[摘要]在二手房交易活动中，买方出于对居间人专业资质的信任，未认真审查受让房屋的权属性质，擅自向出让方支付定金或者购房价款，将面临巨大的给付风险。

　　一、案情简介

　　2011年1月初，张某找到某房屋信息服务中心经营者李某，谎称自己有一套房屋打算出售，李某同意。(该房屋实际上是张某租赁陈某的)同年3月中旬，朱某找到李某，经李某居间介绍，认识了张某并洽谈了购房事宜。后朱某与李某达成居间合同，约定待房屋成交后向李某交纳购房价款百分之一的中介费。朱某向李某支付了20元看房费后，由李某带领现场查看了该房屋。张某伪造了与房东陈某系夫妻关系的户口簿、结婚证及与开发商签订的购房合同和收款收据，并谎称有关产权证书正在办理之中，待房屋转让后将尽快过户，骗取了朱某的信任。2011年4月初，在李某经营的信息服务中心，朱某与张某签署了《购房协议》，约定购房价款为200000元，朱某现场支付给张某购房定金70000元，张某出具收据一份。张某诈骗得手后立即逃离该市，将70000元购房定金挥霍一空。朱某得知被骗后找到李某，与李某一起向该市公安局报案，该市法院以诈骗罪判处张某有期徒刑四年。因张某无偿付能力，朱某以居间合同纠纷为由将李某起诉至法院，要求赔偿70000元定金损失。

　　二、案情评析

　　关于居间人李某是否应当承担赔偿责任，存在以下三种不同意见。

　　第一种意见：李某应当承担赔偿责任。李某作为从事房屋转让中介服务的专业人员，理应对张某所售房屋权属性质调查核实，并如实向委托人报告，但其并未认真调查核实，也没有如实履行告知义务。朱某出于对李某的专业资质和其提供的居间信息的信任，才签署《购房协议》并支付了定金，致使张某诈骗得逞，自己遭受经济损失。同时，本案约定的房屋转让价款为200000元，而朱某支付的购房定金70000元远远超过了主合同标的额的20%，违反了担保法定金数额的相关规定。李某应当熟知有关法律规定却没有履行如实告知义务、亦没有阻止交易的进行。李某的上述行为明显违约，依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应当由李某承担违约赔偿责任。

　　第二种意见：李某不应当承担赔偿责任。李某并不是房屋转让的当事人，只是就房屋转让向朱某提供了居间服务，对双方订立房屋转让合同起到牵线搭桥作用，没有参与朱某和张某之间的有关购房协议及定金数额的具体协商，也没有故意隐瞒重要信息或者故意提供虚假信息，李某并未违反居间合同约定，也无侵权的过错，不应当承担赔偿责任。朱某作为房屋转让的一方当事人，轻信张某伪造的证明及房产证正在办理之中的陈词，未对房屋权属性质进行全面细致的调查核实，对张某诈骗成功自身亦存在重大过失。朱某的经济损失是由张某的诈骗行为造成的，应当由张某承担侵权损害赔偿责任。

　　第三种意见：李某不承担赔偿责任，但根据公平原则可以适当补偿。朱某的损失虽然是由张某诈骗行为造成的，但是，朱某毕竟是出于对李某的专业资质和其提供的居间信息的信任，才疏忽大意未尽合理审查义务。作为居间人，李某具有丰富的专业知识，没有对张某提供的房屋权属信息进行必要的审查、鉴别;同时对朱某向张某支付购房定金数额违反法律规定采取漠视的态度，客观上对于张某诈骗成功起到了一定的作用。根据公平原则，可以对朱某作出适当的补偿。

　　三、笔者看法

　　笔者同意第三种意见。理由如下：

　　本案中，朱某的损失是由于张某诈骗行为造成的，应由张某承担侵权损害赔偿责任。朱某作为房屋转让的一方当事人，理应对张某提供的房屋权属证明进行调查核实，但其轻信张某陈词并未认真审查，草率作出决定，致使自己的合法权益受损，自身亦存在过失。依据《中华人民共和国合同法》第425之规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并当承担损害赔偿责任。”本案并无证据证明李某有故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息的情形。同时，李某不是房屋转让的当事人，并没有参与朱某和张某之间购房事宜的具体协商，朱某支付张某的购房定金数额违反法律规定完全由朱某自主决定，并且居间合同并未约定李某对朱某支付购房定金承担风险责任。因此，李某不构成违约，对朱某的经济损失不承担违约赔偿责任。但是，居间人李某毕竟从朱某处获得了一定收益，同时对张某所售房屋的权属性质没有调查核实亦存在过失，并且对双方违反法律规定支付购房定金采取漠视的态度，客观上对张某诈骗成功起到了一定的辅助作用，依据公平原则，李某可以对朱某作出一定的补偿。