房屋承租人优先购买权的性质
关于房屋承租人优先购买权的性质,这本不是一个重要的题目。但因为对其定性不同而会泛起不同的法律后果,因此,本文首先分析承租人优先购买权的性质。
关 于承租人优先购买权的性质,学界对此的熟悉呈现出众说纷纭、莫衷一是的局面,有人以为是形成权,有人以为是附前提的形成权,有人以为是哀求权,有人以为是 期待权,有人以为是机会权,有人以为是物权或债权,有人以为是物权取得权,有人以为是买卖契约的订立哀求权,有人以为是财产哀求权,有人以为是附强制缔约 义务的哀求权
上述各种学说中,像机会权、期待权等都只是对房屋承租人优先购买权的简朴描述,只有哀求权和形成权才准确揭示其本 质。因此,我们将视野限定在哀求权和形成权上。
对于承租人的优先购买权的性质,我们可以界定为形成权,也可以界定为哀求权;但我们不能 不思索,这样称呼这样定性的目的何在。我们之所以称某某为张三称某某为李四称某某为王五,是为了分辨不同的人,不至于一堆人在一起时喊“喂”时没有人理会 或所有的人都理会。我们给承租人优先购买权定性的目的是什么?当承租人行使权利后,在他和出租人之间产生什么后果?仅仅是出租人负有强制缔约的义务仍是使 出租人与承租人之间成立买卖合同?从这个意义上,给承租人优先购买权定性才有意义;也恰是在这个意义上,笔者以为,应当将其定性为形成权而不是哀求权:因 为法律创设承租人优先购买权轨制的目的就是为了保护承租人让他可以优先于其它人购买租赁房屋从而继承使用,假如承租人行使优先购买权后仅仅是使出租人负有 强制缔约的义务,那么出租人就能违背此义务(尽管要承担违约责任)而使法律目的不能实现;只有将其定性为形成权,承租人行使优先购买权后使出租人与承租人 之间成立买卖合同,“承租人优先于其它人购买租赁房屋从而继承使用” 的法律目的才能实现。