♢ 案例索引：廖细明与捷建公司物业服务合同纠纷案【（2023）湘03民终448号】

♢ 裁判要旨：被上诉人不具备行政执法权，无权拆除违章建筑，而对于房屋漏水，在房屋质保期内，是由开发商负责维修，质保期后，应动用维修资金进行维修，上诉人不能因为这些理由，抗拒或少交物业费。物业服务是一个长期、动态的过程，包含了诸多内容，上诉人虽然列举了部分被上诉人物业服务不到位的事例及照片，但上诉人不能因为某项服务有瑕疵就否定被上诉人整个服务过程。一审法院虽支持了被上诉人要求上诉人支付逾期未支付物业费的诉讼请求，但未支持其违约金的主张，是综合考虑本案的处理结果，并无不当，本院予以支持。

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：廖细明，女，1953年5月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭市岳塘区。

委托诉讼代理人：戴亚多，女，1990年6月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭市岳塘区，系上诉人之女。

被上诉人（原审原告）：长沙捷建物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区青园小区B-18栋（张国文房屋）。

法定代表人：袁登翠，公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：胡安文，湖南君子莲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龙星灯，湖南君子莲律师事务所实习律师。

上诉人廖细明因与被上诉人长沙捷建物业管理有限公司（以下简称捷建公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2023）湘0304民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

廖细明上诉请求：1.请求法院查明被上诉人提交的《物业服务合同》的合规性、真实性，判令合同无效；2.请求法院判令上诉人无需向被上诉人支付物业服务费1541.12元；3.请求法院判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人并非在上诉人知情及自愿的情况下引进，其入驻不合规；2.上诉人对《物业服务合同》的签署完全不知情，也从未同意；3.上诉人对《物业服务合同》的各项收费标准及合同条款概不知情，也从未同意；4.签订《物业服务合同》的所谓“业主委员会”及“业主委员会主任许新民”并非在上诉人及所在小区业主民主选举下产生，上诉人及所在小区业主对“业主委员会”及“业主委员会主任许新民”的存在毫不知情，请法院查明其成立和选拔的程序是否合规合法，查验笔迹；5.“业主委员会主任许新民”在小区内违章搭建、改造房屋，违章搭建的位置就在物业办公室楼上，但物业没有履职，对违章搭建置之不理，怀疑存在利益输送关系。且“业主委员会主任许新民”有名无实，在任职期间从来没有召集业主开过业主大会，也没有履行过任何业主委员会主任的职责与义务，更没有看到他为广大业主服务的奉献精神。从现实层面来说，并没有与上诉人构成事实服务关系。从道德层面来说，业主委员会在业主和物业之间不仅没有起到制约、平衡的作用，反而成为了物业拿捏业主的手段；6.被上诉人是失地农民，滴水农居点安置小区是政府为失地农民安排的安置房，收费应该和商品房区别对待；7.被上诉人在入驻期间并未提供0.9元/平方米物业费（安置房）相应价值的服务。自被上诉人入驻小区以来，小区存在问题颇多却一直没有得到解决：比如（1）消防栓缺失，消防应急照明灯、疏散标识未启用，存在消防隐患；（2）保安亭无人值守形同虚设，偷盗事件时有发生，监控报警装置未投入使用，门禁系统未投入使用，存在安全隐患等。被上诉人只知道一味地向业主收取物业费，却对业主的需求视而不见；8.被上诉人在起诉上诉人之前，虽有催缴物业费，但其未与上诉人进行充分有效地沟通协调，对上诉人提出的需求视而不见，甚至拒绝提供服务、拒绝解决问题，没有发挥物业公司应有的服务态度和价值。因审理本案造成的公共资源浪费，是被上诉人导致。因此，本案案件受理费50元应由被上诉人全部负担；9.按照当前的市场行情，安置房收取0.9元/平方米的物业费要达到以下服务标准：【基础条件】小区封闭式管理，公共设施完善；总建筑面积3%的物管服务用房；绿化率35%以上；绿化、休闲中心以及场地1500㎡以上；固定活动馆所300㎡以上;专用固定停车泊位3户/个；具有可视对讲系统、监控系统以及电子巡更系统等。【公共秩序维护】门岗室整洁，有人二十四小时值勤，对出入车辆进行登记。小区公共设施、水池等危险部位设有警示标志。对出入车辆进行引导，非小区车辆必须停放整齐。对火灾等突发事件有应急处理预案。【保洁服务】小区公共区域打扫2次/天，室外宣传栏擦拭2次/周。公共区域设有专人保洁，保持公共区域干净。公共楼道打扫2次/天，电梯扶手擦洗2次/天。公共区域玻璃擦洗1次/周。被上诉人在过去入驻期间没有按照当前安置房物业费的收费标准提供相应价值服务。

