房产思考

　　中国的很多争论,是由于语意的不严密造成的.在4年前写博士论文查阅资料的时候,就深有感触."信息安全"一个词汇,在国外除了"INFORMATION SECURITY"之外,还有十几个词汇与此相关,且每一个都有相关比较严格的定义,有些国外标准甚至其核心都是标准名称的一个关键词而展开;同样,"AUDIT"这个此,在我们起草国家标(SO17799,1SO13335,SSE-CMM国标版)的时候也很费心思,因为国内中文已经有很多种不同意思差异的标准版本了,而这些版本的意思再转到英文,就根本不是原来对应的英文了.由于不严密,我们很多主管部门和很多利益群体非常敏感,就象现在很多老百姓听见房价很敏感一样.

　　现在的房价,一些社会学家派(记者、律师和不太懂房产的专家所代表的民生派)和懂一些房产的利益派(不管是政府还是房地产商都比较专业，但是和利益群体密切关系而说话不硬气)形成对立的局面，社会学派群众欢迎，但是每每上当;房产利益派却不是太专业老百姓看不懂，就是不让人信任。那么问题出在哪里呢?

　　在我看来，问题还出在我们不严密，争论结论的时候忘记了语意的严密和争吵的前提，下面，我就分析一下经常争吵的根源和解决办法，在每个误区的最后，我给出了应该改变的相对严密的说法。

　　1、争论误区一：中国的房价收入比太高

　　争论这个问题的时候，会经常拿美国和外国去对比。例如，美国的笔是6，中国的比是多少等等。这个争吵没有意义，因为中国和美国完全不同，就象恩格儿系数一样(中国就是喜欢吃，比例就是不一样)，一个原因是贫富差距，拿全体人民的平均收入去除平均房价没有意义，因为绝大多数中国的低收入人群是有房子的，不需要买房(从年龄来讲，50岁以上夫妻收入远远底于30岁，农村收入远远低于城市)，另外，中国孩子不管多大年龄在买房子的时候，会从贫穷的父母那里得到资助的，而父母只要能够平衡好多个子女的关系，会把所有的积蓄(除了防止意外)资助孩子的。从这个角度上，我们不但和美国不同，和其它国家都不大同。另外，美国是个汽车的城市，没有必要活在贫穷的市中心，而中国、日本、韩国，出于城市拥挤和交通成本的因素，必须在成本很高的中心买或者租房，那么必然造成小户型和高价

　　解决方法：废除这个指标

　　用词该变：中国的有效需求的房价收入比没有数据

　　2、争论误区二：这些年房价大涨或者大跌

　　争论这个问题的时候，大家都忘记了一个更为关键的前提，那就是，北京涨了，上海涨了，经济发达城市涨了，但是中小城市幅度就小，而我们广大的农村，房价不但没有涨，还大量被遗弃和空置。前年我回湖南老家，100年前爷爷的爸爸和50年前爷爷为我们留的房子，跟其它农村房子一样，空置多年后成为老鼠的家，因为村里的人都搬走了。另外一个就是统计口径的不统一。上海有一个很搞笑的房产指数，将指数分为内环、外环等等，但是只统计新房，这就造成一个问题，假如一个月开盘的是新田地旁边的，下个月开盘的是洋浦大桥下边的，就会感觉房价一个月跌了三倍，另外在外环线附近的经济房如果计算在上海统一房价中，就会同样效果

　　解决办法：用莘庄房产指数、徐家汇房产指数和五角场房产指数代替现在的指数，而且只能统计5年以上的二手成交。因为，你什么时候见过股票把新股当天统计过

　　用词改变：这些年热点地区房价大涨

　　3、让本土居民最吃亏，老百姓越来越买不起房子

　　迟这种观点的人算帐，老百姓5年前同样的前可以买100平方，现在只可以买50平方，好象最吃亏的是当地人。可是我经过身边人的调查，精明的上海人并不比外地人差多少，一家有两套三套四套房子的人非常多，只不过租金高了，大家挤在一起，觉得不合算了，就过点舒服的日子。事实上，房价最沾光的也是本地人，一旦拆迁，就会安置和补偿(当然，本地买不到同样面积的新房，但是旧房也没有人阻止你去买，大家心态变化了而已)。另外高房价对上海最大的好处就是通过外地人的买房而实现对外地经济的掠夺，收益最大的恰恰还是本地人。造成这种误解的原因是，外地能够来上海以及经常与上海人打交道的外地人大多数学历较高工作较好。这个争论主要是本土的概念界定不清楚

　　解决办法：切实解决上海因病和残废失去劳动能力而引起的住房和收入问题

　　用此改变：房价高涨让本土的弱势群体比起外来的强势群体相对吃亏

　　4、争论误区四：降低房价的办法加税

　　事实上，在经济规律上，以增加障碍的办法增加流通比如加息、限购、土地限制、加税、面积等等方式，限制的仅仅是流通，而限制流通会增加成本和限制需求。房地产有一个很大的特性，他和一般的工业不一样，需求减少，暴利行业就会降价，房产不会。这是因为，房产工业并非连续作业，而是项目作业，一旦利润下降，供应马上可以停下来，而石化和钢铁不同。与家点更不同的是，房产和土地不因为时间的推移而贬值，所以供应方并不着急。而相反，恰恰由于将流动降低会使很多房子空置而更加减少需求

