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当心!“阴阳合同”

2021-11-13   来源:法务之家   作者:   参与人数:864人   评论:
        


来源:法务之家(ID:law114-com-cn)

投稿作者:周玉文 (福建国富律师事务所律师)通讯:福建省福州市鼓楼区西洪路15号八闽大厦三层福建国富律师事务所,电话:13960660269


签“阴阳合同”的事情不少人都听说过,但因为阴阳合同没有得到便宜却吃了亏的事情可能知道的人却并不多。近日,宁波市的一个二手房卖家张女士因为签阴阳合同险些吃了大亏。这提醒我们不要因为一时的“好心”或者是其他什么原因去签“阴阳合同”,不去害人也避免自己受害。
该案的基本情况是这样的:宁波市是张女士想卖掉手中的一套房产,通过中介和买家签订了房屋买卖合同,约定由买家承担房屋过户应当缴纳的各项税费。按约定张女士收了买家2万元定金后,双方去网签合同。在网签时,买家对张女士说,为了省一点税,我们把价格写低一些,于是,张女士就同意了买家按原合同价款的20%的价格写了网签合同。在网签之后,买家既不付款,也不配合张女士解除网签合同。于是,张女士诉讼至法院,请求解除房屋买卖合同,确认定金归张女士所有。但被告买家拿出了网签合同抗辩到:“我们双方已经对房屋价格进行了重新协商并达成一致,改变了原来的价格,原告应当按网签的新合同价格甲方房屋出卖给被告。若不同意,则应当双倍返还定金。”法官认识到涉案房屋买卖明显低于市场价格,不合常情常理。法官联系了当地不动产登记中心和税务部门,并要求中介出庭作证说明情况后认定,网签合同的房屋价格不是当事人真实的意思表示。最后判决支持了张女士的诉讼请求《浙江法制报》21年10月29日第12版)
应当说,张女士所以能胜诉,一是遇到了一位负责任的法官;二是房屋价格明显低于市场价格。如果不是这两个原因的话,张女士可能要吃大亏——按网签合同的价格出卖房屋。看到这起案件,笔者想起了十年前我一位朋友的朋友向我咨询的一个类似问题:这个胡姓的朋友新买了新的房屋,在进行装修时,和一个个体装修的人签订了一份《装修合同》,约定的装修费用是85000元。先付一半,验收完毕再付另一半。在装修快要结束时,胡某找到装修人并和他商量,另外写一份装修合同,将装修费用写成90000元,因为装修费用的支付要通过胡某的妻子。这样,多出的5000元胡某就可以成为自己“小金库”的钱,以方便自己使用。开始这个装修人还不大情愿,待胡某给了他200元后,才表示配合。于是,双方就又签订了一份和前一个合同相同只是装修价款为90000元的合同。没有想到的是,在最后付款时,该装修人非要胡某支付90000元,说是双方修改了合同价格。否则就将他们夫妻二人告上法庭。我问明了情况,整个事件只有胡某和装修人两个人知情,再无其他证据。我认为,如果告到法院,装修人的胜诉把握会更大一些。胡某考虑到,既然胜诉把握不大,说出来还影响夫妻感情,最后只得同意向装修人支付了90000元。因为阴阳合同,胡某白白损失了5000元。
虽然,在理论上我们都认为,“阴阳合同”中用以示人的 “阳合同”并不是当事人真实的意思表示,是不作数的。但是,当一方当事人就认为这个“阳合同”才是当事人真实意思表示时,如果价格差别并不大,且又是在后边签订的,如同前面胡某的《装修合同》,尽管不是当事人双方的真实的意思表示,但一方当事人硬要说成是当事人的真实意思表示,外人是难以得知的,外人主要还是以合同中呈现出来的内容来认定合同效力。既然合同上双方签字,主张不是自己真实意思的当事人一方如果不能举证证明自己受到了欺诈、胁迫以及处于危困状态以及缺乏判断能力等情形,就很难认定该合同是无效的或者可撤销的。
另外,订立“阴阳合同”中“阳合同”的行为,也是一种违背诚信原则的行为,依照我国《民法典》第500条的规定,属于是一种缔约过失行为,如好心帮忙的一方万一如果被帮忙的一方因为该“阳合同”吃了大亏受到损失的的话,则帮忙的一方还要承担缔约过失的赔偿责任。

因此,订立合同一定要遵循诚信原则,自己一方不违背事实要求订立“阴阳合同”,也不配合或者协助对方违背事实订立“阴阳合同”。如此,方能立于不败之地。

[责任编辑:柳叶]
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