为了促进项目征地拆迁工作顺利进行，保障被征地拆迁人的合法权益，推进全市项目建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市拆迁管理条例》、《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发[2009]46号)等法律法规，结合本市实际，特提出如下实施意见：

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，在各级政府统一组织领导下，认真贯彻落实土地管理及房屋拆迁等方面法律、法规，做到依法征地拆迁、据实合理补偿、集中还建为主、尽力妥善安置、社会保障有力，切实保护被征地拆迁户的合法权益，确保项目建设顺利实施。

二、基本原则

(一)以人为本、依法有序原则。坚持以人为本，严格按照法律、法规和政策的规定实施征地拆迁工作。

(二)规划先行、规范统一原则。征地、拆迁、安置等工作，做到规划先行、设施配套。在操作规程、政策落实等方面做到规范统一。

(三)实事求是、以现状为准原则。坚持实事求是，有关补偿实物对象以现状为准，据实补偿。

(四)公平公正、公开合理原则。严格按照有关程序，将补偿内容、标准、数额等在规定地点张榜公示，切实公平公正地维护被征地拆迁户的合法权益。

(五)有偿征收、妥善安置原则。严格按照上级有关政策，实行补偿征收。满足被征地拆迁户的基本意愿，做到补偿到位，安置保障落实。

三、项目征地拆迁操作办法

具体项目征地拆迁，乡(镇)人民政府、街道办事处要结合实际，制定征地拆迁补偿工作方案，报市政府审批备案。

(一)土地征收(用)程序。

1、市国土部门拟定项目征收(用)土地方案并经依法批准后，由市人民政府将征地的用途、范围、面积及征地拆迁补偿标准和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、办事处、村(社区)予以公告。

2、各乡(镇)人民政府、街道办事处根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订具体的征地补偿、安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、办事处、村(社区)予以公告，并组织召开村(居)民代表会议或举行听证会，听取被征地的农村(社区)集体经济组织、村(居)民和其他权利人的意见。征地补偿、安置方案经修改完善，在村(社区)组织内形成决议后，由各乡(镇)人民政府、街道办事处组织实施。

3、市人民政府组织乡(镇)人民政府、街道办事处、村(居)委会及国土、房产、林业、农业等相关部门成立项目工作专班，并按照征地补偿、安置方案开展实物清点工作培训。项目工作专班组织人员对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物等进行现场实物调查登记，其调查结果经专班人员、村(社区)组、农户、村(居)民监督小组代表和地上附着物产权人共同签字确认。

4、项目工作专班在实物调查登记工作结束后，应对被征土地及地上附着物进行为期七日的公示核实，并按补偿安置方案计算补偿费用，由市国土部门或乡(镇)人民政府、街道办事处与村(居)委会签订补偿协议，载明付款方式、交地时间等。

5、被征地的农村(社区)集体经济组织根据补偿安置方案，与被征地村(居)民及地上附着物的所有权人签订补偿协议，并严格落实，确保项目征地的实施和及时交地。

(二)房屋及其它附属设施拆迁程序。

1、乡(镇)人民政府、街道办事处将征地拆迁的用途、范围、拆迁房屋安置补偿方案报市人民政府批准后，由实施征地拆迁的乡(镇)人民政府、街道办事处、村(社区)予以公告。

2、乡(镇)人民政府、街道办事处在被征地拆迁所在地的村(社区)组织召开村(居)民代表会议或举行听证会，听取被征地拆迁的农村(社区)集体经济组织、村(居)民和其他权利人的意见。房屋拆迁安置补偿方案经修改完善，在村(社区)组织内形成决议后，由各乡(镇)人民政府、街道办事处组织实施。

3、市人民政府组织乡(镇)人民政府、街道办事处、村(居)委会、房产等部门成立项目工作专班，并按照房屋拆迁安置补偿方案开展房屋及附属设施调查培训。

4、乡(镇)人民政府、街道办事处委托房地产测绘、评估部门实施房屋及附属设施实物调查汇总，由组、村(社区)、村(居)民监督小组代表、乡(镇)、协调专班、被拆迁人六方会签确认。经确认的分户补偿金额明细汇总表要发放到每个被拆迁农户(居民)，并在被拆迁户集中的位置公示不少于七日。

房屋测绘建筑面积按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算{《建筑工程建筑面积计算规范》(中华人民共和国建设部第326号公告)}。

