由于限购、限贷或规避减少税费等原因，“借名买房”现象频频出现，法律风险也随之产生。需要注意的，如果确需采取借名方式购房，“借名”双方最好以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时，实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

　　案例一：亲属之间借名买房，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定

　　原告：为避税借名买房 夫妻感情问题引发房产纠纷

　　朱凌与辛子墨是夫妻。2008年1月，夫妻二人于婚后购买某小区的一套两居室。为改善居住条件，二人在2012年3月，将该房屋以22.5万元的价格出售。随后，二人用售房款又加上了一些两人的共同存款，购买了一套三居室。朱凌表示，三居室的购房款是从丈夫辛子墨的账户中支付的。但由于辛子墨名下已有一套房产，而其又是家中独子，二人为规避二套房购买税率，少缴契税，决定借用公公辛利华的名字买房。2012年3月底，二人以辛利华的名字与开发商签订了《商品房买卖合同》。

　　关于这套三居室的房产纠纷，从二人的感情出现问题时就埋下了隐患。

　　因夫妻二人感情问题，朱凌先后两次向法院起诉离婚，均被判决不准离婚。朱凌表示，2017年3月，辛利华与辛子墨父子二人恶意虚假诉讼，法院违反法定程序，在未通知自己参加诉讼的情况下，将原本登记在丈夫辛子墨名下的一套房产判决为公公辛利华所有。朱凌认为，丈夫与公公的这一系列操作，使得自己在拥有两套夫妻共同房产的情况下却无房可居住，面临无法生存下去的窘境，只能借住到娘家，丧失了最基本的生存条件。

　　为此，朱凌将公公辛利华起诉至法院，并将婆婆和丈夫朱子墨列为了案件的第三人。朱凌在起诉书中表示，为保障自己最基本的生存利益，防止出现含辛茹苦与丈夫辛子墨生活二十多年却被扫地出门的困境，请求人民法院依法判决这套三居室为夫妻共同财产，归自己和丈夫所有。

　　被告：房屋是我出资购买并登记在我名下 与原告无关

　　辛利华辩称，朱凌起诉所涉房屋是自己出资购买的，且房屋所有权登记在自己名下，是个人财产，与朱凌和辛子墨无关。

　　法庭上，辛子墨的说法与辛利华一致。他表示，这套三居室与自己夫妻二人毫无关系，且涉案房屋不存在借用名义购买房屋，不存在规避房产税。此外，这套房子是父亲辛利华允许二人在此居住的，朱凌所称无房居住，是其自己离家出走造成的，并不是家中老人不让住。

　　一审：综合证据可证明涉案房产为夫妻二人共同财产

　　根据法院查明的情况，这套涉案三居室在购买时签署了《商品房买卖合同》。其中，辛利华的名字是辛子墨代写的，购房款也全部是通过辛子墨的个人账户支付。辛子墨先后通过自己账户向开发商支付了33.45万元。通过对这些钱款的溯源，其中包含夫妻二人于2012年3月出售两居室的22.5万元房款。在两居室出售后，辛子墨先后向自己的银行账户中存入了20万元、9万元、2.5万元现金，三笔存款共计31.5万元。此后，涉案三居室的合同签订后，辛子墨先后三次向开发商支付了购房款，共计33.45万元。根据开发商开具收据，其中购房款为32.17万元，地下室为1.28万元。收据上交款人一栏为第三人辛子墨。

　　此外，法院审理查明，购买房屋后，朱凌和辛子墨一直在该房屋内居住，直到原告因与第三人辛子墨感情不和而主动离开。在2016年2月，原告朱凌与第三人辛子墨签订离婚协议一份，协议中第二条载明：“二人共有XX小区XX号楼XX三居室住房一套，归儿子辛XX拥有产权”。

