债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

本案因买方个人原因无法继续购买房屋，诉请退还定金无法律依据，应不予支持。

▶案情介绍

2023年4月24日，张某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某将位于密云区的一套房屋以八十五万元的价格出售给张某。同日，张某向李某给付购房定金五万元。张某在签订房屋买卖合同时即不具有购房资格，原本想借用亲戚购房资格，后借用购房资格不成，便无法继续购买李某的房屋，遂要求李某退还购房定金。李某认为是由于张某反悔，是张某的个人原因未能继续履行房屋买卖合同，故张某的行为构成违约，根据合同约定定金应不予退还，故张某诉至法院，诉请法院判令解除双方之间的房屋买卖合同并退还定金五万元。

▶法院裁判

经法院组织调解，双方达成调解协议，李某退还张某一千元，双方签订的房屋买卖合同解除，双方就该次房屋买卖事宜互不再纠。

▶法官说法

一、定金罚则究竟如何适用

定金罚则在我们的日常生活中较为常见，其主要内容为支付定金方违约无权要求退还定金，收取定金方违约则需双倍返还定金。适用定金罚则需要具以下要件：(一)主合同合法有效。若主合同不成立、无效或被撤销的，则不能适用定金罚则;(二)存在违约行为;(三)主合同的合同目的无法实现;(四)违约行为与合同目的无法实现之间存在因果关系，即因违约行为导致合同目的无法实现。

根据《 中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“购房定金”是为了订立或履行商品房买卖合同而采取的一种担保方式，不想买房了，定金是否可退，需要具体情况具体分析，具体而言，分为以下三种情况：

1.购房者因自身原因不想买或不能买了，无权要求退还定金;

2.卖房者收了定金，但卖房者原因不想卖了或不能卖了，应双倍退还定金;

3.因不可归责于买卖双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，定金可以退还。

二、如何判断交的钱到底是什么钱

可能有人还会疑惑，该如何判断自己交的是不是定金，这就涉及到经常会把大家绕晕的定金、订金、押金与违约金。在这里做一个简单的区分。

1.定金

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的订立而自愿约定的一种担保形式，需要满足具体的适用条件，具体条件前文已经详述，这里不再赘述。是否可退要看具体的违约情形。

2.订金

订金并非一个规范的法律概念，而是人们日常生活中的一个习惯用语。订金不具有担保功能，是一方当事人为了进行交易而向另一方当事人给付的金钱。一般情况下，合同解除，不管是归责于哪方原因，订金均应当返还。

3.押金

押金是担保的一种特殊的担保形式，也称保证金，是当事人为了保证合同的履行，而向对方或第三方给付的金钱，多用于租赁合同、承包合同、投标时、期货交易时或取保候审中。在支付一方当事人履行自己的义务后，无违约的情况下收受一方应当返还该金钱;在支付一方当事人未能履行自己的义务，存在违约行为时，收受一方可以不返还该金钱。这里值得注意的是押金与订金最大的区别在于，收受押金的一方违约时，并不需要双倍返还押金。

4.违约金

违约金是指合同的一方当事人不履行或不适当履行合同时，按照合同的约定，为其违约行为支付的一定数额的金钱。即违约金不需要提前支付，而是出现违约行为之后需要承担的后果。违约金一般分为惩罚性违约金和补偿性违约金，两者均属于担保物权的担保范围。在数额限制上，当事人约定违约金的，按约定支付违约金，但存在过高于损失需要适当减少或过低于损失需要适当增加时，计入担保范围的违约金应当以人民法院或仲裁机构最终确定的数额为准。违约金的标的物通常是金钱，但是当事人也可以约定违约金标的物为金钱以外的其他财产。

总而言之，房屋买卖中，购房者履行合同义务后，定金应当抵作价款或者收回;若购房者未履行合同义务，则无权要求退回定金;卖房者未履行合同义务的，应双倍返还定金;因不可抗力导致合同无法继续履行的，购房者有权要求退还定金。不管是买方还是卖方，在签订购房合同之前，均应全面、审慎的考量自身情况，作出理智的判断，以避免造成自身损失。

▶法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

7、卖方将认购房屋转手他人或将已抵押房屋卖给购房者，卖方违约，应双倍返还定金。