5、乡(镇)人民政府、街道办事处组织实施动迁，签订拆迁、安置补偿协议书，并报拆迁主管部门备案。

6、乡(镇)人民政府、街道办事处或被拆迁户委托有资质的房屋拆除公司实施拆除。

(三)监督、复核。

1、村(社区)负责组织在被征地拆迁户中选出村(居)民代表，组成监督小组。监督小组是“六方会签”中的重要成员之一，负责全程参与实物丈量、清点、核实工作。

2、乡(镇)人民政府、街道办事处受理征地拆迁相关事项的检举、投诉，组织会签各方讨论研究后进行复核，复核结果也需经六方会签后为最终数据。

四、补偿标准

征地及房屋拆迁的补偿费用，包括征地补偿费、房屋补偿费、装璜装修补偿费、门面补偿费、附属设施及其它构造物补偿费、零星果木及林木补偿费、其它补偿费。

(一)征地补偿。

1、征地补偿按照被征土地的原批准用途给予补偿。

2、征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物(附属设施及其它构造物、零星果木及林木)和青苗的补偿费。

3、征地补偿标准(土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费)按《市人民政府关于公布宜都市征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》的规定执行。

(二)房屋补偿。

1、房屋分正房和附属屋，房屋结构类型分框架、砖混、砖木、半砖半土、土木、棚房六种，具体补偿标准见附件二。

2、瓦顶层屋檐1.8米及以上按一层砖木结构房屋补偿标准计算补偿;屋檐在1.8米以下的，房屋高度每下降0.1米按一层砖木结构房屋补偿标准递减10%计算补偿。

(三)装璜装修补偿。

1、装璜装修分地面、墙面、天棚、门、防盗网、扶手、其它等，具体补偿标准见附件三：

2、装璜装修补偿费按补偿标准据实计算，补偿金额公示后发放到户。

(四)经营性门面补偿。经营性门面：是指具有合法手续(工商营业执照和税务登记证)，且从事经营1年以上的门面。其面积认定为正在从事经营的门面房面积，但不包括门面与居住房混杂的仓库面积。城市门面要还建门面的按建筑面积1：1还建，不要还建门面的或农村门面按相关房屋补偿标准2倍进行补偿。无合法手续的，按相关房屋补偿标准进行补偿。

(五)附属设施及其它构造物补偿。分围墙、水泥晒场、粪池、地窖、水池、水窖、水塔、水井、沼气池、普通灶、节能灶、堡坎、有线电视、卫星接收器、电话、自来水镀锌管、花坛、水渠、村与村之间通讯、低压线路电杆的补偿，空调、太阳能热水器、不锈钢水罐的拆装，农户用电、用水开户等，具体补偿标准见附件四：

(六)零星果木及林木补偿。分柑桔、兰树、椿树、其它果树、茶树、杂树、特种树、樟树、广玉兰、其它经济林木、竹子、桂花树、杜仲、银杏树、木本药材、木本花卉、坟墓等，具体补偿标准见附件五：

(七)其它补偿。需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁的补偿费用。

五、房屋拆除奖励

房屋拆除必须委托有拆除资质的施工单位进行。其安全责任分为：搬迁户自行委托有拆除资质施工单位拆除的，由搬迁户负责;拆迁公司拆除的，由拆迁公司负责。

(一)搬迁户自行委托有拆除资质的施工单位拆除。凡在动迁会召开后规定的第一时间内拆除的，按房屋合法建筑面积奖励50元/m2;第二时间内拆除的，奖励30元/m2;第三时间内拆除的，奖励20元/m2。房屋全部拆除后，未发生安全事故，属框架、砖混结构房屋(含砖混平房混合型)的每户另奖励5000元，属平房的每户另奖励3000元。

(二)搬迁户按时交房但不自行委托拆除。凡在动迁会召开后规定的第一时间内交房的，按房屋合法建筑面积奖励30元/m2;第二时间内交房的，奖励20元/m2;第三时间内交房的，奖励10元/m2。交房后的房屋拆除由乡(镇)人民政府、街道办事处委托有拆除资质的施工单位拆除，其房屋残值充抵拆除工资。

