持这种观点的人可能没有亲身经历过1998年后的房改，以及前后市场的变化。1998年之所以称之为中国房地产市场的里程碑，是因为在当年的两会上首次明确地提出将住宅产业作为“两点”(新的经济增长点和消费热点)，也由此引发了现在我们所熟知的房地产市场“黄金十年”。但房改并不等同于房地产市场化。在其后的几年里，几乎所有企事业单位都在忙着建房、分房和旧房核价。笔者最后一次享受单位分房就是在1999年。甚至到了2002、2003年，许多中西部城市的机关、实业单位还在继续搭着福利分房的“末班车”。

　　其实，房地产市场真正具有市场化雏形始于2002年7月1日，即国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的施行时间(国土资源部l1号令)。国土资源部11号令出台，被视为土地制度的一场革命，并因此开启了房地产市场化的进程。而2004年“71 号令”(俗称“八三一大限”)的出台，结束了土地市场“双轨制”(协议出让和招标拍卖挂牌出让)的历史。这是中国房地产发展史上一个重要的转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代—— “后八三一时代”。回头看来，国土资源部11号令、71号令，再加上2003年央行的121文(关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知)，基本确定了房地产市场的政策基调和市场生产要素的配置格局，是影响房地产市场化进程的三个重要文件，更是一次历史性的转折。事实上，直到2004年后，房地产市场才真正开始了百花齐放了景象。从房地产企业的年度业绩曲线图中也可以清楚地看到这一点。

　　但是，上面所说的市场化是相对僵化的计划体制而言，而且仅仅是土地和房屋流转环节的市场化，房地产市场的核心生产要素——土地和资金——从来就没有市场化，始终集中和垄断在政府手中，土地供应量和货币供应量，以及何时供应，如何供应等，都是政府说了算。

　　回顾房地产市场的发展史，几乎就是一步土地政策和信贷政策的变化史!

　　地根和银根是房地产的两大命门。地根和银根没有市场化，房地产市场怎么可能市场化，又何谈高度市场化?更枉论目前“走两步、退三步”的政策了。