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投稿作者：周玉文 （福建国富律师事务所律师）通讯：福建省福州市鼓楼区西洪路15号八闽大厦三层福建国富律师事务所，电话：13960660269

未写入的合同内容在一定条件下可也构成当事人的合同权利义务

——从电视剧《底线》一起房屋买卖合同纠纷案说起

在近日热播的电视剧《底线》中的第35集中有方远法官为审判长审理的这样一起房屋买卖合同纠纷案件：被告无限天地产集团有限公司在销售房屋的广告和展示的样板房均表明，公司出售的房屋可以毫无遮拦地270度观望到江景，消费者买方李小亮相信了该宣传和展示并与公司签订了《房屋买卖合同》，购买公司出售的一套商品房屋，但是在合同中并没有列出广告宣传中和样板房展示的内容。最后在被告交付给李小亮的房屋却和广告及样板房展示的房屋大行径庭，在房屋里根本看不到江景。李小亮因此诉讼到法院请求被告公司退房并承担违约责任。在法院审理中，根据双方提供的证据证实，被告公司销售的可以看到江景的房屋是每平方米2万多元，而看不到江景的是每平方米1万多元，李小亮购买的房屋是2万多元的。法院认为，被告公司通过广告宣传和样板房所展示的内容具体明确，可以对房屋价格及房屋买卖合同的订立有重大影响，因此，可以认定被告公司广告宣传和样板房的展示宣内容传构成合同的要约，在合同订立后，该内容即成为合同的组成部分，被告公司没有按照约定履行义务，已经构成违约，原告与被告解除合同及承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依据，进而判决支持了原告李小亮的诉讼请求。

当事人之间发生的合同纠纷，通常的情况是合同当事人的权利没有实现，而权利没有实现的原因是合同义务人的义务没有履行义务或者履行义务有瑕疵。因此，解决合同纠纷只要是抓住或者说正确认定义务人在该合同中有哪些义务以及义务人是否履行了义务以及履行义务的情况即可迎刃而解。合同义务人最为主要的义务当然是合同中明确约定的义务，但除此之外还有法定义务、附随义务以及当事人在广告宣传、样板展示以及其他方式所表达出的自己一方愿意承担的义务的内容等。本文在此即对后者略加阐述。

首先，通常说来，合同是当事人之间达成的彼此各取所需或者说利益交换、互通有无的意思表示，例如，双方达成的买卖合同、租赁合同、一方为另一方提供劳务的合同等即为典型。其具体内容是以权利义务所表现出来的。为了便于履行，要求当事人的意思表示具体明确，也就是将彼此之间的权利义务是确定是明确的，是可以和便于执行的。最为典型的当然是双方将合同的权利义务清晰无误地以书面合同书的形式表达出来。但是，由于这样或者那样的原因，在双方当事人合同订立和履行过程中带有权利义务的内容并不是以书面合同书的形式表达出来的情况，而是以其他方式表现出来的情况也时常所见。当事人之间事后对此发生纠纷，最好的办法当然是双方达成一致。在不能达成一致的情况下，也仍然需要予以解决。这就是法律及法律人发挥作用空间或者说用武之地了。

其次，要紧紧抓住当事人之间意思表示一致这一本质特征认定彼此之间的权利义务。即以本文开头原告李小亮与被告无限天地产集团有限公司的《房屋买卖合同》纠纷案来说，尽管双方没有将被告提供的房屋是毫无遮拦及270度观望江景的房屋内容写入合同，但是，被告公司向买方所表达好展示的就是这样的房屋，也表达了自己是愿意提供这样的房屋是意思，李小亮知晓了被告的该意思并与被告订立了《房屋买卖合同》，自然就表明原告接受了被告的这一表示，双方在此问题上是达成了一致的。更具体地说，如果被告提供的不是这样的房屋，原告不会购买或者不会出这样的价格来购买。如果任由卖方以没有写入合同而拒绝承担广告和样板房所展示表达出的提供如此房屋的义务，不但不符合双方意思表示一致的合同本质，也必将助长不诚信的社会风气。

正是基于上述原因，最高人民法院根据《民法典》中关于合同订立的有关规定，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第3条就明确具体地规定到“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 《底线》中原告李小亮与被告无限天地产集团有限公司的《房屋买卖合同》案件纠纷即完全属于此种情况。前不久笔者读到的《法治日报》的一则房屋买卖纠纷也属于此种情况。

该房屋买卖纠纷案件基本情况是这样的：2016年春天，李先生购买了位于珠海市香洲区的一套商品房。虽然该房屋距离市区较远，交通不便，但开发商在其售楼广告中明确提到会安排大巴车接送业主，频率为每10分钟一班。这让李先生完全放下了对交通不便的顾虑。然而，在房屋交付居住后，却发现并不像开发商广告宣传的一样，而是两三个小时才一班大巴车，根本解决不了交通不便的问题。于是，李先生将房屋开发商告上法庭，请求按广告内容提供大巴车交通并5年免费。

珠海市香洲区人民法院审理认为，案涉房屋的位置处于主城区边缘，周边公共交通设施尚不完善。被告开发商在其广告宣传资料中写明免费大巴，并对大巴车辆的数量、开行频率、往返地点进行了明确说明。但是，实际上被告提供的大巴车服务达不到宣传的数量及频次，属于违约。法院判决被告开发商向原告李先生支付违约赔偿款8300.01元（《法治日报》2022年8月24日第6版）。

需要指出的是，在笔者接触到的消费者与房地产开放商订立的《房屋买卖合同》纠纷案件中也出现过这样的情况：买方在相信了开发商的宣传广告内容的宣传承诺并签订《房屋买卖合同》，但在开发商提供的合同范本中又特别特别添加上这样一个类似条款：双方的权利义务完全按本合同约定认定，双方之前其他口头或者书面的宣传、承诺及样板房展示等均不能作为认定彼此权利义务的依据。因为字体并不突出，买方并没有注意到该条款即签订了合同。结果事后卖方在向买方交付的房屋，与合同广告宣传及样板房展示的却大相径庭，完全不是买方想要的开发商所宣传和展示的房屋。此时，当买方向开发商提出异议时，开发商即以合同中的“双方的权利义务完全按本合同约定认定，双方之前其他口头或者书面的宣传、承诺及样板房展示等均不能作为认定彼此权利义务的依据”推卸责任，认为自己交付的房屋没有违约之处。那么，如果是这样的情况，消费者是否就要甘愿吃“哑巴亏”了呢？笔者认为，还是有法律救济途径可寻的。因为上述合同条款由开发商提供的，在法律上可以认定属于是格式条款，其中“双方的权利义务完全按本合同约定认定，双方之前其他口头或者书面的宣传、承不合理地免除或者减轻其责任诺及样板房展示等均不能作为认定彼此权利义务的依据”条款属于是开发商“不合理地免除或者减轻其责任”的条款，开发商有义务提示对方及买方注意或者减轻其责任等于对方有重大利害关系的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。“提供格式条款的一方为履行提示或者说明的义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系条款的，对方可以住在该可以不成为合同内容 ”（《民法典》第496条第二款后段）。此种情况下，作为买方的消费者就可以向法院提起诉讼，请求法院确认该条款不成为合同内容，进而就可以进一步确定开发商在公共宣传及样板房展示所表达的提供房屋内容是其义务。