以上拆除、交房的时间规定，由各乡(镇)人民政府、街道办事处或者项目业主具体确定。

(三)搬迁户超过享受拆除、交房奖励的规定时间而未拆除、交房的，由乡(镇)人民政府、街道办事处委托拆迁公司拆除，搬迁户不享受任何奖励。拆迁工作经费3000元/户和不可预见费由乡(镇)人民政府、街道办事处掌握支付。拆迁公司须招标确定，并由房屋拆迁业主明确其安全责任。

六、安置办法

(一)规划控制：除已规划的分户安置小区外，陆城城区规划控制范围(含陆城街道办事处辖区和姚家店镇所辖的刘家嘴村、莲花堰村、过路滩村、枫相树村和姚家店村)，不再规划分户宅基地安置，原则上只建单元式安置小区;其他乡镇根据实际情况，坚持集中安置为主、自主还建为辅的原则，鼓励拆迁户自主外迁或进入安置小区居住。

(二)安置房建设：安置小区坚持高起点规划、市场化运作、基础设施完备、零收益建设的原则，由规划部门选址，设计部门设计建设方案，市人民政府批准后实施。面向社会公开招标确定建设业主，坚持安置房建设与商品房开发相结合，通过同步开发商品房和经营性门面弥补安置房建设及配套设施建设资金缺口。安置房面积根据被拆迁人多数意见，确定为小(90m2左右)、中(120m2左右)、大(140m2以上)三种户型。价格分指标价(砖混结构房屋补偿价格)、建安成本价(安置房建筑安装成本价格)和综合成本价(建安成本价+行政事业性收费的50%+服务性低限收费+施工管理费)三种。建安成本价、综合成本价均以市物价局的公布数据为准。

1、享受安置房面积标准。被拆迁房屋合法建筑面积在140m2以下的，只能享受一套安置房;140m2以上的，最多可享受两套安置房。

2、享受安置房价格标准。

①陆城中心城区规划区域内(中心城区范围以市规划局控制性详细规划为准)的安置房价格为：陆城中心城区规划区域以外的被拆迁户安置到陆城中心城区规划区域内，安置房建筑面积大于被拆迁房屋合法建筑面积的，超过部分面积的价格按综合成本价计算;原拆迁房屋合法建筑面积的价格按建安成本价计算。陆城中心城区规划区域内的被拆迁户，安置房建筑面积大于被拆迁房屋合法建筑面积的，超过部分面积在30m2(含30m2)以内的，价格按建安成本价计算，余下面积按综合成本价计算;原拆迁房屋合法建筑面积的价格按指标价计算。

②陆城中心城区规划区域以外的安置房价格为：安置房建筑面积大于被拆迁房屋合法建筑面积的，超过部分面积在30m2(含30m2)以内的价格按建安成本价计算，余下面积按综合成本价计算;原拆迁房屋合法建筑面积的价格按指标价计算。

③安置房五年后方可上市交易。交易时产权变更所发生的一切税费由交易双方承担。

3、先签合同的优先选择房号。但享受两套安置房的，只能优先选择第1套房号，第2套房号须服从安排。

(三)房屋安置方式：分为自主搬迁、自主还建、安置房三种方式。安置对象必须具有独立户口、独立房证、独立烟灶。

1、选择自主搬迁的住户：政府不安排宅基地，一次性补偿每户宅基地2万元和基础设施配套费3000元，补助临时搭住费1000元、搬迁运输费2000元。

2、选择自主还建的住户：按规划地址，每户安排宅基地1个面积为100平方米，补助临时搭住费1000元、搬迁运输费2000元。

3、选择安置房的住户：从搬迁开始，按安置房屋建筑面积2元/m2的标准，按月发临时搭住费，直到安置房钥匙交付为止;超过协议约定期限的，按3元/m2的标准执行。同时，每户补助搬迁运输费2000元。

(四)基础设施配套。安置小区基础设施，由建设业主按照小区规划物业标准同步配套到小区，主要包括水(供、排水管道)、电、道路、绿化等。

(五)社会保障。

1、村(社区)必须将不低于70%的土地补偿费分配给被征地农民。

2、青苗补偿费、地上附着物补偿费属所有者所有，经公示后补偿到所有者。

3、新征地失地农民按照都政发[2007]61号和都政办发[2008年]92号文件要求执行被征地农民基本养老社会保险制度，或者按都政规[2009]2号文件精神参加新型农村社会养老保险。