　　解决办法：减税、免税和鼓励流转和鼓励转手，但是严惩空置,尤其是发展商没有卖出去房子,假如2年之内没有卖出去,政府以成本价以下20%强制回购,这样,反而有利于房产在市场流转.老百姓自己的房子不用关心,他们自己会卖出去或者租出去的

　　用词改变：降低房价的办法是对空置加税

　　5、大户型和别墅应该禁止。

　　错误。事实上，大户型尤其是别墅，是对于拉动就业和需求有很大的贡献的。我们很多的价值转移，就是通过别墅等的大户型而向家政、保安、餐饮、园林进行转移而到底收入人手中的，我们有一个误区，就是限制富人才能够解决贫富差距，事实上，只有鼓励富人向穷人采购服务，才能够解决社会问题。我们不是出在别墅上了，而是别墅的建造地方出问题了。交通方便的地区、耕地、中心地区是不能够造别墅的，而荒地、丘陵、垃圾田埋场清理后、交通控制区边缘、废弃工厂、机场附近、远离城市的高速路口、农村废弃宅基地以及非环保影响的和需要环境整治的地区，应该鼓励别墅建造，鼓励产权发放

　　解决办法：将产业转型、城市规划、环境保护、低密度房产开发结合起来，并允许商办办公

　　用词改变：底密度住宅不能在高密度和高使用价值的地域建造

　　6、现今房产的主要问题是解决低收入家庭租房和买房的问题

　　这个争论今后会进行，主要问题出在虽然我们7亿农民要进城，3亿小市民要成为大城市大市民，我们都学鸵鸟，他们不是人，我们情愿他们贡献他们所有的聪明才智，老了全部回老家。廉租房一定要建造，但是质量不能太好，参照城市农民工的住房水平，经济房也要建造，一定是给市政动迁和人才引进的人员的而不是低收入人员的

　　解决办法：将户口制度和农民工问题以及“飘一族”统一考虑，达到城市和谐发展。

　　用词改变：为城市居住而不是城市户籍人员提供统一的廉租房，为新引进上海或者为城市建设牺牲的公民而不是户籍公民统一解决住房问题

　　7、单位和自建房能够降低房价。

　　从长远角度和大范围角度，单位自建房会减少有效国有土地，会国有资产流失，也会造成腐败和非经济规模，而个人集资建房我们参照这些年业主委员会出现的问题，将来比商品房问题会更大。有学者(时寒冰)美国和国外自建比例如何，可是忘记了，国外的公寓和高密度住宅联合建房也不可行

　　解决办法：允许城市居民在边角地带和农村废弃宅基地自建底密度住宅

　　用词改变：低密度住宅自建能够降低不必要成本

    8、房价会降低城市竞争力

　　持这种观点的人总是拿香港、台湾和日本作为例子，而事实情况是，城市竞争力的增长带动的房价，原因和结果搞反了。后来无论日本还是台湾香港,正使由于没有持续经济增长的动力(没有持续的人口涌入大城市或者大城市饱和是重要原因之一

　　解决办法:城市竞争力要想持续,是要不断升级换代的,而这个关键并不在于降低底层次的发展动力(比如建筑和房产),更重要的是应该扶持新兴的高层次的经济拉动,而新经济拉动中,房价一方面增加了成本,另一方面却象筛子一样筛选了更加优秀的人才和资本的进入.城市应该做的,是顺应行使,引导疏通而不是堵塞

　　用词改变:城市竞争力增强会推高房价

　　9、房价和居民收入水平最相关,房价涨跌是房地产商\媒体\炒房团的共同结果

　　事实上,对比国外房价最高的一些地方,我们不难发现,房价最相关的是城市居住人口密度,另外，政府投入的道路、交通、教育、文化设施，表面上非赢利，事实上都以房价外部效应的形式进入到周遍房价之之中，使得不同地段的房价由于外部品质不同而反映出来。而房产之所以涨跌,最相关的却是人口和资本的流入流出.最早我在深圳的几年就发现这个规律,发现人都到深圳的时候,深圳92年左右,房产达到最高,海南也是如此,那以后,人涌入上海,深圳开使跌,上海开始涨.徐匡迪时代上海蓝印户口政策和人事政策的松动，使上海房价加速上涨。前三年,人又开始涌入北京,"北漂"增加,北京房价开始启动,随着,海南\北海\天津等等,都成了资本和大学生以及旅游的输入地,房价开始上涨.外国人和外国资本的增加,让离开上海的人的作用得到对冲,因此上海房价并没有降低

　　解决办法：要有持续的人口的资本研究和持续变化的政策调整，使之稳定发展

　　用词改变：房价和人口密度相关，人口和资本的涌入使得房地产商\媒体\炒房团看到了机会

　　10、误区十：要打击炒房团

　　说这句话的时候，我认同一个观点，那就是这句话违反宪法和法律，因为中国没有一个法律禁止投资和炒房，这种提法是文革思想的延续。另外，没有任何一个字典有关于炒房的精确的法律定义

