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往日精选文章：最高法裁判观点：股权让与担保的四大识别因素及四类涉他规则

民间借贷司法实践中，有时会出现这类案件：出借人为了避免借款人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人订立民间借贷合同的同时，双方之间又订立一份买卖合同(实践中以房屋买卖合同为主)，出借人为买受人，借款人为出卖人，约定借款人不能偿还借款本息的，则履行买卖合同，以买卖合同标的物抵债。齐精智律师提示当债务人未履行还款协议时，债权人作为房屋买卖合同的买受人要求债务人履行房屋买卖合同时，人民法院不予支持。债权人要求履行债务人履行借款协议时，债权人可以申请拍卖买卖的房产，但债权人对拍卖所得不具有优先偿还的权利。

债权人为担保借款协议的履行，仅与债务人签订房屋买卖合同，根本不能保证借款债权的实现。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、债权人为担保借款债权的实现，仅仅与债务人签订房屋买卖合同但未办理房产登记过户的，不属于《民法典》规定的让与担保。

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释  法释〔2020〕28号第六十八条：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

让与担保的典型特征为：债务人要将房产在形式上转移至债权人名下，即要完成过户登记。

债务人仅仅与债权人签订房产买卖合同，没有完成房产的过户登记，不属于《民法典》上的让与担保。

二、债务人未偿还到期借款债务，债权人诉请债务人履行房产买卖合同的，人民法院不予支持。

1、如果买卖合同的订立是作为民间借贷合同的担保的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。如果当事人主张双方之间是买卖合同关系的，人民法院如何处理?即当事人主张与人民法院认定不一到时，人民法院如何处理?

依据2015年《民间借贷规定》第二十三条的规定，  当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。这种情形下，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。此种规定，源于当时适用的2001年《证据规定》第35条规定。其第35条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”

2、(2020)最高法民申2928号认为：本案中，原审法院已经查明：崔连杰与李立根之前签订过五份借款合同，二人之间存在基础的借款合同关系。在崔连杰与李立根于2015年7月31日签订最后一份借款合同，即约定李立根向崔连杰借款222.3万元的同日，崔连杰与新世纪房产公司签订了96套商品房买卖合同，收据中所注明的2800万元购房款与崔连杰和李立根之间的借款一一对应。也就是说，李立根所欠崔连杰的借款在崔连杰与新世纪房产公司签订商品房买卖合同时尚未到期。且在崔连杰与新世纪房产公司签订商品房买卖合同后，崔连杰继续接受还款，减少所交购房款的数额，结合商品房买卖合同中并未约定剩余购房款的交纳期限，以及合同附件五补充协议中约定了交纳房款的占用费支付等内容综合考量，原审裁定认定崔连杰与新世纪房产公司商品房买卖合同是为崔连杰与李立根的借款合同履行提供的让与担保，而非崔连杰与新世纪房产公司之间存在真实的商品房买卖合同的意思表示，本案应按照民间借贷法律关系进行审理，是正确的。

三、债权人起诉债务人借款合同，申请法院拍卖房产买卖合同项下房产的拍卖款，债权人无权优先受偿。

在人民法院按照民间借贷关系审理的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款，出借人是否享有优先受偿权?

我们认为，这个问题需要区分情形进行认定。如果双方当事人仅签订了买卖合同，但是对买卖合同标的物本身并未进行抵押、质押，亦未进行所有权转移的，对第三人而言，不具有公示效果，第三人无法以此为依据判断是否和借款人进行交易，这种情形下，如果认定出借人对价款享有优先受偿权，对借款人的其他债权人有失公平，也会影响交易安全。

如果双方不仅签订了买卖合同，而且已经进行了权利转移的，比如动产已经交付、不动产已经办理所有权转移登记的，对第三人而言，已经具有了公示的效果，认定出借人对价款享有优先受偿权就具有合理性。《民法典》关于担保物权的规定，《民法典担保制度解释》第68条第2款规定亦体现了这种精神。

四、借贷关系终止后，债权人与债务人签订房屋买卖合同，将借款本息转化为购房款的，合法有效。

最高人民法院指导案例72号是汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。

裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》禁止的“流押”情形，亦不属于“以借款合同为担保”的情形。在不存在《合同法》无效情形下，该商品房买卖合同具有法律效力，但法院应对转化为购房款的借款本金及利息数额进行审查，防止将违法高息合法化。

综上，债权人与债务人仅仅签订房产买卖合同，但未过户登记的，不能保障债权人实现债权。