4、鼓励失地农民自主择业，不能自主就业的到村(社区)登记，参加劳动部门举办的免费劳动技能培训，优先推荐就业岗位。

5、凡符合条件的被征地的失地农民，女年满45周岁、男年满50周岁，在正式领取养老金或基本养老生活补贴(女55周岁，男60周岁)前，因大龄就业困难而未就业的，由个人提出申请，村(社区)调查核实，乡(镇)、办事处复查，市被征地农民领导小组办公室审核属实的，按50元/月标准发放就业困难生活补助。

七、有关说明

(一)不予补偿情形。

1、在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理审批手续的;

2、在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续;

3、临时抢建、搭建的房屋，临时抢栽的树木、青苗，临时抢挖的鱼池等;

4、其它违法建筑物、构筑物。

(二)相关事宜处理。

1、征地方案公告后，农村经营管理部门、林业部门应办理注销或变更土地承包经营权证书、林权证书，解除或变更土地、林地承包合同。相关部门暂停办理征地范围内的下列事项：新批宅基地和其他建设用地;新建、改建、扩建房屋审批;户口迁入、分户;以被征地附着房屋为住址的工商注册登记;改变房屋、土地用途审批;房屋产权变更和他项权利登记。

2、被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，所争议事项国家和省有明文规定的，按规定处理。

3、属村(社区 )集体所有的公益设施所得补偿，属于全体村(居)民所有，用于村(社区)内公益事业。

4、征地拆迁前的有关遗留问题，由乡(镇)办事处、村(社区)两级按照各个不同时段的政策要求认真检查、统筹解决，不能因此影响项目征地拆迁工作。

(三)征地拆迁补偿监督管理。征地拆迁补偿费实行专款专用、专账管理。乡(镇)人民政府、街道办事处和农村经营管理部门要对征地补偿费的分配和使用情况进行监督检查，征地拆迁结束后要组织相关部门对征地补偿费的收支情况进行审计。纪检监察等监督部门要对征地拆迁工作和操作规程进行监督检查，及时查处有关违规违纪行为(重点查处不公开行为)，并追究有关人员的责任，对有违法行为的，移交司法机关处理(监督细则见附件一)。

(四)补偿标准的调整。若遇本意见中无补偿标准的，可结合实际折价或评估定价计算补偿。本意见中的补偿标准调整：征地补偿标准按上级规定执行，房屋拆迁补偿标准由市政府相关部门根据物价上涨因素进行调整，报市政府审批后发文执行。

(五)实施时间。本实施意见从2009年12月1日起施行。本意见实施前的项目征地拆迁安置补偿，仍按原合同约定执行。

附件1：宜都市项目征地拆迁工作监督细则;

附件2：宜都市项目征地拆迁建筑物补偿标准;

附件3：宜都市项目征地拆迁房屋装饰装修补偿标准;

附件4：宜都市项目征地拆迁附属设施及其它构造物补偿标准;

附件5：宜都市项目征地拆迁零星果木及林木补偿标准。

附件1：

宜都市项目征地拆迁工作监督细则

为加强对征地拆迁工作的监督,切实维护被征地拆迁群众的合法权益,规范征地拆迁行为,确保征地拆迁工作顺利进行，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国审计法》等法律法规和宜都实际，制定本细则。

一、监督范围

宜都市境内征地拆迁行为

二、监督对象

实施征地拆迁安置的行政机关及其工作人员、各村(社区)及其党员干部;对征地拆迁具有监管职责的部门及其工作人员。

三、监督内容

(一)土地征收(征用)是否合法。核查被征土地是否有上级批文，是否存在先征后批行为。

(二)征地拆迁程序是否公开。核查是否按规定发放土地征收公告，是否按规定采取召开村(居)民代表大会、户长会、发宣传资料、入户宣讲等方式将征地拆迁政策宣传到每个被征地拆迁户，是否在被征地拆迁工作点或村(社区)、组的公示栏张榜公布实物清点、丈量的有关土地权属、地上附着物种类、数量、规格、房屋测量评估等结果及补偿费用，是否采取公开招投标的方式确定拆迁公司。

(三)实物清点是否规范。核查实物清点是否自始自终有村(居)民代表、项目建设各级协调组成员、市直有关部门、被征地农户参加并签字认可，清点标准是否统一，实物复核面是否达到50%以上，对群众反映的所有问题是否进行复核。

