我国对房屋承租人的优先购买权的划定有1983年国务院发布的《城市私有房屋治理条例》、1984年最高人民法院发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干题目的意见》、1988年最高人民法院发布的《关于贯彻执行<民法通则>若干题目的意见(试行)》、1994年建设部的《城市公有房屋治理条 例》、1999年的《合同法》等。法律做出了划定，但因为过于抽象而缺乏可操纵性(如提前三个月通知中的三个月到底是什么?其作用何在?)，以致于承租人 如何行使其权利成为了一个有比较的题目。笔者以为，承租人行使其优先购买权的理想模式应当是这样的：

A、在租赁合同的期间内，出租人有 意出卖其房屋，便寻找第三人并与之协商，双方经由一段时间的讨价还价之后,订立了房屋买卖合同，合同的价格、支付方式等条款已经确定;B、房 屋出租人在合同成立后的公道期限内通知承租人，告知合同价格、支付方式等条款，并询问其是否行使优先购买权;C、承租人接到出租人的通知后有权行使优先购 买权，并且必需在一定的公道期限内为之;D、假如承租人无意购买或不能达到平等前提，出租人与第三人之间的房屋买卖合同可以得到履行;假如承租人在平等条 件下行使了优先购买权，那么承租人与出租人之间就成立了租赁房屋买卖合同，并且此合同会得到履行，出租人与第三人之间的房屋买卖合同予以解除;E、假如出 租人未履行通知义务擅自将房屋卖于第三人的，承租人可以以侵犯自己优先购买权为由诉至法院，哀求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合并确认自己与出租人之 间成立房屋买卖合同。

以上的A→B→C→D→E流程是笔者在承认承租人的优先购买权轨制公道的条件下根据民法理论对承租人如何行使优先 购买权所做的诠释。为了证实该诠释是最优的，现作如下说明：

1、优先购买权的行使是建立在平等前提的基础上的，假如没有平等前提的出 现，此权利天然无法行使;而要想泛起平等前提，必需有出租人与第三人之间关于价格、支付方式等条款的确定,异言之，只有等到出租人与第三人成立买卖 合同，出租人优先购买权的行使前提才成就。

论者或谓，可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同 条款但订立合同的前一刻。这样的想法主意未尝不可，且《合同法》第 32条提供了技术上的支持，即出租人与第三人商定采用书面形式，双方在价格、支付方式等条款已经确定但没有签字或盖章之前通知承租人;且理性的第三人也会 因承租人的优先购买权为法定权利而配合出租人采用此做法。

但笔者以为，这样的解释和笔者的诠释并无区别，如后面将会提到的，天上不会掉 下馅饼，要有合同条款的确定必需有当事人之间的协商，这就需要付出交易本钱，此种解释也是如斯。此解释和我的诠释的区别就是承租人优先购买权的行使给第三 人造成的损害后出租人承担的是缔约过失责任仍是违约责任;但如后面将会叙述的，因为不存在善意取得，承租人优先购买权的行使为出租人违约的法定免责事由， 不论何种解释，承租人优先购买权的行使给第三人造成的损害后出租人都不承担责任。所以说，这样的解释和我们的诠释看上去有区别，但实际上并无不同。

那 么《关于贯彻执行<民法通则>若干题目的意见(试行)》划定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的三个月内通知承租人”就显得有些分歧 理：假如将此处的“出卖”理解为一个买卖的开始，那么出卖之前通知承租人通知的内容就只能是“自己要卖房的意图或想法主意”而并非“平等前提”，由于此时出租 人并未与第三人成立合同，无平等前提，既然无平等前提，承租人也就不能行使优先购买权，那么此时的通知就没有意义了,假如将此处的“出卖”理解为一 个买卖的结束，即出租人与第三人已经成立了合同，那么提前三个月的通知义务将迫使出租人与第三人订立合同的过程至少要长达三个月，由于假如出租人与第三人 没有经由三个月的缔约过程，出租人将无法完成“在出卖之前的三个月内通知承租人”的义务

