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超过二十年的租赁合同二十年后承租人继续使用，该合同效力如何认定？

2024-01-02 来源：法务之家作者：参与人数：139人 评论：条

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：周玉文 (福建州池律师事务所律师)，通讯：福建省南平市建阳区嘉禾北路529号站前步行街1幢812室，电话：13960660269

租赁合同经常存在争议的情形：在租赁期限届满后，当事人就租赁合同的问题没有进行任何的意思表示，但承租人继续使用租赁物，出租人对此有没有提出异议。对此《民法典》有明确规定：原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期（第734条）。但是，如果是超过二十年的租赁合同，在超过二十年以后承租人继续使用租赁物，出租人在开始一段时间没有提出异议，但在出租人使用一段时间之后，提出超过二十年之后租赁合同无效，请求法院确认无效并返还租赁物；而承租人则认为双方此时是不定期租赁合同，应当驳回出租人的诉讼请求的。在这种情况下，该如何认定租赁合同的法律效力呢？还真是值得认真思量。笔者就以近日接受咨询的一起实际案件为例和同仁就该问题进行讨论。

该案基本情况是这样的：1996年8月30日，某村委会的党支部书记高某在村委会成员和村民均不知情的情况下，与村集体成员之外的张某订立一份期限40年的《租赁合同》，约定将村委会270余亩荒地租赁给张某使用；40年总计租金为12000元，由承租人一次性缴纳；在租赁期内张某有权对该荒地出租。还约定是该荒地的四至以及草图等。2022年10月，该村委会召开会议，决定收回该荒地。因此，村委会向人民法院提起诉讼，请求确认案涉《租赁合同》无效，由被告张某返还该荒地。一审法院认为，被告在二十年有效租赁期限之后继续使用租赁物，应视为原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，原告以合同无效请求返还租赁土地，法院不能支持。故此，一审判决驳回原告的诉讼请求（参见黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院【2023】黑0113民初3535号《民事判决书》）。

这里我们暂且不说在订立案涉《租赁合同》时适用的法律《民法通则》中有明确规定“国家所有和法律规定集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”（《民法通则》第81条）。即使延续到今天并以今天的的法律为准，党支部书记个人背着村委和村民订立这样的《租赁合同》也仍然是无效的。这里我们只说即便按一审法院判决所说的认定是40年的《租赁合同》，其前二十年有效，二十年之后仍然继续使用，出租人没有提出异议。那么，二十年之后的这段时间，双方的租赁合同是有效的不定期租赁合同，还是无效的合同呢？这是在本案中是必须要解决的一个问题（但在法院的上述判决中却没有说明），这也是在租赁合同中会经常遇到的一个问题，是有必要说说清楚的。

《民法典》第705条第一款明确规定到：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”应当说，从法条文义上就是非常明确的，当事人之间订立的超过20年的租赁合同，不管是25年也好，40年也罢，其有效期间仅仅就只能是前20年。并没有规定诸如承租人继续使用，出租人没有提出异议，合同就继续有效的问题。既然规定了无效，当然也就不能因为一方继续使用，而另一方没有提出异议来而认定继续有效。很明显，如果是“承租人继续使用，出租人没有提出异议”合同就继续有效的话，法律对租赁期限最长20年的限制也就化为泡影，起不到什么限制作用了。我们还可以从该条的第二款进一步佐证上述认识的正确性，其第二款规定到：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”这就是说，超过20年的租赁合同要继续保持租赁关系，其途径就是在待到了20年的最长租赁期限后，只有在续订租赁合同时，该租赁合同才可以继续有效的；而如果没有续订，则就不成立租赁关系。这同一条中的两款规定，一个明确说无效，一个明确说要续订。如果没有续订，那当然就是无效；只有续订了，才可以继续保持租赁合同的效力，或者说才能继续成立租赁合同关系。

那么，《民法典》第705条的规定和第734条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”规定是什么关系呢？或者说有什么异同呢？笔者认为，这里的“租赁期限届满”，是指在20年以下期限的租赁合同期限的届满，或者说指的是有效期之内的“届满”。超过20年的合同，例如25年或者40年的租赁合同等，即超过20年的租赁合同的届满问题，和第734条所指的“届满”不是一回事儿。超过20年期限的租赁合同，到了20年也不能称为“届满”。尽管是承租人继续使用，出租人没有提出异议，也仍然是无效的。这和期限为20年到期的租赁合同是完全不同的。

前述判决书所以将超过20年的租赁合同，认为承租人继续使用租赁物，而出租人没有提出异议，适用了《民法典》第734条的规定。这显然是将40年期限的租赁合同认为20年就是届满了。即将40年期限的租赁合同理解为20年的租赁合同了。期限为40年的租赁合同虽然前20年有效，但和期限为20年的租赁合同是性质不同的租赁合同。

如果他们之间订立的就是20年的租赁合同，判决如此认识当然是没有问题的，但事实上他们之间的租赁合同是40年的，即他们订立的租赁合同期限届满是40年。法律明确规定超过20年部分是无效的，那就应当认定为无效。在法律没有规定一方继续使用，另一方没有提出异议来继续有效，而只在双方续订才有效的情况下，要使得租赁合同有效，则只能是续订，双方没有续订，则只能认定无效。

[责任编辑：柳叶]

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