房屋承租人优先购买权轨制的弊端
(一) 阻碍商品畅通流畅,违背效率原则
如前所述,承租人优先购买权的行使起于出租人与第三人订立房屋买卖合同之时,那么当承租人接到出租人的通知 后主张优先购买权时,出租人与第三人之间房屋买卖合同归于无效,此合同无法得到履行,出租人都必需把租赁房屋的所有权转让给承租人。第三人与出租人经由艰 苦的协商之后订立的合同并不能得到履行,这其实是一个资源铺张。由于合同从一开始双方当事人的接触到最后的成立,往往都经历一个艰难的双方妥协过程,双方 都付出了一定的交易本钱(如谈判用度、查询物权登记簿的用度、实地勘探用度等)。本来交易成功即合同成立后得到履行情况下付出交易用度是有效率的,由于交 易双方都得到了自己想要的东西(即卖方得钱买方得货),实现了资源的优化配置,实现了帕累托最优,体现了法律所追求的效率原则;但半路杀出了个程咬金即承 租人行使优先购买权,使得这一切都打破了:交易本钱是付出了,但合同却不能得到履行,双方并无任何收益;异言之,出租人和第三人为订立合同而付出的用度和 努力都付之东流,社会财富的铺张是不可避免的,法律所追求的效率原则也遭到辚轹。
论者或谓,可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定 为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但订立合同的前一刻,双方并不急于使合同成立而是通知承租人后等待承租人的立场(等于否行使优先购买权),这样 会一定程度上避免资源的铺张
应当承认,这样的想法主意未尝不可,《合同法》第32条也提供了技术上的支持。但这样的解释仍不能挽救 承租人优先购买权轨制于水火之中,由于将行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但未签字或盖章之时,出租人与第三人从开 始接触到达成价格、支付方式等所有条款时,双方已经付出了的努力,尽管合同没有成立,但双方当事人已经投入了巨大的交易本钱,半路杀出的程咬金仍 是使所有努力付之东流,社会资源还是铺张,民法的效率原则还是遭到破坏。
承租人优先购买权轨制一是限制了出卖人对买受人的选择,这限制 了市场经济中的商品畅通流畅;它又通过赋予承租人以优先购买权,强行从第三人手中抢走租赁房屋的所有权,这就不可避免地给租赁房屋的买卖带来冲击,使第三人在 购买租赁房屋时心有所忌,不能毫无顾忌地在租赁房屋的买卖中放手一博,限制了商品畅通流畅。所以说,承租人优先购买权轨制给正常的商品畅通流畅制造了二道屏障,使 得商品畅通流畅程序繁琐。