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投稿作者： 周玉文 (福建州池律师事务所律师)，通讯：福建省南平市建阳区嘉禾北路529号站前步行街1幢812室，电话：13960660269

合同是当事人之间在自愿基础上对自己权利义务的一种互惠互利的安排。但是，由于这样或者那样的原因，有时不能达到双方当事人都预期的目的，其主要表现是在合同订立后实际履行的结果导致一方获利而另一方没有获利或者吃亏的情形也时常出现，尤其是较长时间履行的合同，例如，房屋租赁合同、长期供货合同、长时间提供劳务合同等，当事人很难预料未来几年甚至是未来几个月的市场形势和相关情况，进而出现合同一方当事人获利很大而另一方当事人吃亏，或者是一方当事人按约定正常获利而另一方当事人吃亏的情形。如此，当事人之间会就合同是继续履行还是变更、解除合同等发生纠纷，这是必须面对的一个问题。

下面我们看一个具体实例：

2020年10月初，唐某与某村委会签订了《朝鲜族民俗风情园文化广场协议书》一份，由唐某租赁某村委会的该文化广场，租赁期限为五年，租金为每年20万元，唐某在该广场开展经营活动，包括自己或者许可他人在此摆摊经营。由于该文化广场具有一定的民族特色且距离县城不远，是县城里的人们游玩尤其是晚上游玩的一个好去处。头两年，双方按合同约定履行都没有异议。自2022年10月起，该文化广场旁也是由县城通向该文化广场的唯一道路进行封闭施工，拓宽提高道路等级。县城的居民没有人再来此游玩消费，附近村庄的村民也基本不来了。由于没有了客源，唐某原先承租的摆摊经营者也纷纷退出。在道路被封闭施工的近一年时间里，唐某的收入不足前两年收入的10%。因此，双方就2022年10月自2023年9月一年时间的租金问题发生纠纷。出租方从合同严守的角度强调既然合同有效，则必须按合同约定交纳租金。而承租方则从合同公平的角度强调减少租金，否则自己就要吃大亏，这很不公平。

合同自由，合同严守和合同公平是合同法的三个基本原则。但是，都不是绝对的，都是有例外的。譬如合同自由就不能违反法律和行政法规的强制性规定也不能违背公序良俗；而合同严守也不是在任何情况下都必须履行自己一方在毫无过错的情况下自由签订的合同等。那么，在双方当事人自由签订的合同，其履行的结果导致了双方的不公平，在什么情况下合同变更或者解除该合同呢？对此，我国《民法典》规定了只有一种情形，即在“情势变更”的情况下是可以变更或者解除该合同的。“情势变更”的具体规定是第533条第一款关于“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”以及第二款规定的“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。“情势变更”之事实，是指作为合同基础的客观事实发生重大变化。所谓重大变化就是指假如当事人知道有此变化就不会订立合同或者不会以此证条件订立合同。以唐某与某村委会签订了《朝鲜族民俗风情园文化广场协议书》来说，如果唐某在当初订立该合同时知道在合同租期间会有一年的封闭道路修路的话，他是不会订立该合同或者以这样的价格订立该合同的。另外，修路也不属于是商业风险，因为商业风险是由于市场要素的变化引起，例如，所在县城的其他地区也建立的相类似的朝鲜族或者其他少数民族的风情园，导致游客和游人数的大幅度减少，或者由于相邻的县、市以更高的价格吸引走了唐某在该风情园的摆摊经营者，使得唐某不得不以更高的价格吸引经营者到此经营等，这些虽然也是唐某不能预见的和没有过错的，但这是市场行为所致，唐某只能是自担由此带来的损失，这是市场引起的，是商业风险。而修路不同，是政府主导进行的基础设施建设，不是市场行为，而是政府行为。