　　本院认为，本案的争议焦点是原告朱凌与第三人辛子墨和被告辛利华是否存在借名买房的事实问题。原告与第三人辛子墨系夫妻关系，被告和第三人辛子墨系父子关系，双方不存在借名买房的书面协议。但从原告朱凌为证明双方借名买房的事实关系存在，向法庭提交的双方结婚证、购房合同、辛子墨的银行流水以及开发商保存的购房记录凭证和收据等综合分析，可形成完整的证据链条。从本案当事人双方购房时的真实意思表示，到原告朱凌和第三人辛子墨2012年3月卖房和卖房款的去向、卖房和买房的时间；新买房屋合同的签订、价款的支付；房屋的交付、居住、使用情况等，可确认原告朱凌与第三人辛子墨借被告辛利华名义买房的事实存在。所以，诉争的房屋应确认为原告与第三人辛子墨所有。

　　据此，2019年6月，法院一审判决确认涉案三居室房产为朱凌与辛子墨夫妻共同财产。

　　上诉：一审法院混淆了物权与债权

　　一审法院判决后，辛利华不服，提出上诉。

　　辛利华认为，依据合同相对性原则，合同的签订及履行及违约责任的承担，都是由合同的双方主体来承担的，本案中虽然是辛子墨代理自己办理的购买房屋事宜，但是应由被代理人，即辛利华来享有权利承担义务。作为房地产开发商也是认可与自己订立的房屋买卖合同的。根据“辛利华”的身份来订立的合同条款，如果认定不是自己购买的该房屋，不仅会严重违反合同相对性原则，也会侵犯房地产开发商的合同缔约选择权。

　　辛利华表示，本案中的涉案房屋已经在房产管理部门进行了法定的备案登记。依据规定，已经办理备案登记的房屋，不能再更改购房者姓名。如果出售房屋只能等下发房产证后，进行过户交易，并依法负担国家税费。一审法院认定了涉案房屋非登记权利人所有，直接认定为朱凌与辛子墨的财产，即破坏了国家制定的房产过户税费制度，又直接造成了国家税务的损失，因为一审法院的确权判决从法律上能够直接导致房屋所有权的设立。

　　此外，辛利华认为，一审法院将物权和债权的概念混淆。退一步讲，即使涉案房屋的购房款确实是夫妻共同财产购买的，那最多也是形成了夫妻共同债权，也不影响房屋所有权的主体。本案中，涉案房屋已经在国家机关办理了房产备案登记，自己是通过国家公开公示行为，确立的物权所有人。如果朱凌针对登记的权利人有异议，正常程序也是先向备案登记机关提出异议，进而提起行政诉讼更改错误的登记行为，而不能要求国家的审判机关直接干预国家的行政机关的备案登记，造成维权程序错误。

　　综上，辛利华认为，一审法院在没有明确法律规定依据的情况下，直接否定了“房产所有权登记主义”以及“合同相对性原则”并在涉嫌规避税收的情况下，直接混淆了物权与债权的关系，错误的认定了本案事实并错误的认定涉案房屋的所有权，因此，二审法院支持自己的上诉请求。

　　对于辛利华的上诉理由，朱凌表示，商品房买卖合同的备案登记或网签登记，只是房管部门的行政管理方式，不是预告登记，也不是不动产物权登记，不能产生物权效力。依据《物权法》第33条和最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释一》第2条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持。”自己提起确权之诉具有明确的法律依据。

　　朱玲认为，在房屋产权归属发生争议时，为解决房屋产权归属问题，应看当事人的真实意思表示，并结合房款来源、支付及居住、使用等情况进行综合分析，以确定房屋产权归属。本案中，夫妻二人为改善居住条件，将原有住房出售后，以所得价款购买了案涉房屋。为逃避二套房契税，借用辛利华名义与开发商签订了购房合同，但该房屋自始至终都是自己夫妻二人居住使用，足以认定案涉房屋归夫妻二人所有。

　　二审：厘清是否存在借名买房关系是关键

　　二审法院认为，关于上诉人辛利华和被上诉人朱凌及原审第三人辛子墨之间是否存在借名买房事实的问题。就本案而言，在确认房产权利归属之前，应首先厘清辛利华与朱凌以及辛子墨之间是否存在借名买房关系问题。

