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不动产抵押的登记效力如何认定?看:7个法律要点!

2020-11-05   来源:法务之家   作者:李明君   参与人数:817人   评论:
        


投稿作者:李明君,自由法务工作者,曾在法院工作近三十年,主要从事民事审判和执行工作。微信联系方式:wxid_6deh1r2wvacp22;转载请于页首注明来源和作者,侵权必究!


《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定:“办理抵押物登记的部门如下:()以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;()以城市房地产或者乡()、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;()以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;()以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;()以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。”
《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
因此,当事人以不动产抵押的,应当办理抵押登记,那么当事人达成抵押协议而未办理抵押登记的效力如何呢?办理了登记就一定有效吗?
一、签认抵押合同而未办理抵押登记,并不影响抵押合同的成立。
适用法律:
1、《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
2、《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
最高人民法院在(2017)最高法民申1350号民事判决书中认为:“《担保承诺书》主要内容载明:‘本人承诺以本人名下所有的海口市××区伊甸园别墅××房产(海口市房权证海房字第××号)对应的房产权益内为李波向贵方借款人民币壹仟零贰拾伍万元债权提供一般性担保。本担保承诺在李波履行完与贵方借款合同前不主张上述房产权益,且放弃对上述债权抗辩权。’可见,李晓薇系以其名下的房屋作为抵押物为李波的债务向张越提供抵押担保,其在本案中的地位系抵押人,并非保证人。《中华人民共和国物权法》第九条规定:......第十五条规定:......因此,虽然该《担保承诺书》签订后,李晓薇并未为张越办理该房产的抵押登记手续,抵押权不成立,但抵押合同成立并生效,李晓薇应按该承诺的约定,履行抵押担保义务。当债权人要求抵押人承担抵押合同上的担保义务时,抵押人应以抵押物的价值为限承担责任。”
二、虽然办理抵押登记,但不符合法定要求的,抵押无效。
适用法律:
1、《不动产登记暂行条例》第八条规定:“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项:(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。”
2、《不动产登记暂行条例》第九条规定:“不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。”
最高人民法院在(2020)最高法民再57号民事判决书中认为:“物权法第一百八十七条规定:‘不动产抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。’根据已查明的事实,吴兆荣与黄培胜于2017112日到民勤县不动产登记事务中心办理登记,该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-9-10)一栏载明:‘抵吴兆荣2017.1.12’。吴兆荣据此主张其就案涉房产的抵押权已完成登记。物权法第十四条规定:‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。’《不动产登记暂行条例》第九条规定:......第八条规定:......由此可知,《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿,在形式和内容上均不符合规定,不是合法有效的登记介质,民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。”
三、抵押人将自己的不动产权属证书交付抵押权人,并不代表抵押合同形成。
适用法律:
1、《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款规定:“设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”
2、《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条规定:“当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”
4、最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复(法函[2006]51号)
四川省高级人民法院:
你院川高法[2005]496号《关于对最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第五十九条的理解与适用的请示》收悉。经研究,答复如下:
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三第二款规定,应当办理抵押物登记而未经登记的,抵押权不成立;自愿办理抵押物登记而未办理的,抵押权不得对抗第三人。因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形,如果抵押人向债权人交付了权利凭证,人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效,但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。
  此复
中华人民共和国最高人民法院
00六年五月十八日
最高人民法院在陈小龙、齐长存民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2020)最高法民申528号】中认为:“陈小龙以齐长存向其交付了陇原房产公司土地使用权证为由,认为陇原房产公司以土地使用权为本案全部借款提供抵押,对此原判决认定双方之间不存在抵押合同关系,并无不当。首先,《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款规定......,本案中陈小龙与陇原房产公司并未订立书面抵押合同,陈小龙主张陇原房产公司为案涉借款提供抵押担保,应当举证证明抵押合同关系成立。其次,借款发生时齐长存系陇原房产公司的法定代表人,根据《中华人民共和国公司法》第十六条第二款公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议的规定,齐长存作为公司的法定代表人以其公司财产为个人借款提供担保,必须经陇原房产公司股东会决议,但并未有相关证据证明经过公司股东会决议。最后,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定......,交付土地使用权证并非抵押合同的主要义务。齐长存将陇原房产公司土地使用权证交付给陈小龙的行为不能证明陇原房产公司为案涉借款提供抵押。”
四、办理抵押预告登记也不能对抗法院强制执行。
适用法律:   
1、《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释()》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”
最高人民法院在(2019)最高法民申1049号民事裁定书中认为:“公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记,尚未享有抵押权,根据前述司法解释的规定,人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:‘金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。’根据文义可知,该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人,而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行,没有法律依据。”
五、不动产抵押不明确、具体,当对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时,应当以社会上通常的第三人如何理解为标准,而不能以抵押权人如何理解为标准。
适用法律:
1、《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”
2、《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
最高人民法院在(2017)最高法民申2274号民事裁定书中认为:“抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力,必须符合《物权法》第六条关于公示的要求,必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握,就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是,整栋楼都抵押的,也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了,否则,不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。”
六、不动产抵押未办登记不得对抗第三人。
适用法律:
1、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定。
2、《中华人民共和国物权法》第一百八十八条规定:“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。”
3、《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”
4、《中华人民共和国担保法》第四十三条规定:“当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。”
宁夏回族自治区高级人民法院在(2014)宁民申字第92号民事裁定书中认为:“至于不动产抵押没有登记,按照物权法规定不动产抵押需登记才可以对抗善意第三人,并没有规定抵押合同无效,故原审判决对该部分事实的认定并无不当。”
七、抵押虽然真实,但如果建立在虚假基础法律关系上的,抵押权人对抵押物也不享有优先受偿权。
适用法律
1、《中华人民共和国物权法》第九条规定。
2、《中华人民共和国物权法》第十五条规定。

   最高人民法院在(2020)最高法民申1253号民事裁定书中认为:“根据《合同》约定:若法院审理认为林文洁的抵押无效或可撤销的,林文洁承诺在抵押房产的暂估价值范围内和债务人共同向环三公司承担还款责任,双方对于虚构借款抵押的效力认定已有预期并且进行了约定,环三公司可依据上述约定另行主张权利。”

[责任编辑:柳叶]
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