捷建公司辩称：一、答辩人与新滴水安置小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对上诉人具有法律约束力。

1.根据滴水农居点的备案资料，小区业主委员会是在荷塘街道及滴水埠村民委员会的指导下选举依法产生，并依法进行了备案。其与被上诉人签订《物业服务合同》具有法律效力，对小区全体业主均具有约束力；2.上诉人提供的征地拆迁安置房建设分配方案中并没有指出上诉人无需缴纳物业费。被上诉人作为该小区的物业服务公司，每天均因服务产生了大量的支出。而《物业服务合同》中约定的住宅服务费在湘潭市范围内本身处于低收费水平，又因业主缴费意识差，自答辩人进驻小区以来，缴费率非常低，已经难以维持小区的服务，无奈只好提起诉讼催要物业费。二、答辩人作为物业服务公司，没有调查权、更没有执法权。上诉人反映的“许新明在小区内违章搭建、改造房屋”一事，答辩人没有调查权，其是否属于违章建筑答辩人无法确定，而且答辩人更没有执法权去拆除。上诉人若认为其属于违章建筑，可以向相关政府部门投诉举报，而不是胡乱猜测答辩人与许新明之间存在利益输送。三、答辩人作为小区的物业管理公司，已尽到了相应的物业服务义务。物业服务合同系一个持续性服务合同，自答辩人进驻小区以来，积极为小区提供服务，尽职尽责按照合同履行相应的义务。但有些问题，确实不是答辩人所能解决的，例如小区路面塌陷、房屋漏水、地下车库渗水等，且这些问题均在答辩人进场时已经产生，根本上是由于开发商工程质量问题导致。就这些问题，答辩人也采取了相应的措施，但均未解决根本问题，需召开业主大会表决动用维修基金予以解决，而答辩人无权决定。综上，一审事实认定清楚、适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。

捷建公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付住宅物业服务费1541.12元(从2021年2月1日计算至2022年12月31日)；2.请求法院判令被告向原告支付违约金1000元；3.由被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年10月，廖细明与滴水农居安置房分配指挥部签订购房合同，购买了滴水?农居点2栋1单元16103号房屋，面积为74.45平方米。2021年2月1日，捷建公司与原告案涉房屋湘潭市岳塘区新滴水安置小区依法成立备案的业主委员会签订《湘潭市岳塘区新滴水安置小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，业主住宅服务费按照拥有建筑面积0.9元/㎡/月的标准交纳物业费，业主逾期欠物业费的按照每日千分之三的标准计收违约金，该合同还约定，合同期限自2021年2月1日至2026年1月31日止。2021年2月1日至今，捷建公司一直为该小区提供物业服务，但被告廖细明从未缴纳物业管理费，捷建公司曾向廖细明发出催费通知书，要求其支付欠缴的物业费。

一审法院认为，捷建公司与湘潭市岳塘区新滴水安置小区业主委员会签订《湘潭市岳塘区新滴水安置小区物业服务合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法应予以保护。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，捷建公司与湘潭市岳塘区新滴水安置小区业主委员会签订的《湘潭市岳塘区新滴水安置小区物业服务合同》对廖细明具有约束力，捷建公司向廖细明提供了物业服务，廖细明应当按照物业服务合同约定支付物业服务费。根据廖细明的房屋面积以及物业服务费的计算标准，2021年2月1日至2022年12月31日期间，廖细明欠付捷建公司的住宅物业服务费为1541.12元（0.9元/㎡/月×74.45㎡×23个月）。对捷建公司诉请的违约金，虽物业服务合同有约定违约金计算标准，但该小区系安置小区，被告并非故意不缴纳物业费，故对其主张的违约金，本院不予支持。被告辩称房屋开裂漏水、业委会成立不合法、收费不合理等答辩意见均未提交相应证据予以证明，或其答辩意见与捷建公司履约不存在利害关系，与法院查明的事实不符，对其答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，遂判决：一、被告廖细明于本判决生效之日起十日内向原告长沙捷建物业管理有限公司支付住宅物业服务费1541.12元；二、驳回原告长沙捷建物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖细明负担。

