商品房是一种特殊的“商品”，多采取预售的形式。此种情况下购买商品房就像在淘宝网里购物，钱已经付了，但实物是否符合卖家宣传，得交房的时候才能知道。当然，买受人不可能像在淘宝买件小商品一样有“反悔期”--享受7天无理由退换的待遇。签订购房合同之后，特别是交房之后，再想解除合同，可谓难上加难。但商品房买卖合同也不是完全不能解除，下面简单列举了常见的商品房买受人可以解除合同的情形，仅供大家参考。

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。

　　以上两种情形，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　(四)出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，且在买受人起诉前也未取得商品房预售许可证明的。

　　(五)出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

　　(六)出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　注意，以上三种情况导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　(七)房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　(八)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的并且面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

　　如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　(九)出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭

　　(十)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　(十一)商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　(十二)商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

    作者：河北谐和律师事务所李娜律师

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