要获取一个房地产项目的话，要了解有哪几种方式。从大的分类来讲，一种是直接的方式，另一种事间接的方式。

1.直接的方式

(1)公开市场招标、拍卖、挂牌

上次有一个房地产律师说：“招拍挂”是什么意思?我很纳闷，一个做房地产的律师竟然不知道，如果跟客户在谈的过程中，这些东西不懂就会闹笑话。“招”就是招标，“拍”就是拍卖，“挂”就是挂牌。这很简单。

招标、拍卖、挂牌的定义我也不念了，关键是掌握两个知识点：第一个，哪些用地是必须以招标、拍卖、挂牌的方式出让，哪些用地可以协议的方式出让的。

招标、拍卖、挂牌最主要的区别是什么?了解这个区别以后，就会引导找到工作的重点。辅助开发商去拿地，我们的工作重点在哪里，这是我们要搞清楚的。

哪些土地是可以协议出让的或者划拨的?土地原始的取得是两种方式，一种是划拨，另一种是出让，出让又有协议出让，还以招标、拍卖、挂牌的方式出让。哪些是可以协议出让的，哪些是必须招标、拍卖、挂牌的。

必须以招标、拍卖、挂牌方式出让的用地范围，一个是工业用地。工业用地在2007年以前是可以协议出让的，但2007年以后，就不行，必须以公开的招拍挂的方式出让，这是2007年发生的一个变化。还有商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，最关键的词就是“经营性用地”以及同一种地有两个以上的意向用地者。这是我们必须以招拍挂的方式进行出让的范围。

哪些可以进行协议出让?除了划拨(军事用地、政府的办公用地、医院、学校这些用地是可以划拨的，国土资源部专门有一个划拨用地目录)方式和以招拍挂方式出让的范围之外的情况，例如，开发区和科技园区内的科技产业相关用地。现在各个地方房地产政策把握力度大不一样了，北京比较严格，但其他的地区相对来讲，比较松，所以有时候拿地，内部的运作也很重要。我们现在只能说，按照法律、按照政策应该是怎么样的，我只能跟大家这么讲。

招标和拍卖、挂牌规则的主要区别：

最重要的是出价，如果是招标方式，不见得出价最高就能拿到这个地，招标有一个评标的办法，招标文件里有一个评标的办法，会按照评标的办法就你这个投标进行评审，评审一般是综合的，不是你出价最高就能拿到。如果其他方面不比别人差，同时出价是最高的，当然可以拿到。

拍卖和挂牌很明确，谁出价最高，谁就能够拿到这个地。2002年政府实行招拍挂以后，最主要的是831大限用招拍挂方式以后，房价就一直往上冲，罪魁祸首是谁?很多人说是政府，政府说，罪魁祸首不是政府，因为土地的价格占房地产的价格很低，不到30%，40%，房价的价格还是由市场来决定的，不能说和政府有关系。这个问题各个看法都有。是不是跟政府有关，大家可以去思考。

北京市朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目以招标方式出让，最后中标的是中远房地产开发有限公司，也就是现在的远洋地产。在这里，远洋地产出价是17亿8千万，北京金隅嘉房地产公司是17亿5千万，这块土地的一级开发是由第五个单位来做的，很多的房地产开发企业，为什么热衷于做房地产开发?挣钱在北京是8%，但只是8%吗?还有没有别的办法还可以挣钱?很多房地产开发企业会采取别的手段，从挣钱的角度来讲，不止8%。

刚刚讲了跟政府的关系，在做一级开发过程中，首先跟政府的关系要很好，因为很多的手续。在做的过程当中，跟相关政府部门要打交道，另外很重要的是，要了解这块地重要的信息，项目的信息要清楚，招标方式，在投标时，针对性很强。为什么很多开发商热衷于搞一级开发，这是很重要的原因。

石景山区石槽住宅、商业及配套用地。招拍挂的价格以协议的方式出让根本不一样，政府说，跟政府没有关系，其实还是有的。价格的形成是市场决定的，价格是由市场供需来决定的，但在房地产当中很特殊，因为土地是不动产，这块地没了就没了，不像别的商品，别的商品还可以生产，土地是不可能再生产的，所以有特殊性。

这块地最终是远洋地产中标，远洋地产出价16亿5千万，比出价更高的有大连经济技术开发区世元房地产开发有限公司，出价17亿，多了5千万，但最终他没有做，在这块地里面，是远洋地产做的一级开发，从这里就说明，在招投标的方式下，不见得出价最高，就能目前拿到土地。

(2)房地产项目的转让(收购)