二审期间，廖细明向本院提交了十五份证据；证据一、关于物业服务合同签署不合规、业主委员会成立不合法的联名书。拟证明：1.被上诉人并非在上诉人知情及自愿的情况下引进，其入驻不合规；2.上诉人对《物业服务合同》的签署完全不知情，也从未同意；3.上诉人对《物业服务合同》的各项收费标准及合同条款概不知情，也从未同意；4.签订《物业服务合同》的所谓“业主委员会”及“业主委员会主任许新民”并非在上诉人及所在小区业主民主选举下产生，上诉人及所在小区业主对“业主委员会”及“业主委员会主任许新民”的存在毫不知情，其中有弄虚作假嫌疑；证据二、业主委员会主任许新民违章搭建、改造房屋照片。拟证明：业主委员会主任许新民在小区内违章搭建、改造房屋，违章搭建的位置就在物业办公室楼上。被上诉人没有履职，对违章搭建置之不理。且“业主委员会主任许新民”有名无实，在任职期间从来没有召集业主开过业主大会，也没有履行过任何业主委员会主任的职责与义务；证据三、岳塘区东二环道路（片区）征地拆迁安置房建设分配方案图片打印件。拟证明被上诉人是失地农民，滴水农居点安置小区是政府为失地农民安排的安置房，本来政府承诺给到我们的是楼梯房，后政府将我们原本的楼梯房建成了电梯房，收费应该和商品房区别对待；证据四、房屋开裂漏水的照片；证据五、保安亭无人值守的照片；证据六、小区路面开裂塌陷无人处理的照片；证据七、地下停车场的垃圾长期无人清运的照片；证据八、电梯长期瘫痪无人处理的照片；证据九、地下停车场漏水，地面积水严重的照片；证据十、消防应急照明灯、疏散标识未启动的照片；证据十一、公共设备损坏无人修理的照片；证据十二、门禁系统未投入使用的照片；证据十三、花草树木枯死的照片；证据十四、小区内有许多门面已出租，物业从未公开公共区域收益的照片；证据四至证据十四共同拟证明：自被上诉人入驻小区以来，小区存在问题颇多。1.消防栓缺失消防应急照明灯、疏散标识未启用，存在消防隐患；2.保安亭无人值守形同虚设，偷盗事件时有发生，监控报警装置未投入使用，门禁系统未投入使用，存在安全隐患；3.公共设施损坏无人修理维护，许多花草树木都枯死，充电桩拆除了不恢复；4.电梯维修不到位，没有按时按计划及时有效地进行维护检修，4栋1单元电梯长期处于瘫痪状态；5.小区内卫生环境脏乱差，地下停车场的垃圾长期无人清运，且漏水积水，物业服务人员搞卫生不过是走过场，楼道里的卫生几乎都是业主自己打扫；6.小区路面开裂塌陷严重，物业不予处理；7.对业主提出的房屋漏水等质量问题不予处理，也不予以协调；8.面对业主提出的需求拒绝服务，在业主提出需求时直接将业主移除物业服务微信群，上诉人确实很难感受到物业服务的质量、诚意和态度；9.小区内有许多门面已出租，但物业却从未公开过小区公共区域收益，只知道一味地向业主收取物业费，却对业主的需求视而不见；证据十五、物业拒绝向业主提供服务，业主向物业反馈问题反被移除物业微信群截图。拟证明：被上诉人在起诉上诉人之前，虽有催缴物业费，但未与上诉人（一审被告）进行充分有效地沟通协调，对上诉人提出的需求视而不见，甚至拒绝提供服务、拒绝解决问题，没有发挥物业公司应有的服务态度和价值。被上诉人质证称：对证据一的三性均有异议，1.该证据形成于一审诉讼之后；2.该份证据也无法证实业主大会选定物业公司的决议内容；3.业委会成立的效力和物业服务合同的效力应由司法和行政部门确认；4.联名书上签署业主身份不明且均未出庭作证无证明力；对证据二的三性均有异议，物业公司没有强制执法权，上诉人应当向相关部门反映，且是否存在违章搭建的事实不影响上诉人享受物业服务及缴纳物业费的义务；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该文件并没有显示安置房不需要缴纳物业费；对证据四的三性均有异议，该照片即使属实，漏水问题也系发生在业主房屋专有部分，质保期内应找开发商，保期外应该动用维修基金；对证据五的三性均有异议，即使照片属实，拍摄时间也是在诉讼请求时间之外，且该照片系瞬时证据，无法反映小区秩序维护的实际工作全貌；对证据六的三性均有异议，该照片即使属实，小区路面塌陷，在被上诉人进场前就已经发生且被上诉人已向多部门提交报告，均未得到处理，被上诉人也对路面进行过多次维修；对证据七的三性均有异议，该照片即使属实，也在诉请之外，小区有定点的专修垃圾堆放区域，被上诉人提交了相关证据证明，此外，被上诉人也定期清理了垃圾；对证据八的三性均有异议，该照片即使属实，被上诉人进场前小区就有部分电梯停止运行，且电梯停用不是被上诉人的维护不当造成的，被上诉人已经尽全力保障电梯的运行，但从根本解决问题需要动用维修基金；对证据九的三性均有异议，该照片即使属实，被上诉人多次向开发商和主管部门反映地下停车场漏水问题，但均未得到解决，被上诉人为解决该问题也动用了大量的人力物力；对证据十的三性均有异议，案涉小区的消防应急灯及疏散标识系正常；对证据十一的三性均有异议，被上诉人已提交相应证据证明被上诉人及时处理了充电桩故障问题以及维修了公共设施设备；对证据十二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被上诉人在进场前小区门禁就没有启动过，门禁的启动需重新动用维修基金；对证据十三的三性均有异议，即使属实，绿化的养护需特定季节重新种植，由于自然原因造成的生长情况，不能证明被上诉人物业服务不到位；对证据十四的三性均有异议，门面系由业主出租，该部分不属于公共收益；对证据十五的三性均有异议，每个业主对物业服务的标准和看法均不统一，即使属实也不能认为物业服务不到位。

