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房屋买卖中“跳单”的认定、预防、法律责任

2023-04-17 来源：法务之家作者：参与人数：911人 评论：条

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：周玉文（福建国富律师事务所律师）通讯：福建省福州市鼓楼区西洪路15号八闽大厦三层福建国富律师事务所，电话：13960660269

如今人们购买“二手房”大多是靠中介的介绍和牵线搭桥来完成，在比较大的城市就更是如此。但是，当中介为房屋买卖的双方当事人牵线搭桥后，由于中介费用的原因或者需要货比三家等原因没有很快达成房屋买卖合同，但经过一段时间的了解后，还是认为这一个房屋比较划算，因而在没有通过先前中介的情况下，买卖双方自己或者通过其他中介人签订并完成的房屋买卖的行为。这就很可能涉及到“跳单”问题。近一段时间以来，一度被炒的沸沸扬扬的明星张杰、谢娜夫妇被中介指称“跳单”问题经过法院判决算是暂时划上了一个句号。法院判决张杰、谢娜夫妇购房行为不存在跳单行为，指称其跳单的房产中介公司——上海雅銮房产经纪有限公司被判败诉（（参见《上海法治报》2023年4月7日A08版）。

由此看来，跳单问题不是一个简单的问题，中介公司自己有时也弄不太明白。

那么，何为跳单呢？跳单并不是一个专业法律术语，而是一个房产中介行业术语。它一般是指这样一种情况：一般是指房屋中介服务过程中，委托人已经与中介人（中介公司）签订了相关协议，中介人按照协议约定提供房屋资源信息，并提供促使买卖双方见面洽谈等促进交易的相关服务。但买卖双方或者一方为了规避向中介人支付中介报酬等费用义务，跳过中介人而私自签订并完成买卖房屋的行为。用社会大众的语言来说，这是 “过河拆桥”，人家中介人提供是房屋买卖的信息，本应当我支付这个费用或者报酬，但为了不用付费少付费，以不通过中介人以为中介人不知道等来逃避该笔费用的支付。这是一种不诚信的行为，也是一种违法应当承担民事责任的行为。对此，我国《民法典》第965条规定到“委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”这就是说，你虽然绕开了中介人，但也仍然不能免除中介人为你提供的服务应当得到的报酬。

这么说，是不是只要是中介人提供了房屋买卖的信息——为出卖人提供了买受人以及为买受人提供的出卖人，卖方或者买方达成买卖合同就一定要向该中介人支付报酬呢？也并不是这样的。但是，指责张杰、谢娜夫妇跳单的房产中介公司——上海雅銮房产经纪有限公司即是这样认为的。上海雅銮房产经纪有限公司确实将张杰、谢娜夫妇所购买的房屋的第一个向他们提供的中介人。但是，房屋所有人并不是该公司的独家客户，还同时委托其他中介人出卖该房屋。如此，购房人张杰、谢娜夫妇当然也就可以通过其他房产中介公司得知该房屋出卖信息或者完成中介服务。从法院查明的事实看，张杰、谢娜夫妇正是通过一个名为太平戴维斯公司作为中介人并以“重庆眉开眼笑文化传媒有限公司”的名义签订房屋买卖合同并完成方面购买的，买卖双方也都向中介人太平戴维斯公司支付了报酬。就是说，你上海雅銮房产经纪有限公司是这幢房屋的中介人，人家太平戴维斯公司也是该幢房屋的中介人。作为房屋买卖的双方，都愿意选择太平戴维斯公司而不愿意选择上海雅銮房产经纪有限公司作为中介人，这完全是正当的，这才可以形市场成竞争关系，督促并使得中介人提供更好对客户更满意的中介服务。

当然，也不得不承认，确实是上海雅銮房产经纪有限公司第一个使得张杰到的出卖人出卖案涉房屋的事实，如果不是上海雅銮房产经纪有限公司这一行为，张杰、谢娜未必可以买到该幢房屋。但是，上海雅銮房产经纪有限公司和张杰、谢娜夫妇并没有就提供房屋信息即看房的行为支付报酬或者费用问题达成协议。那么，按照我国《民法典》第964条关于“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”的规定，因为没有促成合同成立，就没有依据要求张杰、谢娜夫妇支付报酬；也没有就约定从事中介活动必要费用的负担问题，当然也就不能要求张杰、谢娜夫妇支付任何费用。如果上海雅銮房产经纪有限公司在带领张杰、谢娜夫妇看房之时约定在看房后，最终如果购买该房屋的，即使不是由我上海雅銮房产经纪有限公司促成买卖合同成立的，但仍然要支付若干必要的费用；如果最终由我上海雅銮房产经纪有限公司促成买卖合同成立的，则支付报酬若干，免去支付必要费用部分。如此，对于不是由首家中介人促成房屋买卖合同成立的，该首家中介人也可以得到必要的费用，而不会劳而无功。

就笔者在律师执业了解到的房屋中介情况来看，相当多的房屋买受人虽然通过第一个房屋中介看到了心仪的房屋且最后购买了该房屋，但是最后并不是有通过这第一家中介促成买卖合同成立的。其主要原因是这第一家中介要价太高，使得买卖双方觉得不合理，当该房屋由不是独家房源时，自然就要选择更为价廉且服务也可以的中介人了。如果价格比较合理一些，在第一个向购房人提供了房源信息且又带领其看房的，如果再有约定如果最后购买了该房屋又没有通过我中介人的话，则需要向我中介支付一笔中介活动支出的必要费用的话，购买人也就不会轻易再选择其他中介，也就不会跳单了。

如果中介法定报酬过高，买卖双方总是会想办法规避的。即使找不到其他中介人，房屋买卖双方不通过中介人自己达成了房屋买卖合同并完成房屋买卖，虽然这可以认为是构成跳单，但是，由于中介人提供的服务对房屋出卖人来说，只是该找了一个买受人；而对于买受人来说，仅仅是给提供了一个房屋信息，要求房屋买卖双方按照中介人自己规定的报酬标准支付报酬也是得不到法院支持的。例如，有这样一个实际案例：购买人通过中介人看好了一套房屋，按中介合同约定买受人在房屋买卖合同订立后，要支付1.5%的房屋中介费用，但最后是买方和卖方没有通过中介人谈好了价格签订了合同并完成了房屋过户。这当然属于是跳单行为。但当中介人将房屋买受人诉讼到法院，要求买受人按约定的1.5%的房屋中介费标准支付20250元中介报酬时，法院仅支持了中介人9000元的报酬，还不到约定报酬的一半儿（参见《浙江法治报》2023年3月28日第3版）。

法院如此判决是有道理的，因为这中介报酬一般包括包括看房、提供房屋相关信息，帮助谈判签订房屋买卖合同以及帮助办理过户手续等。人家认定你中介收费过高，尽量由自己来完成，你中介没有提供那么多的服务，当然也就不该收取那么多的报酬。这是情理之中的事情。

因此，就房屋中介人来说，关键还是合理的价格和良好的服务。如果不是中介费用过高，一般购买人也不会冒着一定风险去逃避跳单或者采用其他什么减少报酬的不大正当的手段了。另外，完善中介合同也是一个方面，使得第一个在该中介获得房屋信息的人即使最后不是通过我这个第一个中介完成买卖合同订立的，我也仍然可以得到适当的必要费用。当然，还有一个就是中介人之间的不正当竞争问题，这因为不属于本文论述范畴就不再这里说赘述了。

[责任编辑：柳叶]

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