【案情】

2011年12月15日，案外人刘某(出卖人)与被告张某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》一份，双方约定：出卖人所售房屋坐落为通州区东果园XX号楼XXX室。该房屋建筑面积共123.02平方米，房屋成交价格为165万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为56万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同的同时支付定金1万元，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告张某向刘某支付了10 000元定金。

同日，刘某(甲方)、被告张某(乙方)与某房地产经纪有限公司(丙方)三方签订《居间服务合同》一份，约定：鉴于甲乙双方在丙方居间服务下就坐落于北京市通州区东果园XX号楼XXX号的房屋，于2011年12月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：(4)促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。各方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币肆万肆仟贰佰元整，其中，由甲方承担人民币零元整，乙方承担人民币肆万肆仟贰佰元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。合同还约定了其他内容。

同日，被告张某为原告某房地产经纪有限公司出具书面欠条一张，写明：本人张某因购买位于通州区东果园XX号楼XXX室房屋，欠某房地产经纪有限公司本房屋的交易服务费共计人民币肆万肆仟贰佰元整(￥44 200)，此笔款项于2011年12月18日前结清。每逾期一日，按照应付款的1%向某房地产经纪有限公司支付违约金。

2011年12月28日，出售方刘某的委托代理人王某(甲方)与张某(乙方)签订《解约协议书》，约定：甲乙双方协商一致同意就上述房屋于2011年12月15日签署的《北京市存量房屋买卖合同》予以解除，甲方退还乙方签订合同时支付的定金伍仟元整，协议还约定了其他内容。

庭审中，被告张某称在签订《房屋买卖合同》时，某房地产经纪有限公司称其具备购房资格，但签订合同后向有关部门了解得知，其作为非本市户籍人口于2009年11月1日因就学自吉林省长春市宽城区天裕新苑7栋迁入清华大学经管学院集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。故主张合同无效，并终止了合同的继续履行。

2012年1月，原告某地产经纪有限公司提起诉讼，要求：1、被告张某向原告某房地产经纪有限公司支付居间报酬44 200元;2、被告张某按合同约定向原告某房地产经纪有限公司支付违约金1000元。本案诉讼费由被告张某承担。

【审理】

北京市通州区人民法院经过审理后认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告某房地产经纪有限公司是否有权向被告张某主张居间代理费，取决于某房地产经纪有限公司的居间行为是否合法有效完成。根据《居间服务合同》的约定，某房地产经纪有限公司应促成双方签署合法有效的买卖合同。现张某虽在某房地产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋与刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但由于张某系因就学迁入学校集体户口的非本市户籍人口，依规定不具备作为本市户籍人员购房的资格，合同目的无法实现。故某房地产经纪有限公司并未完成“促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同”的居间服务义务，对其要求张某支付居间报酬及违约金的请求，于法无据，法院不予支持。最终法院判决驳回了原告某房地产经纪有限公司的诉讼请求。

一审判决后，原被告双方均未上诉，现该判决已生效。

【评析】

(一)居间行为未完成，中介公司无权主张居间代理费

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人直接的合同能否促成存在着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定。因此，委托人的给付义务是否须履行，也是不确定的。有时尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有成立，没有达到居间合同的目的，居间人仍然不能请求报酬，委托人有权不予支付报酬。因为报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬并非同一概念。因此，有时居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但合同未促成，仍不能请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费用等。

本案中，刘某(甲方)、张某(乙方)与某房地产经纪有限公司(丙方)签订的《居间服务合同》明确约定，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。但是，由于张某系因就学迁入学校集体户口的非本市户籍人口，依规定不具备作为本市户籍人员购房资格，合同目的无法实现。因此，某房地产经纪有限公司并没有完成居间服务义务，居间行为没有完成，因此，其无权主张居间代理费。

(二)中介公司有义务审查并告知购房人是否具备购房资格

合同法第四百二十五条明确规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，对居民家庭在本市购买住房资格限制作出了规定，很多购房人因为不知晓相关政策，最终由于自身不具备购房资格而被迫解除买卖合同。笔者认为，中介公司居间服务目的本就在于促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同，而限购政策直接关系到双方签订的买卖合同是否合法有效，因此，中介公司应当有义务审查并告知购房人是否具备购房资格。目前，多数房地产经纪公司已经采取措施通过审核当事人相关手续，下发告知书的形式告知购房人相关政策以及是否具备购房资格，避免购房合同目的无法实现。

综上，法院的判决是正确的。

(作者单位：北京市通州区人民法院宋庄法庭)