捷建公司向本院提交了十份证据；证据一、消防应急灯、疏散标识启用照片、消防检查记录。拟证明：小区内消防应急灯、疏散标识正常运行，被上诉人对工作人员进行了消防培训、日常消防检查；证据二、滴水农居物业移交表及附件（一、二、三）。拟证明：被上诉人进场时设备移交情况；证据三、公共设施维修照片。拟证明：被上诉人对小区内的公共设备进行了维修；证据四、充电桩相关工作函。拟证明：被上诉人向街道反映过小区充电桩瘫痪问题，请示更换或维修；证据五、工作联系函、电梯日常维护保养合同及4栋2单元维修照片。拟证明：被上诉人进场时，部分电梯就存在停运及未年检等问题。被上诉人多次就此问题向相关部门反映解决，现小区内电梯均有专门公司维护保养及4栋2单元电梯也已正常启用；证据六、小区绿化、保洁、垃圾清运、清淘化粪池照片。拟证明：被上诉人按照物业服务合同提供了相应物业服务；证据七、地下停车场垃圾点照片。拟证明：地下停车场各区域划分的垃圾堆放区，专门堆放业主的装修建筑垃圾，被上诉人根据堆放情况清运处理；证据八、与湘潭城乡建设发展集团有限公司工作联系函，地下停车场排水槽照片。拟证明：1.地下停车场在被上诉人进场时就渗水严重，被上诉人曾就相关事宜致函开发商解决，但无果，被上诉人采取了相应的开沟引流措施，得以缓解；2.被上诉人进场后曾向开发商反馈案涉小区业主房屋漏水问题；证据九、路面维修养护照片。拟证明：因开发商未将路面夯实，反复出现下沉，被上诉人向有关部门申请维修基金；证据十、湘潭市《关于规范我市城区物业服务收费有关问题的通知》。拟证明：湘潭市电梯房最低收费标准为1元/㎡/月，该小区物业费低于湘潭市最低标准。上诉人质证称：对证据一，无法证明过去两年服务期内能正常使用，且照片拍摄时间为我方起诉物业后拍摄，去年1栋6楼一户业主家中起火，发现灭火器是坏的，是邻居拿出自家自费购买的灭火器帮忙灭的火，可证明消防不到位；证据二无法证明物业履行了应有的职责，物业提交的移交清单中包含了监控设备，但并没有发挥监控作用，小区电动车失窃案件频发，本次起诉人易锋家被盗财物2万余元，公安报案均有记录在案，物业未尽责提供安保服务；证据三均为物业选择性拍摄照片，无法证明物业在过去两年服务期内有提供按时、按点、保质、保量的服务；对证据四、五，物业提供的工作函为单方面向上级部门提交的文件，该文件可以事后补齐，且并未解决实际问题，4栋2单元电梯是我方提交了证据后，物业才加以修理，在起诉期内，电梯长时间处于无法启动状态；对证据六，也是物业选择性拍摄照片，无法证明物业提供服务；对证据七，停车场垃圾长期堆放无人清理，卫生环境堪忧，照片为选择性拍摄，无法证明任何问题；对证据八，物业虽与开发商协商但并未解决实际问题，影响业主的正常生活；对证据九，物业不能将全部问题归咎在开发商身上，并以此作为不予协调解决问题的理由，物业的服务能力体现在何处，物业提出维修基金一事，尚未取得房产证的拆迁安置房因其土地使用性质特殊，不需要缴纳维修基金，所以不适应该小区；对证据十，案涉小区为失地农民的安置房，不能和商品房的收费标准相提并论，没有对比价值，该通知不能作为参考依据；针对被上诉人提交的证据十，上诉人补充提交证据，物业提交的证据并非政府原始文件，现已打印出原始通知文件，上面写的很明确，1元的最低标准收费是针对普通商品住宅物业服务收费，并非安置房，所以该证据对本小区没有约束力，也没有参考价值，何况该文件规定了要达到相应的何种程度的服务要求，被上诉人的物业服务不符合文件要求。