　　在双方没有签订借名买房书面协议的情况下，应重点审查购房款的来源、购房出资人、买卖合同的签订者、房屋实际使用人等因素对谁是实际购房人进行综合判断。首先，朱凌与辛子墨是夫妻关系，二人于2012年3月12日将婚姻关系存续期间购买的住房出售给案外人，所得价款22.5万元。2012年3月13日辛子墨向其个人账户分别存入20万元、9万元、2.5万元，合计31.5万元。此后，辛子墨又通过该账户向房产开发商支付购房款33.45万元。后开发商向其出具了收据，收据中交款人一栏为原审第三人辛子墨。

　　由此可见，朱凌与辛子墨虽以被辛利华的名义买房，但实际出资人为辛子墨，出资款系夫妻二人卖房而得的共有存款。其次，在辛利华与开发商签订的商品房买卖合同中，购房人一栏处为辛子墨代签，并非辛利华本人签名。再次，本案诉争房屋购买以后，辛利华没有居住使用，而是朱凌与辛子墨共同居住使用，房屋实际占有人为此二人。

　　最后，结合朱凌与辛子墨曾经签订的离婚协议，二人在该协议中以涉案房屋为其共有财产的口吻将涉案房屋赠与儿子辛XX。因此，朱凌与辛子墨虽以辛利华的名义购买房屋，但二人均以自己为实际权利人的意思表示占有、使用、处分该涉案房屋。综合以上分析，朱凌与辛子墨虽未与辛利华签订书面借名买房协议，但涉案房屋的出资人为辛子墨，出资款为朱凌与辛子墨夫妻共同存款，上商品房买卖合同中的签名亦为辛子墨代签，且涉案房屋购买以后，实际占有、使用、处分人亦为朱凌与辛子墨。可见，朱凌与辛子墨与辛利华间具有借名买房的真实意思表示，本案涉案房屋应归被朱凌与辛子墨共同所有。

　　据此，二审法院驳回了辛利华的上诉。

　　案例二：名义产权人抵押房产贷款的，抵押合同无法定无效情形不能被撤销

　　原告：自己借名购买的房产被人做了抵押贷款

　　张宏现居住的房子是2009年11月向河北某房地产开发公司购买的，且在买房时付清了全部房款。张宏表示，由于自己是外地人，与李阿娇系亲戚关系，为了方便购房，以李阿娇的名义与开发商签订了购房合同。签合同时，是张宏本人在合同上签写了李阿娇的名字，并以李阿娇的名字办理了房屋产权证。因自己想回老家随子女居住，想将现房屋变卖，李阿娇得知后就想买下该房屋。

　　双方经多次协商后，张宏同意以56万元价格将房屋卖给李阿娇。双方于2017年3月25日签订了《房屋买卖协议》。协议约定：“XX小区6号楼1单元2701室，张宏同意按56万元卖给李阿娇，李阿娇同意按此价格付款。待房产证拿来后，一次性将款转给张宏。”协议签订后不久，开发商就为业主办理了房屋的产权证书。因购房时使用了李阿娇的身份证，所以房本由李阿娇领取。因领房本需要合同，张宏将购房合同也给了李阿娇。因此，房本和购房合同都在被告李阿娇手中。

　　张宏表示，李阿娇未与自己商量，于2017年8月就用自己现住的房屋作抵押，以房屋装修和购买家电家具为由，向银行贷款42万元,贷款期限180个月（15年）。在此期间，因李阿娇想买房却不付钱，经自己多次协商催要仍不付款，已于2017年10月13日书面通知李阿娇，请其在10日内付清房款，逾期不付，房屋买卖协议解除。可是，李阿娇接到该通知后，仍拒不支付房款。

　　张宏认为，根据《合同法》第94条、96条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，自己与李阿娇的《房屋买卖协议》已经解除。然而，李阿娇以及银行方未经自己同意，用该房产签订了抵押借款合同，并办理了抵押登记。张宏认为，这是一种恶意损害自己合法财产权利的行为。而银行一方不做调查调查了解，就以自己的房产为抵押与李阿娇签订为期15年的抵押贷款合同，这一行为与李阿娇构成共同恶意侵权，致使自己的房屋不能过户、买卖，并存在被抵债的严重风险，损害了自己的合法财产权利。

