《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。依照该条的规定，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。以徐州为例，徐州市在1995年12月颁布的《徐州市城市房地产交易管理条例》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后15日内到房地产管理部门办理预售合同登记备案。而建设部于2001年8月15日颁布的《城市商品房预售管理办法》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理登记备案。根据对徐州市商品房预售市场的调查，商品房预售登记设定的目的是为了防止一房两卖的情形。但自《徐州市城市房地产交易管理条例》实施后，商品房预售中，预售人没有到房地产部门办理预售合同登记备案的。由于种种原因，房地产管理部门也没有开展这项工作。为了防止商品房预售中的一房两卖，房地产管理部门是在商品房预售合同订立后，通过发放产权证明书的方式，控制一房两卖。

　　那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律后果?对此问题，著名法学家王利明在《物权法研究》著作中阐述：商品房预售的买受人所享有的权利应分为两个阶段，在预售登记之前，仅只能基于买卖合同享有债权;而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。这是因为，没有预售登记，也没有按揭，买受人即使已经交付了房款，其享有的权利仍然只是一种合同债权，不能产生对抗第三人的效力。通过登记的方法予以公告，从而将物权的公式手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预售的登记，买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，有人认为：我国商品房预售登记的性质是预告登记，其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。而有的人认为：商品房预售合同虽然要求登记备案，但也仅仅是备案而已，更多具有的是行政管理的色彩。这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别，而且法律没有规定这种登记备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能。那么，何谓预告登记?预告登记的功能又是什么?商品房预售合同的登记是否为预告登记?对此问题的解答，只有在对预告登记进行全面考察后，才能正确认识商品房预售登记备案的性质。

　　一、预告登记制度的历史沿革

　　预告登记是不动产登记制度中的重要制度之一，是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。预告登记制度在我国以往的民事立法中没有这项制度的设计，学术界也只是在有关外国法的译评中有零星涉及，缺乏深入、系统的研究。全国人民代表大会法律工作委员会草拟的《中国民法典草案物权编》(以下简称为新《民法典草案》)中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行了规定。南京市2002年1月1日发布并施行的《南京市城镇房屋权属登记条例》在第6条、第29条和第30条中对预告登记做了规定，上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的最先显现。

　　而预告登记制度最早起源于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。即使在英国和加拿大等英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为Registration of Caution。设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。

　　二、预告登记制度的适用范围

　　预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区民事立法所采纳。各国由于本国实际情况及法律背景的不同对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在德国，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。其预告登记主要有“转让预告登记”与“涂销预告登记”两种类型。所谓转让预告登记，就是保全要求土地所有权人或者其他物权的持有人将其权利转让的请求权的登记(详见《德国民法典》第883条第1款)。所谓涂销预告登记，指的是当土地所有权与抵押权出现混同同归一人时，为保全后序顺位的抵押权，后顺位的抵押权人要求土地所有权人涂销其优先顺位的抵押权的预告登记(详见《德国民法典》第1179条)。 在日本民法中，与德国民法上的预告登记相对应的制度称为“假登记”。它包括“为保全物权的假登记”和“为保全请求权的假登记”两部分。前者是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备时;后者则是指物权变动未发生物权的效力时，进行暂时的处分时，在这两种情况下，为保持日后为本登记的顺位所为的登记称为假登记。在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：(1)未具备登记申请程序上需要的条件时;(2)欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备;第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权;第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。在我国台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。预告登记制度适用于为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。

　　三、预告登记的性质

　　预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法。如：在瑞士民法典中，预告登记的性质被解释为赋予债权以对抗新所有权人的效力的特殊登记制度。在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立地限制物权便获产生，也有人认为，预告登记已经被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量是登记法上的制度。但是，不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力基本是一致的，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力。

    在我国，关于预告登记制度的性质，主要存在三种观点：

　　第一种观点认为：预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。

　　第二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。

　　第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。

　　从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

　　四、商品房预售登记的性质

　　在对预告登记制度全面考察后，笔者认为商品房预售登记不属于预告登记，不具有预告登记的功能。商品房预售合同登记仅仅祈祷备案的作用，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。其理由如下：

　　第一，根据物权法定原则，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的重要制度之一，法律必须有明确的规定。而我国对预告登记制度并没有明文规定。《南京市城镇房屋权属登记条例》在第6条、第29条和第30条中对预告登记的规定及上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》第五章规定的预告登记制度，是第一次在地方法规中规定预告登记制度。而全国人民代表大会法律工作委员会草拟的最新一稿《中国民法典草案物权编》(以下简称为新《民法典草案》)中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行的规定，也仅是在制定中的法律中的规定，还未通过。

　　第二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，进行而预告登记是享有请求权的权利人对其请求权的登记。

　　第三，预告登记是一种请求权的保全，当发生一些特定事由时，预告登记即告消灭，不会永远存续。而我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的效力，商品房预售登记不涂销，存续时间非常长。因此，我国商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。

　　五、预告登记与承包人法定抵押权

　　最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释应该如何正确理解，作出了详细而明确的阐述，229页载：房屋所有权尚未转移给买受人时，存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。只有经过预售登记备案，买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。

　　上述阐述，实际上涉及到承包人优先受偿权与预告登记的关系。根据最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释，经过预告登记，买受人的商品房交付请求权就具有了排他性，可以对抗承包人的优先受偿权。反之，没有经过预售登记，买受人的商品房交付请求权不具有物权的排他性，不能对抗承包人的优先受偿权。其实，这种理解是值得商榷的。根据《合同法》第286条及其《批复》的规定，消费者取得对抗承包人的优先权的条件是：(1)必须是消费者;(2)必须支付了全部或大部分购房款。在具备了这两个条件后，消费者即取得了对抗工程款优先受偿权的权利。而预告登记并不是消费者取得对抗承包人优先权的必要条件，甚至不需要预告登记。换言之，若大部分以上购房款未支付，即使已预告登记，其请求权也无法对抗工程款优先受偿权;而非消费者的房屋预购人预购商品房预告登记后的优先请求权也无法对抗工程款优先受偿权;建设工程抵押预告登记后的请求权也不能对抗工程款优先受偿权。因此， 预告登记是解决承包人的优先受偿权与买受人商品房交付请求权发生冲突时的有效方法。预告登记制度在即将出台的《物权法》中作出明确具体的规定,也说明了这一点。