本院对上诉人提交的证据评析认为：对证据一，该联名书系上诉人自行收集提供，无法达到其证明目的，本院不予采信；对证据二、三，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据四至十四，该证据不足以证明上诉人意欲达到的特证事实，本院不予采信；对证据十五，该证据时间及人员身份均不能确定，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对被上诉人提交的证据评析认为：对证据一，消防应急灯照片未显示时间及地点，消防培训及检查照片显示时间为2022年8月，不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信；对证据二，该证据能反映被上诉人与湘潭市岳塘区荷塘街道物业管理办公室设备移交的情况，本院予以采信；对证据三，部分照片未显示维修工作地点或内容，本院不予采信；对证据四，该证据能反映被上诉人向湘潭市岳塘区荷塘街道反映小区充电桩瘫痪，需要维修的事实，本院予以采信；对证据五，联系函杨波身份不能证实，不能达到被上诉人证明目的，本院不予采信；对证据六，该证据能证明被上诉人为案涉小区提供了物业服务，本院对部分予以采信；对证据七，该证据不显示照片地点，本院不予采信；对证据八，该证据系复印件，真实性存疑，本院不予采信；对证据九，照片未显示维修工作地点，不能达到被上诉人证明目的，本院不予采信；对证据十，该证据为打印件，真实性存疑，本院不予采信。

二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十五条也规定业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。由此可见，业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内业主自治的最高决策机构，对物业管理活动中的重大事项具有决策权，业主大会的决定对全体业主具有约束力。业主委员会是由业主通过业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，业主委员会与依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，上诉人认为案涉物业服务合同上署名的业主委员会成立不合法，上诉人对业主委员会选聘被上诉人及该物业服务合同的签订、合同内容均不知情，认为案涉物业服务合同无效。本院认为，被上诉人与湘潭市岳塘区新滴水安置小区业主委员会签订的《湘潭市岳塘区新滴水安置小区物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，在未被撤销前，应认定为合法、有效，对包括上诉人在内的湘潭市岳塘区新滴水安置小区业主均有约束力。上诉人对其认为案涉物业服务合同无效的主张，既未提供证据证实，于法无据，本院不予支持。被上诉人已于2021年2月1日入驻湘潭市岳塘区新滴水安置小区，为该小区提供物业管理服务，上诉人作为小区业主应当支付物业服务费用。上诉人认为小区业主许新民违章搭建、改造房屋及房屋漏水的现象。本院认为，被上诉人不具备行政执法权，无权拆除违章建筑，而对于房屋漏水，在房屋质保期内，是由开发商负责维修，质保期后，应动用维修资金进行维修，上诉人不能因为这些理由，抗拒或少交物业费。物业服务是一个长期、动态的过程，包含了诸多内容，上诉人虽然列举了部分被上诉人物业服务不到位的事例及照片，但上诉人不能因为某项服务有瑕疵就否定被上诉人整个服务过程。一审法院虽支持了被上诉人要求上诉人支付逾期未支付物业费的诉讼请求，但未支持其违约金的主张，是综合考虑本案的处理结果，并无不当，本院予以支持。另上诉人认为案涉小区是安置小区，不存在缴纳物业费或不应按一般商品房的标准收取物业费的主张，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，廖细明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由廖细明负担。

本判决为终审判决。