，当事人的诉讼请求涉及中介，或者中介的居间服务对房屋买卖的履行具有重大影响，亦可视居间服务的相关程度依当事人申请或者依职权追加中介为第三人。这也说明了因房屋买卖合同引发争议，买房人将卖房人及中介公司列为共同被告，请求分别承担责任的，是有必要的。

第四部分 案例索引及法律依据

1、（2018）京0111民初192号民事判决书

2、（2019）京02民终4716号民事判决书

3、（2019）京民申3512号民事裁定书（再审审查与审判监督民事裁定书）

4、（2020）京民再71号民事裁定书（再审民事裁定书）

5、(2020)京0111民初2877号民事判决书

6、（2021）京02民再131号民事判决书

【关联法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》【2022版】

第五十五条

当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。

共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。

第一百四十三条

原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第二百二十一条

基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。

《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》【法〔2011〕42号】

三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题

3、同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。

第五部分 总结