购房禁区如何规避

　　“小产权房”不受任何法律保护，购房者要慎之又慎

　　我市城镇居民王先生于1999年5月在我市郊区某村购买了楼房一处，交款十余万元，时至今日尚未办理房屋所有权证，现开发商提出只要每平方米交400元，就可以办理“国家产权”(即商品房所有权证)。马律师经询问王先生了解到，购房时王先生与当地村办实业公司签定的购房合同，一直未取得土地使用权证及房屋所有权证，当时开具的是收款收据，没有正规发票。

　　律师指出这是典型的“小产权房”，“小产权房”即城镇居民购买在农村集体所有土地上所建的房屋。其虽然大量存在，却因违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》，不受任何法律保护。由于房价居高不下，有些购房者迫不已购买小产权房，小产权房已经存在多年，政府有关部门一直未承认其合法性，马律师指出“小产权房”不可能取得土地使用权证及房屋所有权证，更不存在交钱后取得“国家产权”(即商品房所有权证)。

　　律师提醒购房者购买“小产权房”要慎之又慎，其不受法律保护，无法转让，发生纠纷按无效合同处理，遇有拆迁、征用等情况无法得到补偿。

　　“军产房”必须经解放军总后勤部批准，否则无效

　　市民小韩在几天前看好了周水前一处军产房，每平方米不到五千元，相对同地段房价格要低一些，小韩对价格相当满意，周围的楼盘都七八千了，小韩未经考虑，按照开发商的要求交了贰万元定金，开发商开具了交款收据，并约定在一周内交齐全款。在房交会小韩找到了马文龙律师咨询，马律师让小韩去找开发商核实以下情况：1、该项目是否有总后勤部批准，是否有批件的原件;2、交全款后能否开具发票，由谁开具发票;3、军产证由谁发放及盖章。开发商答复小韩：批件在军区，不在大连;交全款后也不能开票;军产证盖开发商的章。

　　律师告诉小韩购买该房屋存在一定风险，并进一步给小韩解答：依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号)第四条规定：

　　出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。因此军产房未经总后勤部批准无法取得产权。

　　现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，马律师认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。

　　房价涨了，“认购书”能按原价履行吗

　　黑龙江来连的李女士于2003年在市内某区购买了一处期房，价格为3800元/平方米，因为孩子在大连上大学，考虑孩子毕业后老两口就在大连养老了，毫不犹豫的交了十四万元的意向金，直到如今房屋尚未交付，开发商也一直未通知签定正式合同。现在价格已经涨到七、八千了，房也盖好了，李女士正高高兴兴的等着交房呢。房交会前又看好了一处房屋，又交了十余万的购房款，开发商开具了正式发票，但没有签定任何书面合同。李女士还在老家黑龙江居住，房交会上急切的想了解前一处房屋的情况。马律师告诉她，第一处楼盘的很多业主已经起诉了，法院判决开发商退还诚意金，并赔偿了一定的损失，但同时驳回要求按原价履行合同的业主的诉讼请求。

　　律师指出：认购书不同于商品房买卖合同，出现房价上涨时，一方可能毁约，或者提高房价，购房者不同意就不返还定金。签定认购书时开发商没有取得商品房预售许可证，甚至可能没有进行立项、规划、报建等，各地法院对认购书的法律性质认识不一，判决结果完全不同，有些法院判决认购书按原价继续履行，有些法院判决解除认购书，承担违约责任，导致购房者的权益无法保障。马律师处理了各地很多违反认购书的案件，很多购房者受到较大损失。在此提醒购房者对于认购书务必慎重。

　　对于韩女士购买的第二处房屋，马律师指出：主要是因为不了解法律，由于没有任何书面合同，发生纠纷其合法权益无法保障。同时建议购房者选择信誉好的开发商，必要时由专业律师提供开发商资信调查、合同审查等法律服务，做好事前预防，避免受到重大损失。

　　开发商违反规划超建，办房证遥遥无期

　　吉林来连的李大爷2004年在我市某小区购买了一处小高层11楼层商品房(最顶楼)，房屋2005年6月交付，约定2005年12月31日前办理产权证，但时至今日也没有办成产权证，多次找开发商问，开发商闪烁其词，每次都说快了。杨雪辉律师告诉李大爷该项目规划部门只审批了八层，九层以上属于超建，市规划部门已经对其进行了处罚，电视台也报道过这件事，现在规划还没有改，根本无法办证。

　　律师指出：购房者买房时应查验五证：1、土地使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。居住用地使用年限为70年、商业用地40年，查验土地使用权有无查封、抵押的情况。2、建设用地规划许可证。该证件是办理土地许可证的前提，开发用地的实际用途、性质、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地许可证载明的内容相符。 3、建设工程规划许可证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。4、建设工程施工许可证。5、商品房预售许可证或者销售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。杨律师指出如果李大爷查验了以上证件，就能发现开发商超建的问题。