，强制一个合同的缔结必需经由三个月，这显著不是良法的做法——《合同法》划定的“公道期限”，由于和“三个月”同质，是五十步和八十步的区别，同 样不妥。

2、出租人与第三人成立房屋买卖合同之时为承租人优先购买权行使的前提成就之时，承租人本可以在此时行使权利，但因为合同成立 的时间不会为承租人所知晓，所以，从可行性的角度出发，承租人可以行使优先购买权的开始时间为接到出租人通知之时。出租人在与第三人成立合同后有义务通知 承租人，此通知义务本该当即行使，但考虑到一些现实因素，如工作时间等，答应出租人在合同成立后的公道期限内履行此通知义务，但此公道期限与我国《合同 法》划定的与三个月同质的公道期限有本质区别，应为1——3日。

3、承租人在接到出租人的通知后一段公道期限内必需做出是否行使优先购 买权的意思表示，这是保护出租人与第三人利益的需要。在当今市场活跃行情变动较大的情形下，要出租人等待承租人三个月的时间，时间显然过长。我国台湾地区 “土地法”划定的土地承租人行使优先购买权的公道期限为10日。海内学界有人建议为1个月，有人建议为15日，但这已经属于立法技术题目。总之，在三个月 显然过长的情况下划定一个平衡承租人和出租人、第三人利益的公道期限。

4、出租人将房屋出卖于第三人并履行一直没有告诉承租人的，承租 人事后发现的，他有权主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。此主张的另一个隐含的主张是要求与出租人成立买卖合同。理由如下：优先购买权对承租人来 说只是一个机会权，并不含有实质利益，所以出租人未尽通知义务而侵犯承租人优先购买权，在承租人无意购买或不具备平等前提的情况下讨论起来没有意义，由于 此时承租人未受任何损害。只有承租人试图购买租赁房屋并具备平等前提的情况下，承租人被剥夺了优先获得租赁房屋所有权的机会的情况下，承租人主张自己的优 先购买权被侵犯才有意义;否则，承租人主张自己的优先购买权被侵犯而自己又无意购买或不具备平等前提，这样的主张属于权利滥用行为，不应得到法律的支持。 所以，承租人诉之法院后法院一方面要判决出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，同时要判决承租人与出卖人之间成立租赁房屋买卖合同，承租人持此判决即可 到房产部分办理过户手续。所以，一些人所担心的“出租人和第三人并不惧怕宣告无效：‘这次你宣告无效，下次我重新成交’”、“你宣告我买卖无效，我就不卖 房了”的现象就不会再泛起了。

当然，假如承租人主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买的，这就侵犯了出卖人的 利益，使其陷入“竹篮打水一场空”的境地，应当为法律所不答应。这样的反悔行为构成了违约，出租人可以主张违约责任或继承履行。

5、这 样的诠释并不会泛起有些人所担心的承租人的优先购买权和第三人善意取得之间的冲突：在不动产物权变动实行强制登记的模式下，买受人在购买不动产之前有义务 查询不动产登记簿了解不动产物权的权属情况，而我国《房地产治理法》第53条又划定了房屋租赁合同的登记存案轨制;那么尽管房屋租赁并不会导致物权变动， 但当第三人预备购买出租人的租赁房屋时，他仍会在登记簿上发现租赁关系的存在，因为承租人的优先购买权为法定的权利，所以第三人就知道或应当知道买卖标的 物上承租人的优先购买权的存在，因为他的知情，所以不存在善意取得题目。当然假如承租人没有将自己的房屋租赁合同登记存案的，第三人就无从得知承租人优先 购买权的存在，就会泛起两者的冲突;此时的承租人因没有履行法定的义务而有瑕疵，无法对抗第三人的善意取得，法律应优先保护善意第三人的利益。

可 见，因为租赁权的公示(登记存案可以理解为公示的一种，由于它达到了公示所要求的效果)，再加上承租人的优先购买权为法定的权利，所以承租人的优先购买权 无须专门的公示而当然具有对抗力、追及力。所以有些人的“承租人的优先购买权需要公示才具有对抗力”[8]是没有掌握住“法定的权利无须专门的公示”这一 点——破产轨制中的工资、劳保用度等债权也无须公示也当然具有优先普通债权了债的效力也佐证了此点。