　　张宏表示，自己曾多次找李阿娇进行协商，并向银行方面要求纠正其侵权行为，但协商无果。为此，张宏向法院起诉，要求法院认定李阿娇与银行签订的《个人综合授信额度最高抵押合同》和抵押登记无效。

　　被告：抵押房产中无恶意串通 原告对房产抵押知情

　　法庭答辩中，银行一方认为《个人综合授信额度最高抵押合同》不存在无效事由，为有效合同。该房产权证书明确写明李阿娇为房产所有人，银行主观上无过错，对张宏和李阿娇签订的买卖协议并不知情，更不存在恶意串通。而且，银行工作人员在做抵押物现场调查时，张宏的丈夫在场，对办理抵押贷款及用于向其支付购房款均知情。

　　银行表示，该合同不存在《合同法》五十二条“一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”等合同无效的情形。此外，银行取得抵押权时为善意，并且不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。抵押物已办理抵押登记，并登记在他项权证中。另外，在办理抵押贷款时，银行的经办人员亲自到争议房产室内进行了评估调查，当时，张宏的丈夫就在该房屋内，已知道银行是在评估做抵押贷款，有当时的照片为证。由此可见，张宏对该笔抵押贷款是知情的，且当时她也在争议房产中居住，所以该房产的抵押有效的。因此，法院应驳回张宏的诉求。

　　李阿娇则表示，其与银行所签订的《个人综合授信额度最高额抵押合同》和抵押登记合法有效，原告张宏要求认定无效没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。

　　李阿娇答辩称，2017年3月25日，张宏与自己签订购房协议，将房屋出卖给自己。当时，双方约定待房屋抵押贷款下来后，李阿娇将购房款支付给张宏。协议签订后，张宏将诉争房屋的购房合同原件、缴费收据原件交付给自己，并同意将诉争房屋登记在自己名下。这足以说明自己购买该房屋已经履行了相应义务。依据物权法的规定“不动产物权的设定、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力”，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，因此自2017年6月26日起，该房屋所有权转移给自己，诉争房屋的所有权应为自己。

　　李阿娇称，购买房屋时，张宏夫妇同意自己以该房屋办理抵押登记，待抵押款到账后再支付给张宏。银行工作人员在办理该房屋抵押登记时，曾到现场进行查看，当时，银行工作人员穿着银行统一的制服并佩戴工作证，张宏和丈夫也在该房屋内，亦明知该房屋抵押的事实，故《个人综合授信额度最高抵押合同》以及抵押登记合同合法有效。张宏认为自己是瞒着她将诉争房屋办理抵押贷款不属实，银行更没有与自己恶意串通。

　　一审：抵押合同不存在法定无效情形

　　法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告李阿娇于2017年8月23日与被告银行签订的《个人综合授信额度最高抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。涉案房产确权登记在被告李阿娇名下，银行有理由相信涉案房产被告李阿娇有权抵押。抵押评估价值时张宏一方在现场，其称不知情，理据不足。

　　法院认为，原告张宏没有证据证实具有合同无效的法定情形，故为有效合同。其要求认定被告李阿娇于2017年8月23日将涉案房产作抵押与银行签订的《个人综合授信额度最高抵押合同》和抵押登记无效的诉求，本院不予支持，应予驳回。至于张宏与李阿娇之间房屋买卖产生的纠纷可另案处理。

　　二审：上诉理由不能成立，依法驳回

　　法院判决后，张宏提出上诉。

　　二审法院认为，李阿娇与银行签订的《个人综合授信额度最高抵押合同》与现行有效的法律、行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方均应依此合同约定履行各自义务。张宏主张诉争抵押房产系其所有，但该房产登记在李阿娇名下，银行有理由相信该房产归李阿娇所有，其有权签订抵押合同。张宏不能提供证明该抵押合同、抵押登记无效的充分证据，其上诉理由不能成立。二审法院驳回了张宏的上诉。

　　（记者哈欣 为保护个人隐私，文中当事人均为化名）