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往日精选文章：超详尽：劳动关系取证操作指引

在律师代理民事纠纷案件诉讼业务活动中，无论是代理原告还是被告，希望调解并以调解方式结案的都不在少数。笔者有一个体会，除了具备调解的其他必备条件外，其中调解时机的选择和把握是极其重要的：时机把握的好，调解便顺利且争取到较大的利益（或者避免较大的损失）；反之，调解则不顺利甚至失去本该得到的利益（或者产生较大的损失）。笔者近日接受咨询的一个案件，更是进一步加深了对该观点的认同。

该案件的基本情况是这样的：大约是一个月之前，一名朋友的朋友的童某找到笔者法律咨询，因童某出租房屋被承租人诉讼到法院，要求解除房屋租赁合同并赔偿违约金2000元。因为双方在今年3月初订立了一份《房屋租赁合同》，约定童某将其所有的105平方米的房屋出租给杨某，租赁期限为一年，每月租金为2000元。还约定因承租人的原因导致合同解除或者终止的，承租人应当向出租人支付2000元违约金；如果因出租人的原因导致合同解除或者终止的，由出租人向承租人支付2000元的违约金。还约定了租金支付期限以及逾期支付应当承担的违约责任，约定了承租人在房屋入住时向出租人的缴纳3000元保证金，在合同解除或者终止时房屋没有发生正常使用之外损害的情况下如数返还承租人，以及房屋维修和房屋非正常使用而损坏的维修赔偿责任等。但在承租人杨某和其妻子、岳母住进该租赁房屋不到一个月时间，杨某即向童某提出，其妻子怀孕，觉得房屋内的气味难以忍受，认为是房屋内装修的甲醛超标所致，要求解除房屋租赁合同，退还保证金等。杨某认为按合同属于童某违约，支付2000元违约金后可以解除，但杨某不同意。于是，杨某一家搬离了房屋并以手机短信方式发通知给童某解除合同。因为没有得到童某方面的回应信息，杨某即向人民法院提起诉讼，以房屋危及人身安全及健康（甲醛超标）为由提出解除与被告童某的《房屋租赁合同》并请求承担违约金2000元，退还3000元保证金。

童某和我解释说，房屋是新装修的，杨某一看就可以看得出来，在签署合同时也和杨某说过是新装修的房屋，还不到两个月还没有住过人。杨某是同意的，这不是出尔反尔吗！我向童某指出，如果法院确定房屋甲醛超标，租赁合同肯定是会被解除的，你现在不同意解除，房屋空置时间即是损失，这个损失大概率你要承担。而且你还有可能承担违约责任，因为你作为房屋出租人有提供适合居住的房屋的义务。你把保证金退还给他，房屋收过来另行出租，也没有什么损失。杨某说“你说得有道理，我回去和妻子、岳母商量一下，抓紧时间解除合同算了！”

前天，我听到童某通过电话告诉我案件的消息。法院将案件判决了，房屋租赁合同自2025年4月5日解除，被告童某向原告杨某支付2000元违约金并返还原告杨某3000元保证金。我问及法院是如何认定房屋甲醛超标的，童某说，原告杨某单方提供了鉴定意见，甲醛超标。童某还问我，如果我上诉再要求重新鉴定，可否推翻原来的鉴定意见。我考虑了一下说，即使新的鉴定认定不超标，也未必能推翻原来的鉴定，因为你这是两个月之后的鉴定了，怎么能证明两个月之前的房屋甲醛不超标呢！最后，童某后悔地说，当初如果听从你的意见就好了，哪怕给他2000元也比现在情况要好啊！据说，当初原告只要解除房屋租赁合同，退还3000元保证金即可。

这个案件明显可以说明调解时机把握的重要性。在刚刚起诉到法院之时，房屋甲醛是否超标还是一个不确定的事实。如果一旦甲醛被认定不超标的话，就是原告违约，原告要承担违约责任。在此时，在原告只要可以要回保证金，之后不再住在自己认为甲醛超标的房屋里，在没有确定受到什么损失的情况下，一般人是极有可能同意在此基础上调解的。一旦鉴定得出甲醛超标的鉴定意见，结果就是显而易见的了，原告当然就不愿意再按原来意见调解了，除非得到按鉴定意见判决可以得到的数额为依据的调解。

这使得我想起自己在半年前参与调解的一起交通事故纠纷案件。朋友的儿子苏某骑行电动车将过马路的老者孙某（78岁）撞伤，法院认定双方负事故的同等责任。老者右臂骨折住院治疗，在住院一个月（花医疗费18000余元）时，老者的儿子找到苏某协商赔偿的调解问题。因为一次性赔偿20000元了结此案 。苏某向笔者咨询并请笔者和他一切参与调解。在调解之前，笔者给苏某简单算了账，现在医疗费、护理费等已经支出有25000余元，如果再住半个月，就达到40000元，如果老者再住的时间长一些，还不要说被鉴定出伤残了，赔偿就绝对不是20000元的问题了。最后，在苏某的坚持下，最后一次性支付给老者19000元，双方达成了调解协议。如果鉴定之后这个数绝对是调解不下来的。

一般来说，在损失不确定的情况下，越早调解时机越好。就以上述交通事故案件来说，在花费数量不确定，伤残不确定，在还没有聘请律师，没有起诉到法院的情况下，因为支出就少，调解的数额自然也就少。如果聘请了律师，也向法院起诉缴纳了诉讼费，这一系列的种种支出，当然都要被计算到调解的数额中来。在没有上述各种支出和有上述种种支出的情况下，调解的时机如何把握就显而易见了。即使诉讼到法院了，也是尽早调解比晚调解要好，譬如本文开头谈及的房屋租赁合同纠纷一案。