房地产转让的条件：

在法律上必须要了解房地产转让的条件是什么，实际上《房地产管理法》很明确，《房地产管理法》原来是38条，现在是39条很明确，涉及的条件有两个：

第一个是说，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;在2007年以前，为了拿到土地证会采取一些办法，比如说分割，把整个地分成几块，交完一块，就给一块土地使用权证，然后盖房，盖完销售，拿销售的钱再交下一块地的土地出让金，很多人会采取这种方式，但是2007年以后，就不能这样了，必须全部交完以后才能取得。

第二个条件是完成开发投资总额的25%以上，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

我讲一个案例，这个案例在前几年发生得非常多，而且都是大标的，都是几千万以上，什么案子呢?跟现实有关，我们没有达到《房地产管理法》规定的条件，投资总额还没有达到25%的情况下，签定了一个房地产项目转让目前的合同，这个转让合同的效力怎么样?是有效的还是无效的?有效的理由是什么?

【学员：这并不是效力性的规范，这只是管理性的规定。】

【王龙兴：那什么是效力性的规定，什么是管理性的规定?】

【学员：效力性的规定就是针对合同契约本身效力性评价的一个规范，管理性的规定只是对内容有条款，涉及不到本身合法有效的问题，这是我个人的理解。】

非常好，实际上对什么效力性的规定，什么是管理性的规定，大家都很模糊，谁敢说一定能够分界得很清楚，我觉得在这个问题上，做实务，就得看最高院的态度，《房地产管理法》有一条规定，要预售，必须取得预售许可证。最高院司法解释很清楚，在起诉之前，如果还没有取得预售许可证的话，这个预售合同就是无效，这说明《房地产管理法》把预售许可证的取得作为预售的条件，是一个效力性的强制性的规定。

法律解释从哪里来?解释就从《房地产管理法》的规定来。以前的38条，现在的39条，这个规定，你认为它是一个管理性的强制性规定，你的回答非常正确，因为最高院已经通过指导案例明确了，在这个条款当中，就是管理性的强制性规定，而管理性强制性规定和现在的强制性规定依据在哪?违反管理性的强制性规定不导致无效，只有违反效率性的强制性规定才会导致合同无效，这有依据吗?能直接找到依据吗?《合同法》解释二已经很明确了，2009年4月份出台的《合同法》司法解释二，这个解释大家如果没有看，我建议一定要看，因为这个解释应该是ge ming性，对《合同法》是ge ming性的，比如说第26条说到情势变更问题，原来《合同法》立法时，这个探讨了很长时间，最后在立法通过时，就删掉了。司法解释现在很明确了，是可以采用情势变更的，后来又发了一个通知，《关于稳定大局正确适用情势变更的通知》，通知里明确了，可以适用，但是要非常谨慎地使用，如果要适用就要报高级人民法院，必要时要报最高法院，很严格。

《合同法》有一个规定，一定的违约金过分高于损失的，一般可以申请适当降低，什么是“过分高于”?这个司法解释里就说了，降30%，这是一般的标准，当然还有别的，非常重要的司法解释。所以大家一定要看。

以前我们做过很多老案子，其中一个很大标的的案子，在江苏高院审的一个案子：

一块土地，土地是10亿，他转让，在没有达到了25%的情况下，就跟对方签订了一个房地产项目的转让合同，签完了以后，收购方给他付了2000万，后来因房地产市场的变化，地价就涨了，出让一方就不想履行这个合同了，理由是《房地产管理法》38条很明确，房地产必须达到25%，现在签合同还没有达到，所以这是无效合同，而《合同法》第54条第5项很明确，违反法律和行政法规的强制性规定是无效的，而《房地产管理法》是法律，所以这个合同就是无效的，不能要求继续履行，后来就发生了纠纷。二审到最高院，最高院也很明确，就是有效，《房地产管理法》39条只是一个管理性的规定，不是一个效力性的规定，所以违反这个规定，只是影响他的履行，效率不会受到影响，所以，这个现在很明确。但我看了很多律师还不懂。这个已经很明确了，没有争议了，如果哪个法官看有争议，把最高人民法院有民一庭有一本书叫《民事审判指导参考》，那本书有这样的案例，拿了给法官看，用案例说服法官没有问题。

2.间接方式

国家实行招拍挂以后，价格猛涨的情况下，很多大公司并购采取的一个很重要的方式就是间接的方式。

间接方式主要有两种：

一种是兼并公司;另外一种是通过股权收购，间接持有房地产项目，这种目前用得比较多，因为这种情况下，价格相对比较低一些。