(四)补偿资金监管是否到位。核查征地补偿费用是否按规定存入国土资源部门在财政开设的专用账户，是否存在拖欠、截留、挪用、贪污和违规使用征地拆迁安置补偿专项资金行为，是否直达补偿对象。

(五)被征地拆迁对象安置政策是否落实。核查是否采取给宅基地、建安置房等方式保证拆迁住户住房方案得到落实，安置房建设是否严格实行工程项目法人负责制、招投标制、工程质量监理制和合同管理制等工程“四制”;安置房建设质量是否达标;安置房分配方案是否公开;是否积极宣讲并主动为符合条件的被征地群众办理失地农民保险;安置补偿费是否按政策规定发放到位。

(六)征地拆迁工作人员履职是否廉洁高效。核查征地拆迁工作人员服务项目建设中是否存在不作为、慢作为、乱作为和推萎扯皮的情况，是否有利用职务或工作便利以权谋私情况，在征地拆迁中是否有优亲厚友现象，是否干扰和阻碍征地拆迁工作行为，是否存在指定评估、拆迁等单位承担征地拆迁工作或者非法干预其业务行为。

(七)档案资料是否齐全、规范、完善、真实，保存是否安全、完好。

四、监督主体

市行政服务中心负责对市级协调组的工作纪律和工作作风进行监督;市纪委监察局负责对党政机关及党员干部履行职责情况进行监督，对违反党纪政纪的案件进行调查处理;市财政局、市审计局负责对土地及地面附着物补偿款的发放工作进行监督;市国土局负责对土地征用进行监督;市房产局负责对房屋拆迁、拆迁公司行为进行监督;乡(镇)、处党委政府负责对乡(镇)、处、村(社区)协调组的工作纪律和工作作风以及履行职责情况进行监督;村(居)务监督委员会对村(社区)本级执行相关政策和规定的情况进行监督。

五、监督方式

(一)设立监督举报电话。针对征地拆迁安置工作，设立监督举报电话。市级设在市经济发展环境投诉中心(即市行政服务中心)，电话：4901615。各乡(镇)、处也要设立监督举报电话，确保举报投诉渠道畅通。

(二)建立工作台帐。对每个项目征地拆迁建立台帐。征地拆迁各责任单位要如实记载征地拆迁重要过程，收集整理项目建设的有关文件资料。

(三)聘请监督员。项目建设责任单位要强化群众监督，在村(社区)群众、农村党员、落户项目业主、人大代表、政协委员中聘请义务监督员。采用约谈、座谈会等形式，了解项目建设动态及党员干部在执行政策、廉政勤政方面的情况，有针对性对容易产生腐败问题的岗位人员进行廉政、警示谈话，及时解决一些倾向性和苗头性的问题。

(四)现场监督。对土地丈量、地上附着物清点，拆迁房屋测量、评估，补偿资金拨付等关键环节，相关部门和乡(镇)、处要安排人员现场监督，对违规行为当场纠正，对违纪违法行为进行制止和处理。

(五)巡查监督。市效能办不定期深入各项目征地拆迁实地巡查，检查补偿政策、标准是否严格执行，党员干部是否有失职渎职、以权谋私等违纪违规行为，拆迁办是否对房屋评估公司、拆迁公司进行监督等。

(六)审计监督。每一项目建设征地拆迁安置工作完成后，在30日内由实施单位负责提交该项目征地拆迁财务报告，相关部门配合，市审计局进行审计。

六、责任追究

(一)工作程序不到位的，应待程序到位后再开展相关工作。

(二)公开内容不真实、不全面的，应按要求进行补充公开。属主观故意的，应按政务公开责任追究办法进行追究。

(三)执行政策走样的，应按政策规定标准予以纠正。属主观故意的，视情节轻重分别予以批评教育、组织处理，构成违纪的，追究纪律责任。

(四)优亲厚友、以权谋私的，视其情节轻重给予相应纪律处分。

(五)截留、克扣、挪用、贪污征地拆迁资金的，依纪依法追究纪律责任和法律责任。

(六)玩忽职守、失职渎职，因工作不到位和责任心不强造成群体上访和恶性事件的，追究直接责任人和相关领导的责任。

(七)擅自更改档案资料，或因工作不负责造成档案资料丢失，给征地拆迁工作和群众利益带来影响和损失的，追究直接责任人的纪律责任。