　　解决办法：应该支持自有住房的购买，对风险比较大的房产投资应该在金融上进行控制

　　用词改变：要鼓励自有住房，适当控制短期投资风险

　　11、误区十一：房产是消费品

　　关于这一点，有很多不懂行的人对国家统计局不将房产计入物价很有意见。事实上，房产有三重属性：消费、投资、金融工具。作为消费，房产以房租形式或者隐含房租形式存在;作为投资，房产是不需要雇佣员工的最简单的投资品种;作为金融工具，房产流动性比较好保值比较好的一种储蓄和养老产品。因此，房产作为一种固定资产投资，有三重属性，在大类里面是属于投资

　　解决办法：多看书，少道德评判

　　用词改变：房产是具有消费使用价值的兼有金融属性的一种投资

　　12、误区12：市中心房价太高了

　　刚来上海的时候，第一套房子买在遥远的康桥，为了便宜一半的价格，每天多坐2个小时的汽车。后来算了一笔帐，觉得不合算，就搬到徐家汇，后来证明是对的。我们这样计算，一个人工作30年，每天平均多两个小时，大概8元钱车费，一年按照工作日计算就是1600元。当时我月收入6000，就算一辈子这个收入水平，每天8小时，每小时价值就是大约40元，每天80元，一年就是16000元。我们家按照夫妻计算，一年损失大概35000元，按照30年的NPV计算，大概仅仅这一项200万朝上。我们按照平均100平方计算，郊区房价每平方5000的话，市区应该达到25000元，现在康桥的房子大概6500，那么市中心应该的房价为30000左右才对。以上还不包括教育和人的心情因素。因此，我认为，中心的房价还应该涨，大涨

　　以上是单中心城市的经济分析，如果上海不改变在郊区建筑就业和商物设施、高档的城市教育设施、文化设施以及交通枢纽市中心化以及市政府中心化的话，这个局面是没有办法解决的。而上海格局已经定了，我们必定是跨城市生活的动物而不是某个区的动物

　　解决办法：尽量在周边各个区多建立高档商业写字楼和就地解决就业，各个文化设施和教育设施尽量全市均衡化

　　用词改变：市中心的房价在单中心的上海，太低了

　　13、误区十三：政府、经济学家、学者太傻了，谁也没有闹明白

　　这是大家最容易上当的地方，实际上，无论中央政府、地方政府、专家还是地产商和媒体都很聪明，只不过各自利益不同罢了

　　中央政府：事实上，中央政府最聪明，在压力面前利用民众宣泄情绪，而实质上并不违反太多的经济规律.政府要的是稳定，因此等你们大家都吵明白了，我也就度过难关了

　　地方政府：实际上采用的是阳奉阴违的办法，这样对他们最有利.谁也不会傻到了牺牲经济和牺牲乌纱帽的做法.广州那个市长，请诸位相信是个个案，几年之内必倒霉

　　学者：懂的学者自己买房发财或者为利益集团偷偷服务，不懂的学者借口为老百姓说话，让自己露脸，也达到利益最大化，不如此，这种水平的学者没有出头之日

　　媒体：大家注意没有，易献容倒台以后，媒体就制造一个叫做时寒冰的.媒体不傻，他们要的是点击率，背后是广告收入

　　最倒霉的是谁呢?农民兄弟不说，可能最倒霉的就是被以上任何一房忽悠的广大民众了，尤其是那些在网站上大骂的人，这些人最单纯，也最容易被忽悠，相信政府，政府解决的是国有企业和有土地的企业;相信房产商，房产商让你买他的房子;相信媒体，媒体把我们当成工具和傻瓜;相信没本事的学者，错过机会;相信有本事的学者，他们自己还偷偷发财呢，会告诉你吗

　　在本文的最后，我想，我是谁，我为什么要写这篇文章?原因很简单，觉得好玩.政府官员，我不是，但有7年天天由于业务关系打交道，知道他们怎么想的;房产商，现在不是，过去做过马仔，还是比较大房产商的马仔，更知道内情;学者，现在是，但是不是房产学者，但是知道学者最想出名;买房人，过去是，也炒过房子，今后不玩了.我写这篇文章的目的就是，希望大家相信我的话，不要听任何人的，包括我.相信自己，去周围房产中介问一下，交个朋友(过去我买房子的时候请他们吃饭);去图书馆，去看一下十年前别人写的(主要是国外人)房产书，去看一下50年前的美国和欧洲房产历史，去看一下150年前的<国富论>;也可以去本单位调查一下，多少人没有房子，更可以调查一下自己乡下和外城市的穷亲戚，问他们愿意来上海吗?什么代价;最后，坐下来，还可以算一算自己有多少钱，父母可以资助多少，每天路费和时间花费多少，最后再做决定，买不买房，买在哪里，买多大的

　　记住，这个世界上优秀的是极少数，过得好的也是如此，关键的就是，分析别人，相信自己，而不是反过来